关于物业管理业务的几点看法

关于物业管理业务的几点看法 一、 开展物业管理业务的必要性 现代企业的经营均体现出一种“人性化”的特点。以质量取胜 的同时，提供人性化的服务，是企业占领市场的有效手段。物业管理的出现，既是社会发展的必然，也是房地产开发企业和房地产用户的双重需要。 1、 物业管理是房地产开发商对用户作出的服务承诺。 物业管理是房地产开发经营活动的延续，属房地产开发的售后服务环节。通过各种形式向用户提供物业管理服务，既是开发商实现对用户作出的服务承诺，也是开发商承担的一项义务。开发商向物业公司注入的资金或支付的物业委托费用实际上是开发商在售后服务阶段发生的服务性开支，是开发商履行其服务承诺的实物体现。物业公司通过获得这些资金，在前期服务阶段得以启动和运转。 2、 物业管理是房地产业主的日常生活需求。 随着房地产业的发展和产权主体的变更，物业管理服务必然要进入房地产业主和使用人的生活当中。业主和使用人需要有人来对其生活环境进行专门管理和维护。他们通过支付物业管理费的形式获得物业管理服务，而物业管理企业也是通过获得物业管理费来得到其劳动报酬。 3、 物业管理服务在市场中所占据的地位越来越重要。 在南昌市首届十佳楼盘评选活动中，评审专家组成员和各开发商均把物业管理服务作为一项重要的因素放在比较突出的位置上。这反映出物业管理服务在房地产经营开发活动中的重要性已经凸显出来了。有无物业管理，物业管理服务质量如何，是影响用户对物业取舍的一个重要因素，将直接影响到开发商的声誉和销售水平。 新宇房地产公司作为南昌地区的一个有影响的房地产开发企业，是应该搞好属于自己的一个物业公司的。 二、 物业管理的服务特点 物业管理既包括“硬”环境的管理，也包括“软”环境的管理。既要对物业范围内的建筑物、设施设备进行管理、维护，创造良好的生活环境，又要处理和协调物业范围内的各种公共关系，营造一种文明的睦邻关系。这种管理形式决定了物业管理的复杂性的特点，以及费时费力的特点，一不小心就会弄到吃力不讨好的地步。 三、 物业管理的经营特点 物业管理作为一种特殊的服务性行业，它在所管辖的物业范围内，扮演着“管家”和“保姆”的角色。“管家”对一个家庭管理的好坏，“保姆”对主人服务的细致程度，决定了他们的存在与否，也决定了他们所应得到的报酬。 物业管理扮演着如此的角色，依靠对业主的服务得以生存。这种角色决定了物业管理经营活动与其他生产产品的企业不同：物业管理企业尽管花费了大量的劳动，所得到的回报却十分低廉，而且，由于物业管理经营收入的低微，在物业管理经营活动中还必须特别地谨慎小心，否则就会出现亏损，甚至无法运转。 物业管理企业所收取的物业管理费只能维持其生存，要实现企业的资本积累和赢利，单靠这一块费用几乎是不可能的。 “管家”和“保姆”的角色，决定了物业管理是一个发不了财的行当。但是，物业管理毕竟也是一种经营方式，物业管理服务和物业管理企业有其存在的社会基础。因此，物业管理企业只有在做好服务的基础上（否则就没有生存的理由），一方面扩大经营规模，增加收入，降低成本；另一方面通过开辟“第二职业”，即通过各种营业外经营方式，才有可能实现赢利和资本积累。 物业管理经营活动的微利性和普遍存在的亏损现象，是由其在社会经营活动中所扮演的角色决定的。南昌市尽管有物业管理公司数十家之多，但有赢利的公司几乎没有，好的也只是保本，大多是亏损的。目前一些有影响的物业公司，主要考虑的是创立品牌，站稳市场，再求赢利。这种考虑应该看成是符合物业管理的角色特点的。 四、 房地产公司与物业公司 物业公司在发展初期要依靠房地产的支持，但房地产对物业公司的支持不是无限制的。房地产公司支持物业公司的发展，仅仅是房地产公司实现其对用户承诺服务的一项服务性费用，物业公司终究还是要依靠自身的经营活动生存下去。 物业公司经营的首要目标就是尽快把物业管理费这一块费用纳入平衡运转的轨道。物业公司实现经营收支平衡，就标志着物业公司的经营活动步入了良性发展的阶段，也同时标志着房地产公司对用户服务承诺的实现，履行义务的完成。