海口业主：小区公共收益怎么用谁说了算

来源：海南日报 小区内电梯广告、公共区域的灯箱广告等获得收入，到底是归物业公司还是小区全体业主所有?不少不明就里的业主问―― “小区内灯箱广告、电梯广告和楼道里的液晶电视广告，每年都有几万元的收入，但这些收入都哪去了?我们业主得到实惠了吗?”日前，海口金龙路某花园小区业主王先生向记者发出这样的置疑。 业主不清楚小区公共收益咋花了 记者从王先生所住的花园小区物业管理处了解到，该小区目前共有电梯22部，每部电梯内都装有两块广告牌，每块广告牌的年收益为500元;电梯门口的液晶电视广告共14台，每台年收益为900元;小区院内驱蚊灯箱广告位6个，每个年收益为600元……如此算来，这样每年该小区公共设施的广告收入，在3.8万元以上。但这些钱是怎样使用的?业主们并不十分清楚。 该花园小区物业管理处负责人表示，小区近4万元的公共收益，主要用于补充小区公共设施维修费，少量用在职工福利上。但对此说法，该小区业委会王主任并不认同。“没有单独账目，也不按时公布财务报表，我们根本就不知道这些钱去了哪里?就连小区广告一年能收入3万多元这件事，我们也是今天头一回听说。”王主任说。 9月25日上午，记者在海秀路一小区采访时，该小区物业公司负责人对小区公共收益的归属有另一番理解，他称，利用小区公共设施做广告，是物业公司的一种创收方式，与业主关系不大。“只有我们物业公司盈利了，才能管理好小区，业主才能得到实惠。”该负责人说。 对于公共收益的归属问题，一位从事物业工作多年的人士表示，尽管物业管理条例有规定，但是在实际操作中，又是另外一回事。 他说，以他所在的小区为例，仅出租临街广告位每年的收入就不少于5万元，再加上其它一些出租小区公共设施所得的收入，每年有10万元左右。如果用这笔钱冲抵物业费甚至部分小区公用水电费，让业主享受“零物业”，业主肯定会举双手赞成。但是又有哪家物业公司愿意这样做呢?说真的，物业工作人员每个月的奖金就靠这5万元的广告收入了。尽管不少业主有意见，也只是说说而已，几年来物业一直是这样做。 而更严重的事情发生在海口市琼山区大园路一小区内。该小区业主告诉记者，前不久，该小区物业公司的老板卷款逃跑了，连业主们交的水电费也卷走了，害得他们停水停电好几天。而之后有关部门介入调查后，业主们才知道原来小区每年还有2万元的广告收入被该老板私吞了。 小区公共收益怎么用谁说了算 海口置地花园物业管理有限公司负责人告诉记者，置地花园小区也利用现有公共设施进行广告创收，每年也有几万元的公共收益，但是他们和业主委员会有协议，是按照三七分成，即物业得七，业委会得三。由物业负责与广告公司签合同并进行财务管理，业委会负责监督使用。物业公司所得的七分，全部用于小区设备维修费用，并且是单独记账，按时向业主公布使用情况，业主们对此还是比较满意的。 记者从海口市房屋管理局物管科了解到，目前海口市成规模的小区有700多个，已经成立业主委员会的有300多家，占总数的42%。全市共有273家物业管理企业负责管理这些小区，而公共收益账目管理较好的，业主意见较小的，只有少数几家具备一二级资质的物业管理企业。一些规模较小的物业管理公司，由于自身经营不善和管理的小区规模小、收入低等多方原因，将小区内的公共收益摊入管理成本或占为己有的不在少数。一些小区对利用公共设施做广告所得的收入，与物业费混在一起记账，基本不向业主公布。这些钱是怎样使用的，小区业主根本就不知道，物业公司自己也是一本糊涂账。 对此，省建设厅房管处有关负责人表示，物业公司的功能是服务，一切权力来自全体业主的授权，如果要利用小区资源进行营利，首先要得到全体业主的同意，并经过业主委员会的授权，同时该收入还应该列入业主委员会监管项目。如果物业公司在未得到业主委员会授权的情况下向广告公司出租电梯广告，那么签订的合同属于无效合同。物业公司将广告收入据为己有，则侵犯了业主的权益，就违反了即将实施的《物权法》。 该负责人告诉记者，小区公共收益该如何管理，如何使用，北京、杭州、南京等一些城市做的较早，海口可在一定程度上借鉴。比如北京，有的小区将一部分公共收益摊入物业管理费中，降低物业费标准，有的小区全免或半免小区住户的物业费，适当降低水电费，这些做法在当地都很受业主欢迎。 采访中，有法律界人士建议，在如何使用小区公共收益问题上，最好事先搞个业主公约，征得大多数业主的同意，以免日后产生矛盾。家住海口国贸花园小区的陈女士则表示，用小区公共部位的收入冲抵物业费是件好事，但不如将经营所得直接分红给业主，因为她担心物业不收费了，服务质量就会下降。 公共收益归属《物权法》规定很明确 针对小区公共收益如何分配一事，海南方圆律师事务所律师李君说，即将实施的 《物权法》中对此已做了明确规定，该法第六章“业主的建筑物区分所有权”第四款中规定：“楼顶、电梯间、走廊、走道、小区院墙等，业主有权决定如何使用，是否