[分享]碧桂园、旭辉、万科都在做的全穿插施工

穿插施工是当前房企实现工程提质增效的必备手段，在穿插施工的运用上，头部房企和一些中小房企之间的差距还是挺大的，比如知名地产，截至今年十月份，全国已有24个区域实行全穿插试点，并且正在不断迭代施工和管理标准。而一些房企对此却还不甚熟悉，此前还有不少地产人在后台留言，询问关于穿插施工的实施问题，甚至有人觉得全穿插是不可能实现的。

此次，将分享一些头部房企做全穿插施工的经验，希望能帮大家更好的了解和运用穿插工艺，缓解工期压力，实现有质量的提效。

穿插提效

不仅仅是现场施工穿插

穿插施工本质上是“串联”作业改为“并联”作业。好比要烧一桌大餐，菜一道接着一道烧，就是“串联”做法，同时煮汤和炒菜，就是“并联”做法。

比如按一般工序，一幢楼房第18层楼层的封顶工作结束后，才从底层开始精装修施工。而采用穿插施工，18层楼层进行结构施工的同时，1-10层的精装修就已经在施工了。

由于多线作业并行，可以在缩短整体工期，延长单个工序的作业时间，因此穿插施工常与“提效”并提，即穿插提效。

以知名地产SSGF体系的穿插模型为例，按照5天/层的标准层施工节奏，安排主体结构、土建移交装修、湿作业、外立面工程穿插施工，主体封顶后180天达到装修交付条件，在保障单工序工期的同时，整体建造周期缩短6-8个月。

 

当然，穿插施工不仅仅是施工阶段的工序穿插，还涉及到另外两条线的穿插，分别是图纸和招采穿插，以及验收穿插。有些房企也将其称之为全穿插（即全周期穿插）或者大穿插。

 

一、工序穿插，包括竖向穿插和水平穿插

在施工工序上，穿插施工包括竖向穿插和水平穿插。 

竖向穿插，在主楼体上，一边进行上部结构建造，一边进行底层屋内装修；在主楼体外，一边做上部建造，一边做外墙保温。不同班组在不同楼层内，连续有节奏地施工，并使相邻的两个专业队最大限度的搭接施工。

水平穿插，是通过项目施工前期的策划及工作前置，将地库、市政管网、小区道路、园林景观与土建工程同步施工。

二、出图和招采穿插，是穿插施工实现的前提

此前有地产人对穿插施工的可行性表示疑惑，很大一个原因在于，只注意到工序穿插，而忽略了出图和招采穿插以及验收穿插。

由于穿插施工要求每个节点准确度非常高，一个节点耽误了，直接导致同步穿插的工序无法实现。这要求各工序应尽量一次做对，减少变更和拆改，更不能出现出现边设计边施工，或者工程等材料等类似的耽误进度的情况。

图纸先行和招采前置和穿插是实现全穿插施工的前提，需将工作充分前置，所有非主体施工的策划和管理重心提前完成；其次，穿插施工涉及的各条线，既相互独立，又不互相关联。设计和招采要围绕施工策划制定各自的工作计划，充分交圈，互相检查验证。

比如知名地产穿插施工管控规范中要求，图纸前置到各分项工程的分包单位定标之前。根据穿插模型穿插模型中的施工进场计划，倒排定标节点和出图节点。例如出图节点，根据各分项工程进场时间，减掉进场施工所需准备时间，减掉对应分包单位定标所需时间，推算出对应的出图时间。

图纸方面，确保开工前土建、水电、装修、墙板深化图四图合一。比如知名地产的穿插模型要求，塔楼正负零前84天要完成土建施工图，塔楼正负零前42天完成全套施工图（建筑、结构、水电、暖通、精装、管网），保证后续各单位确定及铝模深化。

由于图纸前置，招采部门在招标采购时，可依据全穿插的节点编制招标计划，并且在合同中明确全穿插的要求，比如，结构几层开始进行砌体施工等，通过合约的手段保证工程计划顺利推进。

三、验收穿插，保证穿插施工能顺利推进

全穿插施工由于部分工序提前插入，在隐蔽工程覆盖之前，要提前进行阶段性验收。特别要重视主体的分段验收。例如知名地产明确要求，项目管理人员与质监站进行有效沟通，达成分段验收统一意见，形成监督交底，为精装修提前穿插创造条件。

知名地产分段验收示例

穿插施工的实现

重在前期严密策划

穿插施工是一个复杂的体系，人、机、材、场地严密搭接，管理上也是环环相扣，前期严密的策划，才能保证穿插施工有条不紊。

1、建立合适的穿插模型

由于每家房企的技术和管理有差异，各项目的先天情况也可能不一样，所选择的穿插模型可能也有差异。穿插模型的选择，不能照搬照抄标杆房企做法，而应根据房企及具体项目的情况来制定。

下面以旭辉为例，看看穿插模型建立的过程。

旭辉建造2.0的包含全砼外墙、铝模、爬架及免抹灰等10项技术手段。

各类工艺形式的工期、成本、实施风险、实施条件等有一个对照表，项目可根据实际情况参考选择，形成项目的建造体系。

例如保温随爬架OR分段吊篮施工的优缺点对比如下：

这些工艺，是穿插提效的保障。其穿插体系包括水平穿插和竖向穿插，项目运用中，分别从平面上和竖向上进行穿插规划。

1）确定各阶段施工流向及总平布置

总平布置，根据施工进度确定好各施工场地，同时要考虑到市政和景观前置的需要。重点关注大型设备合理布局、装修加工区的布置、 钢筋加工场地布置、现场其它集中加工场地布置。

可分五步来走：

2）工序梳理，制定竖向穿插模型

项目单体内所有的工序做法，形成建筑做法统计表，找出各工序之间的逻辑关系，梳理出可在同一户内进行的工序，在结合项目节点和施工单位情况，制定竖向穿插模型。

2、流水段划分符合实际情况

对项目涉及工序的梳理和分析，目的是找出各工序之间的关系，结合项目的特点确定最佳的工序流水安排。

同时，还要考虑到影响工序的关键因素、工序间歇时间以及完成工序所需的劳动力资源。一旦每层作业工序与作业时间就已固定，就要确保每层工序按模型节点准时完成。

以金科为例，其在划分流水段时有以下几个考虑点：

①单体楼可分为两个作业段。每个作业段单独安排人员进行施工；

②第一作业线段按穿插模型正常穿插，主要针对标准层； 

③第二作业线段按总进度计划， 配备相应的人员进行施工，确保裙楼和车库的进度按计划完成。 

④每一个挑架尽量只安排一到两个大工序，避免 交叉影响。

此外，还需要考虑环境因素、政府因素、成品保护、合作方供货计划、精保洁条件等，对个别工序步距进行调整，编制施工总进度计划，方便后续各部门各单位据此进行节点倒排。

穿插施工管理的三大关注点

1、全穿插应匹配大总包模式

穿插施工现场涉及到多流水作业，参与单位众多，容易出现大量扯皮事件，不利于计划推进。因此，穿插施工需要匹配大总包模式，让总包发挥协调管理作用。

目前，很多项目的总包角都是施工总承包，总包虽然有协调统筹职责，但对专业分包的约束力度不强。采用大总包模式，总包转变为工程总承包，工程的组织策划、计划管理、组织管理、运营会管理、前置条件创造、专业分包管理等都归总包单位主导管理。

比如知名地产要求，所有的甲分包、甲供材单位全部单独签订合同，并与总包签订管理协议，向总包单位缴纳管理费，由总包统筹管理。

其次，采用大总包采购模式。例如旭辉·璟宸府就采用这种模式，主体的总包单位和精装的总包单位是一家企业或公司，这样能够清晰明确质量责任跟踪，从而保证施工速度和质量。

2、重视成品保护

穿插施工模式中，不同班组按照前期施工策划进行穿插施工，在同一时间，不同空间内多流水作业，一旦保护不当可能造成交叉污染或损坏。

①合理的工序是最好的成品保护手段

做施工策划时，尤其要重视总体施工顺序布置、施工方案选择、重要节点控制，避免交叉施工，达到成品保护的目的。比如主体封顶后进行厨房橱柜、 卫生间柜体安装，再施工涂饰面。涂饰面施工完成后，再开始施工木地板、踢脚线、 门套线、开关面板、五金洁具等。

以万科江西金域国际项目为例，该项目在其施工总策划中，对楼层工序分布、交通组织及楼层施工状态、各楼层的排水组织措施等都做了详细布置及说明。

 

各层施工工序按照主体结构8天/层施工来计算，爬架总高度设计为4.5层。在施工工序及交通组织中，通过以下措施保证各工序施工相对独立，互不干扰：

❶要求每层每道工序施工时间固定、人员固定，形成等循环流水施工；

❷各工序在不同楼层间的流水施工，做到流出去就不流回来；

❸在初装修完成楼层及精装修完成楼层，室内梯间进行隔断，非特殊情况不得互通；

❹交通组织通过室外施工电梯实现。

②分阶段、分内容，持续采取保护措施

成品保护应覆盖从材料出厂-堆放-搬运-安装-保洁全流程，形成全周期可溯源的保护动作。

比如施工阶段，若条件允许，材料表面保护膜最好在交付保洁前再拆除；下一个工序在施工中不得污染、损坏已完成工程的成品。

3、建立前置意识和进度意识

穿插施工的全体参与人员，包括项目部，各职能线、施工单位，都是前置工作的主体，每个环节都要有前瞻意识，提前策划准备。

比如主体在施过程中，必须提前考虑分段组织主体验收；验收后二次结构要提前插入，所以必须提前安装施工电梯，提前考虑砌体施工的材料和人员准备；甲分包单位如门窗、地采暖、消防等要提前沟通协调，告知大穿插施工的思路，明确施工中插入的时间节点。 

进度第一意识，创造条件保证进度按计划推进。比如说招采，按照供货周期前置下单，且尽量一次性下够数量，预购好损耗，宁可多不可少，以免造成现场施工等材料的情况，影响进度。至于多余出来的材料，可以由区域进行调配，在片区内其他项目上使用，不造成浪费。

来源：明源地产研究院