[分享]20套房地产开发质量控制资料合集

一、进度控制

进度控制是项目管理的重要内容之一，能否成功地控制进度直接影响了项目的资金运作和成本，决定了能否实现对客户的交楼承诺，关系到公司的成本和声誉，是一项不容忽视的重要工作。进度控制的内容很多，这里仅站在项目部的角度，从事前、事中和事后三个过程谈谈对进度控制的认识和体会：

（一）事前控制

知名地产项目的特点是占地面积大，往往位于郊区或二、三线城市。因此，作为项目部，在项目启动前，必须站在项目整体开发的角度上，和集团其它部门一起，全面、细致和周密地做好整个项目开发策划、规划、方案和计划工作，这是整个进度控制的关键。

1、做好整体小区的规划工作

2、合理确定项目的标高

3、做好土方平衡计划工作

4、做好市政管线规划设计和综合管线平衡工作，并根据项目总体计划制定好市政报建，施工计划。

5、对地质进行详细的勘察。选择合理的基础类型和桩型。

6、制订项目开发，施工计划，做好各项工作的穿插，尽可能缩短时间。

7、做好内外的沟通协调工作

8、做好设计变更图纸会审和技术交底工作

9、督促施工单位及时进场，做好“三通一平”和场地交接。

10、督促施工单位按合同约定的时间，编制详细的施工计划，，作为进度控制的依据。

1、做好整体小区的规划工作

首先应根据项目各方面实际情况，与公司的有关部门一起制订整个项目的分段开发计划和顺序，统一意见后据此制定项目外部交通和内部临水、临电、市政和施工道路、临设、材实堆放、搅拌站、办公室等布置和计划，做到统一规划、有条不絮、避免重复投资，以利于加快进度，节省投资。

其中，临水尽可能就地取材，利用合格的河水、水库水和地下水，这样有利于节省投资；临电根据开发计划合理布置；场内尽量提前施工小区市政道路作为施工道路，这样一方面能保证场内运输，另一方面也有利于文明施工，对土质较好的地段，可采用先利用底层砼路面作为施工道路，施工完成后再浇筑面层砼。土质较差地段的市政道路，可采用先倒底层砼路面作为施工道路，施工完成后再铺上沥青；临设材料堆放现场，办公室等场地应尽可能放在不影响施工，距离比较近的位置，避免多次搬迁，减少搬迁费用。搅拌站应考虑交通运输问题，放在较晚开发，且便于交通运输和取水的位置。另外，知名地产的项目多数处于山区，还必须考虑防洪措施，做好边坡防护、截洪沟和场地排水工作。

2、合理确定项目的标高

对一个大型小区来说，土方工作量是非常大的，因此合理确定项目的标高是一项非常重要的工作。合理确定项目的标高可以大大地减少土方的开挖和外运，同时也减少了市政管线的埋设深度。从而达到加快进度，节省造价的目的，标高的确定必须综合考虑与外部市政道路、市政管线连接问题、外部地势的标高问题以及土方平衡问题，必须与设计院共同进行。

3、做好土方平衡计划工作

接收场地后必须对场地标高进行的精确测量，按初步确定的标高准确计算挖方量的填方量。如果不能满足平衡要求，可在不影响与外部市政道路、管线连接，不影响场地排水等问题前提下适当调整标高。

土方平衡运转中，应注意以下几个问题：

⑴、对开挖出来的石方应充分利用，可用于场地的道路回填、换土和挡土墙的原材料，以达到节省造价的目的。

⑵、对于含水量很大的土，如淤泥等，必须坚决运走，不能用于建筑物的回填，否则不但不能节省造价，还会大大提高基础处理的成本和时间。

⑶、含有大石块的土或者石块不能回填在准备进行桩基础施工的场地上，否则会大大增加桩基础施工的难度，增加成本和延缓施工的进度。

⑷、鱼塘、水池应该抽干水，适当处理后再回填。

4、做好市政管线规划设计和综合管线平衡工作，并根据项目总体计划制定好市政报建，施工计划

小区内的涉及的市政管线比较多，主要有市政排水、排污、强电、弱电、自来水、煤气等。这些管线又分属于不同施工单位进行施工，为了避免管线漏设、位置冲突、埋深过深或过浅等问题，保证与外部市政管线的顺畅连接，并及时做好报建和施工工作，确保顺利验收。必须在开工前做好小区市政管线的规划设计和综合平衡工作。并根据小区的开发计划合理设计方案。制定报建计划和施工计划，配合施工和验收交楼工作的进行。

5、对地质进行详细的勘察。选择合理的基础类型和桩型

知名地产的产品类型按系列定型的，因此对±0.00以上部分的成本和工期可以说是基本固定的，影响产品的成本和工期的主要是基础部分。根据不同的地质情况，设计不同的基础，例如天然基础、夯扩桩基础，预应力管桩基础，人工控孔桩基础，钻（冲）孔桩基础等，上述基础的成本和工期的差别是非常大的。

地质钻探工作，其成本占建筑施工总成本的比例是非常小的，但它是基础设计的依据。因此对成本和工期的影响又是非常大的。

因此，必须认真、细致做好地质钻探工作，选择合理的基础类型和桩型。这是需要注意的是，一般房地产大公司经过签订的都是框架协议，价格比较低。因此有时难以避免会出现偷工减料和做假资料的情况，导致地质报告与实际地质情况不符，以致设计错误，造成难以挽回的损失。以前富力等房地产公司都曾出现过这种情况。因此，要求项目部必须派有能力，责任心强专业工程师全程跟进，确保钻探工作的准确性和可靠性。

项目的进度，并不是单指施工进度。它包括方案、开发报建、专业审查、招投标和各种证件（规划、施工许可证和预售证等）的取得、各种验收（规划和各专业验收等）和备案等工作，而这些工作反过来又不同程度地影响施工进度。再加上知名地产工程是各工程公司负责进行的：土建是由腾越负责施工的，机电是由机电公司负责施工的，精装修是由雅俊公司施工的，园艺、绿化也有专业公司，土方是土方队施工的，而自来水是由自来水公司施工的，煤气是煤气公司施工的。再加上白蚁、防雷等队伍。参建单位很多，协调管理的工作量很大，项目部在某种意义上起到了总包的作用。因此必须以片为单位，制订整个片区的整体开发建设计划，并做各项工作的穿插和组织。

7、做好内外的沟通协调工作

包括：对外做好与政府有关和周边村民等利益相关者的沟通协调，保证施工的顺利进行。对内做好与集团各有关部门的沟通协调工作，保证图纸、施工单位和资金等各种资源的及时到位

8、做好设计变更图纸会审和技术交底工作

施工前应组织项目部、监理和施工单位对施工图纸进行严格细致的审查，发现其中存在问题并由设计进行修改，保证施工的顺利进行，避免因图纸错误或对图纸理解错误造成返工，影响施工进度。

     同时，还应由项目监理公司对施工进行技术交底，针对产品特点，明确有关要求，对可能出现的通病及预防措施对施工单位进行技术交底，尽可能避免因质量问题造成返工，延误工期。

9、督促施工单位及时进场，做好“三通一平”和场地交接。

10、督促施工单位按合同约定的时间，编制详细的施工计划，，作为进度控制的依据。

（二）事中控制

施工过程中的进度是进度控制的一项重要工作，室外重要在于及时发现存在的问题，找到根本原因或主要矛盾，要及时进行处理和化解。

1、加强检查和督促

主要是检查施工单位的计划落实情况和人、材、机情况，发现异常应及时查找主要原因，采取相应措施进行处理。

2、加强组织、管理

知名地产的施工队伍很多，有土方、土建、机电、铝窗、园艺、装修、绿化等。其中土建下面还有很多队，水平参差不齐。各施工单位只对自己施工单位范围负责，因此作为项目部的管理责任和协调工作量很大，必须全面、细致地做好整个项目的施工组织，保证各专业施工及时进场和穿插。同时还必须加强管理，抓好施工的质量和安全，确保施工顺利进行，才能保证施工进度。

3、加强协调和沟通

主要包括：

加强与当地政府及主管部门的沟通，争取他们的最大支持和帮助

加强与工地周边村民及有关利益团队，个人的沟通、协调，为施工创造一个良好的外部环境，保证施工的顺利进行。

做好与集团各有关部门的沟通协调工作，在工作上得到他们的理解和帮助，保证图纸各项安排和各种资源的及时到位。

做好与项目内部各参建单位，如监理、施工单位的沟通，了解他们存在的问题和困难，尽力协助、支持他们进行解决。同时针对知名地产参建单位多、各单位仅对自己的自己施工范围负责的特点。全力做好协调工作，可采用现场会，定期（如期）召开各参建参加协调会议等方式，及时发现施工中出现的各种问题并加以协调处理，保证施工的顺利进行。

4、及时、果断地处理各类突发事件，保护公司的利益和声誉，确保项目的进度。

知名地产的项目具有处于市郊，或二、三线城市，与村庄交接，且具有开工面积大、参建单位多、工人素质参差不齐等特点，因此难以避免会出现各种突发事件。作为项目部，应尽早发现事件的苗头，及时、果断地进行处理，对通过努力处理不了的问题，需迅速向集团上报，争取集团的支持。

（三）、事后控制

主要是事后需组织项目部、监理和参建单位进行认真总结，找出不足的，需要提高的地方，加以完善，避免类似的情况再次发生，不断提高项目部的进度控制能力。

从韶关知名地产的情况来看，影响项目进度主要原因事前主要是：

（1）、没有提前施工小区的市政道路作为施工通道，影响了整个小区的交通运输。

（2）、没有做好小区的土方平衡，导致土方反复运进和运出，对西片的进度造成了严重影响。

韶关项目北片吸取了西片的经验教训，提前施工市政道路、认真做好土方平衡，取得了比较理想的效果。

事中影响项目进度的主要有以下几个因素：

（1）、施工单位的资金实力和自身管理水平

以东片的几家外判单位为例，目前造成进度滞后的最主要原因是这几家单位存在资金实力不足，无力购买装修铺贴材料，水电等材料。再加上存在不同程度的分包情况，导致管理水平难以达到要求，解决问题不及时造成的。

（2）、其他单位的影响

如西片，由于前序施工单位的进度达不到要求，使后续施工单位不能及时进场。

（3）、材料价格上涨的影响

如东片几家外判单位因材料价格上涨而停工。

从事中控制情况看，影响项目进度的主要因素还是施工单位的资金实力和管理能力。因此，建议集团重视招标工作，选择真正有实力的施工单位，以保证项目进度目标的实现。

二、质量控制

质量控制是项目管理的重点，作为项目部，必须认真做好质量控制、确保产品的质量，维护公司的声誉和利益。这里主要站在项目部的角度，从施工前、施工中、施工后三个过程谈谈对质量控制的认识和体会。

（一）、施工前控制

施工前控制是质量控制的重点，应事先对影响质量的各种因素加以控制。而不能消极被动地等待出现质量问题再进行处理，造成不必要的损失。作为项目部，事前建议抓好以下几个环节：

• 确立质量管理目标，并加以贯彻落实，并建立有效的整体质量管理体系。
• 选择水平高、责任心强的项目部工程管理人员，建立质量制度，责任到人
• 选择好的监理单位，并检查督促他们根据项目的实际情况和可能出现的问题制订符合实际情况、切实可行的监理细则，落实安排质量和数量满足要求的监理人员进行监理工作。
• 选择资金好，管理能力强的施工队伍，并督促他们建立和落实有针对性的、有效的，可实施的施工方案和质量控制措施。
• 施工单位是施工实施者，也是质量控制的关键。选择好的施工队伍，根据项目部各方面的实际情况，制定有针对性的施工方案和质量控制措施是做好质量控制的一项很重要的工作。
• 做好图纸会审和设计交底工作，使施工单位能理解设计图，避免因设计错误或对图纸理解错误造成质量问题。
• 做对施工技术交底工作，并参与监督、施工单位做好对施工组技术交底。
• 做好对施工方案的审核

（二）、施工中质量控制

施工中质量控制主要是要加强检查和管理，及时发现和处理存在的问题。

1、采用样板引路，对于各项工程，尽可能先做一个样板。

2、认真、监督各级质量管理人员的工作到位，包括施工员、质委员、监理工程师，工程部人员等。

加强检查和抽查，及时发现存的质量问题，严格执行验收程序，保证质量控制体系的效运行。对于有代表性或者比较重林的质量问题，一定要做到以下几点：

（1）必须查明质量问题的根本原因。

（2）必须明确责任，对引起较大损失的单位和个人必须给予相应处罚和处理，以示警戒。

（3）必须落实对各参建单位的教育工作，避免类似问题的再次发生。

（4）认真落实做好各专业工程验收和交接工作

（5）认真落实好产品保护工作

（6）对进场材料必须严格把关，保证施工单位按合同保证材料的质量

个人认为，施工过程的质量控制要注意以下三个问题：

1、坚持按质量标准、施工规范和施工图纸进行施工和验收质量标准是质量管理控制和验收的依据，知名地产集团目前已经是国内名列前茅的房地产集团，质量是企业的生命。因此，完全有必要执行国家质量标准，施工规范，严格按施工图纸进行施工，这样才有可能真正地保证质量目标的实现。

2、管理要坚持以人为核心的原则

人是工程实施的管理者和实施者，各级施工和管理人员是否称职，直接决定了质量控制的效果。因此，施工过程管理必须严抓人的因素，坚持以人为核心，加强对各级人员的管理，保证他们能称职和到位。

首先，施工班组是施工的实际操作者，其能力素质、责任和配合程度直接决定了施工质量水平。因此，对施工班组，一方面要加强教育和技术交底，严格要求，另一方面对水平、素质不符合要求的班组要坚决撤换，才能保证施工质量控制的实施。另外对施工员、质安员、监理工程师、总监工程部人员也需严格要求，督促他们工作到位，对不称职人没要予以更换。

3、坚持公平、公正和科学的处理原则

对施工过程中出现的问题，要尊重事实，尊重合同，以数据为依据，客观公道处理，以保证施工的质量。

（三）施工后质量控制

主要是组织施工，监理和工程部进行认真总结，避免类似问题再次发生，并研究如何进一步提高施工质量水平。

韶关项目西片目前在住宅，市政存在的问题较多。这主要是施工前、施工中和施工后的控制工作没有完全到位造成的，同时特别在市政施工上，施工单位没有严格按照施工规范和质量标准进行施工，也是造成市政质量不理想的重要原因。

综上所述，个人对质量、项目进度管理有以下认识和体会：

一、项目的质量、进度和成本控制不是绝对矛盾和相互制约的。质量是企业的生命，牺牲质量是追求进度和成本的产品是难以被客户认可和接受的。因此，只有认真做好质量管理，把质量控制在一个合理的水平（并非完美）避免返工造成工期延误和成本增加，才能保证项目的进度和成本控制目标的实现。因此，从这个意义上来说，质量、进度和成本控制的利益目标是一致的，只有做好项目的质量管理工作，才能保证进度、成本控制目标的实现。

二、无论是质量、进度和成本控制，事前控制是关键。因此在项目启动前、动工前必须从全局出发认真、周密、细致地做好规划、统筹和各项准备工作，才能达到理想的效果。

三、项目管理就象一台大机器一样，是由无数的零件（细节）组成的，一个零件出了问题，就会减慢甚至终止机器的运作。因此，在做好全盘计划、统筹的基础上，还必须加强管理，确保各人员工作到位，处理好每一个细节，才能保证项目管理目标的实现。

四、目前项目部的工作主要存在以下困难：在对外方面由项目多处在市郊和二、三线城市，政策法规相对不太完善，政府各部门和周边村民在征地、项目施工等问题上给项目的进度造成了很大的影响。从集团内部来说，集团内部部门较多，流程较长，而且项目多、分布广，也使各部门人员对项目的具体情况难以有充分的了解，致使内部处理问题的时间偏长。在项目管理上，由于参建单位很多，分工过细（分土方、土建、机电、装修、园建、绿化、铝合金等）且各参建单位是对其施工范围负责，造成项目总体管理统筹责任很重，协调工作量非常大。因此，要求项目部对外必须认真做好与各级政府，主管部门及周边村民、企业等利益相关者的沟通、协调工作，保证项目的一个良好的外部环境；对上必须加强与集团各主管部门的沟通和交流，使他们能及时掌握项目的实际情况和需求，才能保证各项资源的及时到位；在项目内部必须做好对各参建单位管理、沟通和协调，做好整个项目的计划和统筹，才能保证质量、进度和成本控制目标的实现。

五、从施工角度来说，施工单位是施工工作实施到立体，施工的进度和质量很大程度取决于施工单位的素质和能力，以韶关项目为例，东片外判的住友、机施等单位由于资金、管理等问题，目前已基本处于半停工状态，质量、进度控制难以进行。西片腾越不同的施工队伍，其进度、质量差别也很大。因此，需要集团大力重视施工单位的选择问题，选择符合要求的施工单位，才能保证施工质量进度和成本控制目标的实现。