转贴-物业管理案例

作者：凌风

linghong0839@163.com 转贴自：本站原创 点击数：224 案例1、出租屋物业服务费由谁承担： 一、 案件经过： 某小区业主孙某在2004年1月将自己在小区的房子租给张某居住，双方约定由张某向管理处交纳物业服务费。2005年1月，孙某收到小区管理处的欠费催缴函，要求其承担租户张某所拖欠的物业服务费用。孙某就以其与张某签订的合同中约定的物业服务费用由张某承担为由拒绝交纳。 二、法律评析： 业主将自己的房屋出租给他人，是否还应承担物业服务费用呢？《物业管理条例》第四十二条第一款明确规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。”根据该条规定，业主应当根据物业服务合同向物业管理公司交纳物业服务费，业主与物业使用人有约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主承担连带交纳责任。 因此，如果物业使用人不交纳物业服务费的，业主有义务进行交纳而不得以双方的约定对抗物业管理公司，业主在交纳该费用后，可以依据合同向物业使用人进行追缴。 案例2、自行车丢失拒交物业费： 一、案件经过： 　 小区业主李某在小区内丢失三辆自行车后，拒绝交纳物业管理费，在多次催缴无果的情况下，物业公司将李某告上法庭要求其交纳物业管理费。 二、审理及判决： 庭审中，被告李某辩称：自己交纳的物业管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正做到保证自己财产安全的义务。原告物业公司诉称，保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，与物业公司无关。 最后，法院判决李某向物业公司交纳所拖欠的物业管理费。 三、法律评析： 本案中，物业公司收取的物业管理费中虽然包含每户每月4元保安费，但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围，盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪，应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下，这一责任不应由物业公司承担。