物权法专家黄安永解读大焦点话题

“十三年集思广益、七轮修改、一百多次专家会议，直到今年才讨论通过，这部《物权法》真是来之不易。”东南大学物业管理研究所所长、江苏省房地产经济学会副会长、物权法专家黄安永如此评价《物权法》。 昨天下午，刚从北京一高校“讲法”归来的黄安永，抱着厚厚一叠《物权法》讲义做客快报生活南京网站视频在线栏目。他从老百姓的角度出发，就《物权法》的一些法律规定，解答了读者的问题。 话题一：共有产权 这个房子怎么卖 问题：我买的房子是父亲和我共同掏钱的，这是不是意味着，这个房子既归我父亲所有又归我所有？如果我以后要卖掉房子，该怎么处理？ 解答：这个房子属于共有，按双方约定，谁有多少份额就登记多少份额。《物权法》规定“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”，若是共有产权的房子，不是说归其中某一个人所有。假使这套房子，儿子有1/2的产权、父亲也有1/2的产权，儿子提出要卖房了，可以卖，但是要先问父亲买不买，父亲不买了，才可以将自己的1/2产权卖掉。《物权法》101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额；其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 话题二：集体土地 城中村房屋能卖吗 问题：我是属于城中村的居民，我想卖掉我的房子，可以像二手房那样卖吗？或者由集体讨论卖掉，是否可以？ 解答：上次我们参加南京市政府的一个会议，现在南京城中村主要在城市近郊，很多房屋破烂不堪，但这部分土地不是国有土地，而是集体土地，你只享有所有权，而没有出售权。集体土地必须按照集体土地的法律法规来做。如果你要把房屋上市出售，必须把集体土地变为国有土地才能出让，否则不可以。 话题三：征地拆迁　拆迁要先保障居住 问题：现在政府来拆迁我的房子，我如果不愿意接受货币拆迁，要求一定要有房子住，是否可以？ 解答：《物权法》42条规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。在实际拆迁过程中，可能根据评估价的价格，拿到这个补偿的钱在周边买不到房子，或者要到很远的地方，《物权法》就提到一个很重要的补偿条件―――个人住宅应当保障被征收人的居住条件。这就意味着可以先要房子，可以是符合条件的经济适用房、廉租房等，也可以是政府拿出来的产权调换房。 话题四：业主票权 两个2/3都不能少 问题：我们小区有人想用维修资金修共有道路，但很多业主反对，按照《物权法》，业主怎么投票通过或不通过？ 解答：这个问题是个比较典型的业主票权的问题。《物权法》规定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。两个2/3，有人认为在投票过程中，可能出现面积达到2/3以上、但业主人数没有达到的情况，这样就导致很多事情决定不了。《物权法》表达的意思就是这样，不通过“双2/3以上”的就不能够通过，考虑的就是广大业主的利益，不是人数多的一方，也不是房屋面积大的一方。 话题五：邻里关系　业主利益受侵害可上诉 问题：我住在小区一楼，一到夏天，晚上睡觉就听到很大的空调水滴声，二楼以上的都滴下来，影响睡眠，《物权法》有没有规定可以处理？ 解答：先找到来自哪家哪户的空调，看他空调安装有没有规范，可以请这家户主铺设一些管道，沿着排水管道排留下来。如果协商不行，按照《物权法》的规定，只要是业主的合法利益受到侵害，就可以自行通过法律起诉，法院是要受理的。我个人认为，碰到这种情况，业主没有必要上诉，就一根管子的钱，把空调滴水引到排水沟，双方要本着相互谅解的态度。 话题六：失物招领　捡到失物可“索要”费用 问题：我是出租车司机，捡到乘客的失物，是不是可以直接向失物人“索要”费用？ 解答：这个不是索要的问题，而是丢失东西的物主应当支付的问题。《物权法》112条规定：“权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用”。但是这个费用是多少，应该是双方协商的。像打车时，将10万元人民币丢在车上了，出租车司机送还了，这时司机耽误的是营运收入或成本，可物主给完这个正常的营运费用，还要给多少呢？司机可以拾金不昧，也可以说出条件，这些就有待于社会的公德、社会的环境“大气候”了。当然，从物权的保护方面，给别人一些服务成本的费用是应当的。