物业管理中的九个误区

误区一：购房人在与房地产开发商签订《商品房买卖契约》的同时与房地产开发商签订的《业主(大会)公约》和与房地产开发商指定的物业管理公司签订的《物业管理合同》对业主具有法律拘束力 　　《业主(大会)公约》应是全体业主共同商定和签署的“多边条约”而不是房地产开发商与业主分别签订的一个个“单边条约”。“单边条约”一般经过双方签字即生效，而“公约”则必须等到一定数量的人签署后才能生效。由于房地产开发商与业主分别签订的《业主(大会)公约》不具备“公约”所必需的形式要件，虽名为公约但并非公约，对任何一个业主来说都没有法律拘束力。只有当小区入住率达到或超过50%时在首届业主大会上获得通过的《业主(大会)公约》才是对每一个业主有法律拘束力的有效的《业主(大会)公约》。 　　但是，房地产开发商有义务协助业主制定《业主(大会)公约》。这是房地产开发商在履行与购房人签订的《商品房买卖契约》之后必须履行的义务。房地产开发商的这一义务在法律上称为“后合同义务”。所谓后合同义务是指合同终止以后一方仍应向对方承担的义务。关于后合同义务，《合同法》第60条第2款规定作了原则性规定。《合同法》第60条第2款规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。房地产开发商的这一后合同义务就是购房人与房地产开发商签订《商品房买卖契约》的目的所决定的。购房人与房地产开发商签订《商品房买卖契约》的目的是为了居住。所谓“居住”不仅仅指住进了特定的房子里，还包括居住在特定的环境中。房地产开发商交付了房子只是让业主住进了特定的房子里，还没有为业主提供特定的居住环境。居住环境不仅仅是指房屋周围的花丛树木，而且包括应有的居住秩序。而《业主(大会)公约》是构成一个小区居住秩序的第一个、也是最重要的一个文件。《业主(大会)公约》包含了业主的基本的权利和义务，以后的《业主委员会章程》及由业主委员会制定的一切规章制度都必须建立在《业主(大会)公约》这一基础之上。没有这个文件，任何居住秩序都无从建立，正如没有宪法就无从建立一个国家的法律秩序一样。虽然，《业主(大会)公约》应由业主大会制定，但是，在不足小区应有业主总数50%的业主入住之前，少量的且分散的业主无法独立完成起草《业主(大会)公约》和组织首届业主大会的工作，这一工作必须有房地产开发商的协助才能完成。 　　在业主委员会成立之前的物业管理同样也属于房地产开发商的后合同义务，因为，在业主委员会成立之前，业主们不可能解决他们共同的居住环境问题，在业主委员会成立之前的物业管理只能由房地产开发商负责提供，因此，当然，房地产开发商的这一后合同义务不是无期限的，一俟业主委员会成立，房地产开发商的这一后合同义务即告终止。 　　由于在业主委员会成立之前的物业管理是房地产开发商的后合同义务，房地产开发商让购房人与其指定的物业管理公司签订《物业管理合同》则属于推卸其应尽的义务，不符合《合同法》第60条第2款的规定。从另一方面讲，购房人也无权单独与物业管理公司签订《物业管理合同》。如果购房人单纯是为自己所需，则购房人有权单独与物业管理公司签订《物业管理合同》，但房地产开发商要求购房人与物业管理公司签订的并不是单纯为购房人自己所需而是涉及整个小区的物业管理。涉及整个小区的物业管理的《物业管理合同》只有业主委员会有权与物业管理公司签订，任何单个的购房人都无权签订。所以，无论从哪个方面讲，购房人与物业管理公司签订的《物业管理合同》都不可能是有效的，对任何一方都不会有法律拘束力。