房地产暴利 中国富豪聚宝黑幕

[转帖]房地产暴利 中国富豪聚宝黑幕 房地产暴利 中国富豪聚宝黑幕 房价飞涨，百姓不堪重负，已引起了两会代表们的强烈关注，全国人大代表吴菊仙、李志斌等亦公开表示，房地产利润率高达30％－40％。早年年毕业于华中科技大学的研究生，某大型民营企业集团任副总裁李清明先生，经过大半年潜心研究透析得出结论：房地产业的确存在暴利现象！ 据南方日报3月13日报导，前不久，曾经在中国建设银行总行从事过近十年投资研究工作的李清明，，凭藉近20年的工作经历，经过大半年的调查分析，抛出了房地产暴利论，在业内外引起强烈反响。　　 房地产成了最大的盈利行业 李清明说，20世纪90年代后期，中国取消行政事业和国营单位的福利分房制度，极大地刺激了房地产业的快速发展，个人买房比例从不到1％上升到95％以上，同时其平均房价也从每平米的几百元上涨到现在的接近2800元。其平均利润率在10％以上，中高档房地产的平均利润率更达30％甚至40％，成为目前中国最大的盈利行业。 在短短的20年内，中国的房地产业以超乎常规的速度催生了众多的亿万富翁。从最近三年公布的中国100名富豪榜中看，从事房地产的富豪逐年增加。2000年是25家，2003年就增加到37家。其中很多富翁都是从“一穷二白”状态起家的。 李清明大致算了一下：2004年，北京全市实现商品房销售额1249.1亿元，按20％的利润率计算，该行业一年的利润高达249.8亿元，不到两天就要催生一个亿万富翁。广州、上海等也是如此。2004年广州房价飙升18.8％，一手商品房交易金额增长了26.2％，达到560.2亿元。按20％的利润率计算，广州房地产年利润高达112亿元，约三天产生一个亿万富翁。 房地产供求持续失衡 房价新一轮疯涨 房价不但没有大幅下降，反而去年全国商品房均价大幅上涨了14.4％。李清明认为，这主要是供求关系不平衡所决定的。目前中国人口流动愈加频繁，大中城市的集聚效应使大量人口涌入，客观上增加了城市商品房的需求，拉动房价上涨。还有8亿多农村人口希望住上好房子，想方设法往城里钻。因此从长期看，房地产供求将持续失衡状态，房价也将随着呈不断上升趋势。 在刚刚结束的两会上，吴菊仙等全国人大代表曾呼吁，政府应制定相应政策法规，限定建筑企业一个合理的利润率空间，运用市场和行政手段，综合调控房价。 事实上，目前许多地方的政府部门已经开始关注房价问题，并出台了相应的措施。即便如此，李清明还是深表忧虑。他说，很可能在经过行政手段的短暂打压控制之后，房价将展开新一轮疯涨。 暴利手法揭秘： 一，土地交易黑箱操作 在中国土地占整个房地产成本仅20％左右，少有超过25％的少有。据李清明调查，开发商违规拿地的途径多达10多个。许多房地产商采用与某些政府官员勾结的手段，使用各种“灰色手段”拿到土地，降低拿地成本。这点在房地产业内早已不是什么秘密，仅仅用于批地一项的贿赂成本就高达地价的30％左右。 此外，最常见还包括城市中的“危房改造”土地和掠夺农民赖以生存的土地等。在早期的房地产开发中，许多开发商就坦言，他们从来就没从正规管道上取得过土地。据了解，北京现有房地产开发商近4000家，真正有开发实力的不足500家。 李清明介绍，2003年以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占5％，其他高达95％是在招投标之前，违规拿地采取“协议出让”土地。据他估计，从20世纪80年代末以来，中国违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年要达100亿元以上。 二，假按揭大肆圈钱 李清明介绍，房地产企业一般都具有高达70％－80％的资产负债率，而且90％以上的也不在少数。“四两拨千斤”，以1000万元的资金建造1亿元的专案，以1亿元的资金建造10亿元的专案屡见不鲜。开发商对国家和银行的各项规定，都有自己的对策。比如开发商通过特殊管道打听并联系到银行有关人员，通过交流和沟通，开发商就会知道一些银行的“机密”资讯，如评分是否达标等资讯，以便修改资产负债表，达到贷款的目的。 发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来用“假按揭”的办法套取资金。其典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。 先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出来，按揭贷款让商家提前获得利润，后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移，从而建筑成本和楼盘风险实际上是由银行承担，这就是房地产商津津乐道的“空手套白狼”。那么，房地产公司的资金流向，楼盘销售实际上在“假按揭”阶段就已完成。如果销售不理想，房地产开发商则另有妙计，按市价评估，将房屋抵押给银行。 据了解，在广州，仅2003年底查出的广地花园一个楼盘的假按揭金额就达2亿多元，共有2000多户业主的房产涉嫌被重复抵押。 三，偷税漏税比较普遍 　房地产企业偷漏税也是造成暴利的重要途径之一。 2003年某市地税局稽查分局，对2002年度纳税额较大的88户房地产企业进行税收专项检查，发现87户有偷漏税问题。李清明说，