[分享]物业经理的二十二条军规

一、“兄弟们给我上！”还是“兄弟们跟我上！”？

每个物业经理在上任前必须要在两种管理风格里进行选择。有好事，越基层的员工就越应该先享受；有问题，越高层的管理人员就越应该冲上去挑担子。

二、直面业主提出的客观问题。

自身确有责任的，不逃避、不推诿、不拖延、不掩饰。大事化小的前提是去积极处理，而不是任由矛盾发展。

三、在与下属打招呼的时候，要热情叫出每位员工的名字或昵称。

不要像国务院总理一样，人家跟你打招呼，你就微笑点点头，上任两周内除了认识所有管理人员外，还要能够准确叫出包括普通保安、绿化工、维修工、保洁员在内的所有员工名字全名。当然能叫出名字了，你作为经理也要知道他们都在想什么，有什么困难，能帮助他们做什么事情，没什么事情到保安宿舍去住两晚，和绿化工一起拔拔草浇浇水，和凌晨巡逻保安一起到食堂去吃一顿蛋炒饭。

四、奖罚要一碗水端平。

首先要让每位员工都了解公司的奖惩制度，处罚要让当事员工心服口服，奖励要让当事人以外的员工都心悦诚服。所以除非是大家民主讨论出来的结果，否则在下奖惩命令前都要再三斟酌，是否经得起所有人的推敲。

五、坚持开会讨论解决问题的原则。

任何人都不能拍脑瓜解决问题，有事大家商量着办，物业公司里面只有在某一领域专业一点的技术人员，绝对没有所谓的权威人士。做物业经理尤其要头脑清醒，不要自己不懂就慌了神，听任个别人收揽大权。

六、布置工作要谨慎，不要一个累死，一个闲死。

不要认为自己很能耐，丢掉工作笔记随便点兵点将去干活。要知道物业公司的人数是房产公司人数的两三倍，管理起来没那么轻松的，老老实实做笔记，布置工作前先翻翻看，之前都布置了些什么，之后怎么布置更合理，什么任务适合让谁去做，什么任务需要多少人手，物业公司的最大资产不是办公室不是银行存款，而是跟着你混的这几十口人，物业公司赚的不是钱，是人力资源。工作布置到位，大家都得到很好的训练，那么人力资源增值，反之，人心涣散，花了大价钱养着的人不做事，真正能做事的被你给活活逼走，物业公司搞得好才怪。

七、让员工感觉到工作乐趣。

你不能否认大家出来工作的第一目的是赚钱，但是你得承认要发挥他们的最大积极性靠的肯定不是钱。以保安为例，站岗巡逻本身是很无趣的事情，但是如果他们发现物业经理也在站岗巡逻呢，如果他们站岗巡逻的时候，物业经理去给他们送送冰棍冷饮呢？如果一个班组结束后集合在一起点评一下什么工作做的最好，哪里还有问题，积极给予大家口头表扬，坚持每天都去点评呢？

八、让员工看到希望和前景。

有次凌晨巡逻的时候，有位做了三年保安的小伙子告诉我一句话，让我铭记于心，他说：“没有一个人希望一辈子都做保安的。”当员工懈怠，停滞不前的时候，可以问问他们是不是已经对现状满意了，想不想继续再往前再往上发展？这就关系到一个物业经理的人事处理能力，是不是能够给所有的员工都创造一个“只要努力创造出业绩了就会有收获”的积极氛围，不要推脱说物业公司平台小，不要推脱说物业经理的权力小，你的眼界在物业公司，那么连物业公司都管不好，如果你的眼界在整个郑州，那么局面就豁然开朗了，全国各地各项目需要大量的物业人才，公司从外面引进那么多物业经理，真正把事情做好了的，还是自己一手培养的生力军。你有本事、有决心、有办法，就可以在做好本职工作的同时还把自己的一亩三分田变成整个公司的物业人才孵化器，至于你信不信，反正我是信的。

九、经常性开展各种技能培训和比武。

刀不磨易生锈，兵不练会落后。积极利用资源开展免费培训，比如合作单位的技术人员，比如物业同行，比如公司内部的资深老员工，不要一提搞培训就马上去搜索专业培训班多少多少钱一次，物业公司一年就这么几个钱，经不起这么折腾的，但是作为物业经理，还是要参加一些行业内的培训班，多和同行交流。另外，还要经常搞搞大比武，技术过人、水平高超的员工就应该通过这样大量的技术比武脱颖而出，成为物业公司的中流砥柱，同时也让那些后进的员工看到差距，在工作中努力进行弥补。

十、鼓励优秀员工积极参加国家资格认证考试.

一级物业资质企业注册资金只要五百万，但是所需的资格证说出来吓死人，要足足30本，这些证哪里来？如果现在不开展鼓励优秀员工去考证的活动，就打算抱着二级、三级、暂三级资质混日子吧，就收着低廉的物业费，每年让房产公司无偿输血吧。

十一、必须建立事故预案机制。

盗抢、火灾、内涝、纠纷、人身伤害、停电停水、电梯事故等等都必须有应急预案，应急预案不是去网上搜索打印一本放起来，而是细到哪个人负责什么事情，联系电话是多少，出了这个事情以后几分钟内他要到达指定位置开始解决问题。每个月都要搞各种演习，真正出事的时候才不会乱成一锅粥，误了大事。

十二、搞业主活动每次预算尽量不要超过1000块钱。

要头脑清醒，物业为了什么目的搞业主活动，不要昏了头了，拿着公司的钱去干粉饰太平的勾当。被业主知道他们的物业费是这么不干正事穷挥霍的，绝对会胖揍你们的。当然，如果能通过拉赞助解决费用问题更好，小区外围的商铺肯定想进小区推销，那些大公司每个周末也都有活动需求的，利用好这些资源，一箭双雕办好事，才是真正有水平的物业经理。

十三、维修工作必须建立台账。

大到结构整改，小到渗水掉灰，都必须有台账，事后都能清楚查出来谁接的投诉，谁负责维修，谁负责维修后的验收，谁负责业主的回访，还有维修用了多少材料，花了多少时间和成本，有账目了，就可以控制维修进度和维修效果，控制好了维修，就解决了一大块物业问题。几乎九成以上的拒交物业费事件，都与维修有关，不解决维修问题，每天逼着一个个楼管去求业主交物业费，收的上来才怪。

十四、绿化养护比种植更关键。

不要老是去讲园林公司在混凝土和石头上面种草皮，既然发现了，为什么不责令整改呢？搞物业，最怕就是坐在办公室里牢骚满腹、碌碌无为的物业经理了，看着哪里绿化出了一片“瘌痢头”要和自己头上出现一片瘌痢头一样着急，赶紧要想办法去补救，长得好的地方可以去弄几棵补到长得差的地方，小区绿化就这么一点点，就算自己拎把锄头去种草也不是什么耗费精力的事情。一定要强调养护的重要性，每天都要按时浇水，绿化工来不及的话让管理人员也上阵，拿个水泵水管，几个人每天半小时就解决问题了。还有就是草皮养护了，之前公司也发过文详细教了怎么养草皮，照做就是了。

十五、每天坐办公室时间不要超过一小时。

物业是服务行业，你有见过做服务是坐办公室做出来的么，整个小区就是一个大办公室，巡查到哪里发现问题，就地解决问题。

十六、要让监控室成为第二个经理办公室。

因为监控室是指挥中心，只要小区里面有问题，监控室大多可以第一时间发现，要挑选最精干的员工到监控室上班，上班时间眼睛要死死盯着一百多个探头，不能放过任何一个细节，哪里有问题了，就马上呼叫巡逻保安赶过去处理。另外，监控不光监控别人，也要监控自己人，谁在上班时间走出小区翘班，谁在小区里摇头晃脑横着走路，谁躲在角落里抽烟，一百多个探头下面都能够发现，抓住几个，重罚几次，大家上班都会规规矩矩。

十七、三种情况必须首先打电话给物业经理，不管是凌晨两三点钟还是大年三十晚上。

第一、小区发生盗抢或消防状况；第二、大型水管爆裂；第三、业主堵门闹事。

十八、处理问题和排兵布阵一样，要有章法。

物业经理要直面问题不是说出点事物业经理就要第一个冲出去谈判，先从直接和问题接触的员工开始，实行首问责任制，员工到部门负责人，部门负责人协同和事件相关的其他部门负责人跟进，再不行的出动物业主任或经理助理，最后才是物业经理出面。一般物业问题过五关以后，基本都能解决。反而是急吼吼地一开始就物业经理冲去谈判，结果搞得公司没有退路，事情也得不到很好的解决。

十九、多搞公益活动，让业主看到你们搞物业很努力。

搞活动不光要粉饰太平的唱歌跳舞画画，还有很多更贴近业主生活的事情，栏杆锈了可以组织大家去刷刷油漆，哪里的杂草长多了，就组织大家去拔拔草，哪里的沟渠窨井堵塞了，就组织大家去疏通一下，小区里有太多的公益活动可以做了，作为物业经理的你，发现了么？

二十、每月必须组织一次公司内部的联谊活动，但严禁外出喝酒狂欢。

不要一说联谊活动就想到出去喝酒夜宵唱KTV，那些都已经过时了，我们最新潮的联谊可以一起打篮球比赛，可以每个人下厨做个菜，然后大家分享，天气凉爽的时候还可以组织两次城市近郊的远足活动，再没时间，溜到隔壁物业去取取经也是很好的活动方式啊。通过活动来增强大家的凝聚力，增强大家的集体认同感，为公司更好的服务。

二十一、与当地的物业同行保持经常沟通。

可以互相比比谁家物业管的最好，不要关系搞得很僵，以后有事情大家也都有个照应，平时可以带着自己人去人家那里取取经，也可以邀请人家过来给我们挑挑刺。

二十二、搞好当地城管和联防队关系。

借力打力，城管兄弟可以帮忙解决门面商铺整治，联防队在小区外设点可以震慑小偷，改善小区治安。但是切记不要直接去送东西上门，有空邀请几个小头目出来喝顿酒就可以了。

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