房地产项目管理策略

项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。 可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。 可行性研究的工作阶段 投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。 详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。 开发商在项目立项通过（取得建议书批复、可行性研究批复），并取得建设用地规划许可证后，即可办理取得土地使用权的手续。根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地的取得方式有两种：出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。 房屋拆迁 城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。 城市房屋拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(4)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。房屋拆迁服从与城市建设，房屋拆迁的规模要与城市的经济发展水平相适应。 申领国有土地使用证程序 （1）用地者凭市或区、县房地局地政处（科）发出的“发证函”，向市或区、县房地局产权产籍处或房政科提出领证申请，并提交下列文件：建设委员会关于项目可行性研究报告的批复。城市规划管理部门批准的建设用地规划证可证、用地范围地形图及建设用地规划许可证附件，设计方案通知书、钉桩坐标成果通知单。(房地局核发的城镇建设用地批准书或国家建设用地批准书。(合资（合作）企业合同、章程及补充协议。(对外经济贸易委员会关于中外合资（合作）企业合同、章程及董事会组成的批复。(中华人民共和国外商投资企业批准证书。(城镇国有土地使用权出让合同或城镇国有土地使用权转让合同。(《国有土地使用证》。(新建的房屋提交北方同甘共苦城市规划管理部门批准的建设工程规划许可证及其附件；建筑用地钉桩通知单及红线图工程质量竣工核验证书及竣工图纸和有关数据；投资建房资金来源及房产股权说明。(原有的房屋应提交房屋所有权证及土地使用状况图；共有的房屋须提交《房屋共有权执照》。 改建、扩建、增建和翻建的房屋提交建设工程规划许可证；原产权来源证件证明。 违章房屋应提交产权来源具结。 涉及到拆迁的应同时提交拆迁许可证、补偿证明、安置说明。 购买的房屋提交买卖合同和契证，单位购买私有房屋尚须提交房地产管理局或房屋所在区县人民政府批准购房的证书。 外销房屋预售登记，提交商品房外销许可证。 交换的房屋，提交换房协议书。 调拨的房屋，提交批准调拨的证件。 其他房屋，按房屋的产权来源分别提交的有关证件。 他项权利房屋，提交有关的证明证件。 登记名义或坐落与提供的证件不符的应提交说明。 （2）用地者到市或区、县房地局产权产籍处或房政科领取并填写土地使用权登记申请、审批表。 （3）用地者带领市或区、县房地局产权产籍处或房政科工作人员及相领户到现场指界、设定界地点界桩，并在《房地产权属四至表》上签字、盖章。 （4）用地者到市或区、县房地局产权产籍处或房政科缴纳有关费