首层业主该交电梯费吗？

首层业主是否交纳电梯费，曾经在业界引起了争论，进而扩大到广大业主和业界的一场大讨论。针对这个问题，记者近日对中国物业管理协会副秘书长陈伟、北京律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生进行了采访。 　　尊重约定 提高认识 　　陈伟认为，公共设施的费用分担原则是比较清楚的，第一是约定优先原则；第二是在没有约定时，以专有部分占物业总份额比例来决定分担费用的比例。事实上，是否应该缴纳电梯费的争论，其实质就是一个如何体现公平的问题。 　　对于争论的双方来说，各方都有一个足可以令人信服的观点。认为一层应该交电梯费的一方，其理由非常充分，电梯是公共设施，业主既然拥有公共设施的份额，就享有相应的权利并要履行相应的义务。既然电梯是公共设施，那么它所产生的费用就应该由所有的业主共同分摊，并不取决于你享受还是不享受。而认为一层不应该交费的理由更充分，他们认为一层的业主没有从电梯中受益，而且不仅没有享受到公共设施的好处，还要受到使用电梯带来的干扰，因此向一层收取电梯费是不合理的。 　　如果一层可以不交电梯费，那么不少问题就可能随之而来：很多二层的业主说他并不坐电梯也不应该交电梯费，甚至三层也说不坐电梯，要求免电梯费，怎么办？我认为这是一个约定的问题，我们可以想一下，为什么香港没有这个问题，所有的一层业主都要交电梯费。因为香港公共契约中已经规定，一层应该交电梯费，并且已经形成了一种商业习惯。之所以我们的电梯费出现问题，就是由于业主买房时并没有购买到居住规则，开发商卖房时，也没有卖房的规则，而这个居住规则业主公约如果有明确规定，就不存在一层业主是否应该交纳电梯费这个争议了。 　　一层应不应该交电梯费？我个人认为，首先根据业主公约，其次根据商业习惯，但是最重要的是我们还要考虑公共性服务的特点。在成本固定的情况下，有时候是否享受服务与成本无关，不能因为 7 层与 28 层的业主所住楼层的不同而所交纳的电梯费就有所区别。在公共性服务的情况下，不能根据个人是否享受了服务，去断定他实际支出的费用，不能追求绝对的公平。而且从物权的角度来讲，谁拥有的权利多，就要承担更多的义务和责任。同样，开发商必须承担相应的空房的全额物业管理费，因为开发商是产权人，不应以房子没有卖出去，就不承担物业管理费，因为物业服务不是一对一的服务。 　　区分对待 体现公平 　　孟宪生认为， 首先，电梯作为整幢楼房的公共设施，归全楼业主共有。作为共有人有义务维护该电梯，业主应当分摊该电梯的维护费用。就像我们购买一个功能很多的产品，虽然有些功能我们始终没有使用，但这个产品同样需要我们用全价购买。《物权法（草案）》规定：建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分所占比例确定。其中体现的，正是上述观点。 　　现在，物业管理服务收费标准，一般对应当由业主支付的物业管理费用和应当由居民支付的生活服务费用没有加以区分。电梯的设备维护费应当由业主分摊，而作为为居民生活服务支付的运行费，应当由使用者支付。这样一来，不同的楼层、不同的楼宇就有所不同。没有地下室的楼房的首层业主及其使用人几乎不用电梯，不用支付运行费。而有地下室且电梯直通地下室的楼宇的首层业主就使用电梯，只是程度不同而已，应当支付运行费。 　　现在，我们应当把为维护房屋的共有部分的公共维修基金和为居民提供生活服务的费用区别开来。不同楼层的业主及其使用人，其使用电梯的频率和消耗不同，在支付运行费时可以区别对待。不同楼层的业主（使用人）可以设定一个调整系数，最终实现基本上的公平。主管机关在制定收费办法时，已经注意到了这些问题，并进行了大量的调研和论证。但是，管理机关最好可以提出一个指导性的原则，更具体的实施细则应当由业主大会确定或者相应楼宇的业主协商确定。