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[分享]房地产开发管理介绍
摘要：
房地产开发管理的内容涵盖房地产导论、房地产开发项目可行性研究、房地产开发用地的取得、房地产开发项目的策划与规划设计、房地产开发项目的融资、房地产开发前期管理、房地产市场营销、房地产开发项目的建设管理等。
房地产开发管理
房地产开发是指在依法取得土地使用权后，对地上、地下基础设施和房屋进行的综合开发与配套建设，是一种商品生产和管理的行为。房地产开发的全过程可分为投资决策、前期工作、项目建设、竣工验收与交付使用四个大的阶段。本书围绕这四大阶段展开，具体分为管理与城市房地产、房地产开发项目选择和土地使用权获取、房地产开发项目策划决策和可行性研究、房地产规划设计与建筑工程基础知识、房地产开发的建设过程管理、住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管理，以及贯穿于房地产开发全过程的开发资金筹集与成本监控管理和与房地产开发有关的其他管理等各个方面。
1996年8月23日，国务院发布了《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》(国发[1996]25号)，该通知规定，从1996年开始，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度，投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。
投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务;投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。
项目资本金的出资方式项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。
房地产项目资本金《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。
不按期开发的处罚原则
《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。超过出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以上的土地闲置费;满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。其目的是为了防止利用土地进行非法炒作，激励尽快将土地投入使用，促进土地的合理利用。
这里所指的满一年未动工开发的起止日，是指土地的使用权出让合同生效之日算起满一年。动工开发日期，是指开发建设单位进行实质性投入的日期。动工开发，必须进行实质性投入，开工后必须不间断地进行基础设施、住房建设。在有拆迁的地段进行拆迁、三通一平，即视为启动。一经启动，无特殊原因则不应当停工，如稍作启动即停工无期，不应算作开工。
《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。
(一)因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力，是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。
(二)因政府、政府有关部门的行为造成开工延期的。
(三)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而造成动工开发延期的，如发现地下文物等问题。
