物管费能随房赠送吗？
| 物管费能随房赠送吗？ ２００２年７月４日、５日，云南省昆明市两家日报分别在“楼宇金页”版和“财经”版以整版和１／２版的位置，图文并茂地刊登同一篇文章《××花城小高层惊人之举：送６年物业管理费送出的物管有多值？》（以下简称《送６年》）。 《送６年》不管是开发商促销之举，还是纯属商业炒作，但是此种作法让人质疑： 首先，房地产开发商有权免物业管理费吗？ 无论是１９９６年１月２８日经云南省人民政府批准、由云南省建设厅发布的《云南省城市居住小区物业管理办法》，还是其后公布的《昆明市居住物业管理试行 办法》都明确规定，“开发建设单位自行或委托物业管理公司进行前期管理最长期限为两年”。而昆明市××花城开发商却以“购楼送６年物业管理费”为名，将前期物业管理或委托管理时间权限自行延长至６年！这是谁赋予的权力呢？ 其次，开发商是物业管理服务收费（免费）的主体吗？ 根据现行的物业管理政策，特别是《昆明市物价局关于实施〈昆明市物业管理服务收费管理办法〉有关具体政策执行的通知》［昆价房（１９９９）２７８号］明文规定，“物业管理单位是小区物业管理服务收费的主体。”这就是说，居住小区的物业管理服务权及物业管理服务收费权，是属于持物业管理资质证书的物业管理单位。只有物业管理单位才有资格经营物业管理业务，才有资质操作物业管理服务收费。除此之外，无论是房地产开发商还是其他经营实体，都不能以任何手段霸占或擅自夺取物业管理权，不经批准而自行确定物业管理费收费标准（包括零收费标准），这就是现行的物业管理政策。开发商实行“购房免物业管理费”，从某种意义上讲就是侵犯了“物业管理服务收费的主体”，是一种“越权”或“侵权”行为〈如果开发商将价值１．５万元的６年物业管理费以现金形式支付给每位业主，让业主自谋“管家”则另当别论〉。 第三，产权转移后开发商还有委托管理权吗？ 房地产开发商在其建造的房屋尚未销售前，其产权属于开发商，这就是开发商享有两年前期管理权或委托管理权的物权依据。但是，一旦所建的“住宅小区交付使用且入住户达到５０％以上”，按照建设部及云南省、昆明市两级人民政府制定的《城市住宅小区物业管理办法》规定，“县级物业管理部门应会同开发建设单位召开第一次业主大会，选举产生第一届管委会”（任期３年），在开发商两年的“前期管理权”届满时，行使“聘请物业管理公司对住宅小区进行物业管理，并与其签订委托管理合同”的权利。这是由于业主的入住，住宅小区房屋的产权已基本上由开发商手里转移到小区业主的手中的缘故，房屋产权所包含的对物业管理的决定权也随之转移，开发商也就自然失去小区物业管理的控制权或支配权，包括物业管理工作的委托权和物业管理服务收费标准的“发言权”。“前期管理”时限届满后，小区的物业管理工作是继续委托原管理者管理还是“另请高明”，物业管理费收费标准是按政府定价的上限、下限还是另外“零限”核收，开发商已无权干涉。而所谓“送６年物业管理费”之类的未经业主或使用人及其选出的首届管委会的委托，一厢情愿地“自行提供服务的”，这是业主的权利而非开发商的恩惠。 第四，是社会化管理还是“家族化”管理？ 建设部制定的《城市新建住宅小区管理办法》及云南省、昆明市人民政府制定的物业管理办法都明确规定，“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同”。而送六年物管费的房地产开发商不是选聘物业管理公司而是组建自己开发项目的物管公司（即子公司），并且一手包办，免除六年的物业管理费。这种“家族式”物业管理公司被人们形象地称为“父子兵”，能在经济利益上为住户办事、说话吗？这种管理模式不仅与物业管理社会化、专业化的政策相悖，而且其管理弊端早已暴露无遗，并已被相关部门列入“淘汰产品”之列。 第五，物业管理是福利慈善事业吗？ 众所周知，物业管理是新兴的第三产业，物业管理行为是以盈利为目的的企业行为，而不是政府行为。自从２０世纪８０年代引进物业管理之后，也从未打上福利或慈善事业的烙印。随着城市住房改革的全面实施，和福利分房一样，福利管房也早已寿终正寝。时至今日，无论是国家机关还是企事业单位的住宅，免费管房的事已难觅踪影。更不用说新建住宅小区有哪个物业管理公司学雷锋而免费为业主提供服务了。况且建设部早在１９９４年发布的《城市新建住宅小区管理办法》就明确规定，“房产产权人和使用人应按规定交纳管理费”。 那么什么原因促使××花城的房地产开发商放弃以经营房地产谋利的企业盈利宗旨去免费为每位业主赠送价值１．５万元之多的长达６年的物业管理费呢？但是，一个不争的事实是，“天上不会掉馅饼”。这是公认的市场经济规律，物业管理市场也不例外。 第六，是促进物业管理市场还是干扰物业管理秩序？ 无疑，物业管理是国人面临的新生事物，有其成长、发展的规律。它不仅需要政府和业主的扶持、支持与理解，更需要房地产行业的“自律”，如果出 |
