首个"物业强制标准"或流于形式

观察:监管难度大 来源：新京报 新规范虽然对物业服务有约束，但设备保养等方面的检查，在没有业委会的小区执行和监管都很难。 北京市建委公布了1月1日开始执行的《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》，规范对报修、停车、电梯、清洁等11个方面详细列出了最低物业服务标准。按照新的规范，水、电、气等急迫性报修20分钟内、其他报修按双方约定时间到达现场。建立共用设施设备清册档案，有设施设备的运行、检查、维修、保养记录等。电梯工夜间值班、主梯6时至24时不间断运行并公布呼叫电话等。 那么，新标准出台是否具有法律上的强制效力？新产生的成本费用，由谁来承担？标准的提高，是否意味着物业费的涨价？对物业公司的监管如何落到实处？业主如何举证？对此，各界人士都表达了他们的困惑。 八成物业公司不达标？ 此次《规范》对物业公司影响最大，然而接受采访的物业公司对此大都不看好。北京一知名物业公司老总表示，跟很多同行私下聊过这个标准，很多人都认为，如果按照这个标准来执行，北京大概有八成物业公司都不合格；而为了达到规范要求，势必要增加成本，对物业费进行相应调整，这会与业主降低费用的愿望相违背。 北京天鸿信物业公司项目经理李全胜接受记者采访时表示，他们在马家堡未来66小区的服务目前能做到垃圾清运每天两次，电梯在无人值守时24小时运行，业主报修水、电、气等，维修人员10分钟到现场。物业公司能做到这样非常不容易，如果有的小区物业费收不上来，那么服务就很难保证。目前马家堡未来66小区物业缴费率能达到70%，就算这样物业仍然没有多少利润。 对此，市建委物业服务中心党委书记赵春凯强调，规范还只是在试行阶段，今后会予以完善；对于物业费收缴难的问题，物业公司也可以用法律手段维护自己的合法权利。 本意很好但难以落实 据《规范》要求，规范实施前物业服务合同约定物业服务内容、标准超出或高于本规范要求的，单方不得调整；标准低于本规范要求的，物业服务企业应当按照本规范先进行自查、整改，达到本规范要求。 “新标准的出台是一件好事。”作为《规范》影响的另一方，多位业委会主任都异口同声地这样表示，但同时，他们也担心该规范在具体执行中能否落到实处。美丽园业委会主任雷霞认为，出台标准是一件好事，但没有出台相应的落实措施很可能流于形式。有业委会且物业公司愿意配合的小区，基本能落实，否则标准只能停留在纸面上。比如设备保养、巡查等方面的检查，如果没有业委会的小区执行和监管都会很难。 关注焦点 　焦点1　“限时到达现场”难实现？ “水电气保修过去的标准要求时间为30分钟，很多物业公司还做不到。”健翔园业委会主任任晨光说，现在要求20分钟到达，落实有难度。“电梯维修和保养通常是由外包公司来做的。”华润置地物业公司华亭嘉园管理处前任主管饶旭说，对于这一点，很多物业公司执行起来有难度。 银枫家园前业委会主任北野表示，多数小区电梯维修工不住在小区内，无法保证其在规定时间内赶到现场。物业公司为达到要求，势必增加成本，而这部分成本由谁来承担会引起争议。“物业公司可以考虑转变服务方式。”北野说，比如维修人员20分钟内赶到现场了解情况，如果情况不紧急可以再约其他时间维修。 焦点2　《规范》不具有法律上的强制效力？ 采访中，仁和律师事务所律师孟宪生认为该标准比过去的标准更加详细，但是地方标准能不能算强制标准，还有待研究。因为只有法律才能够进行强制执行，而北京市建委出台的通知还没有上升至法律的层面。物业管理本身是合同关系，签约的双方应该按照合同来处理事情，物业公司如果没有按照合同约定来执行，可以追究其责任。 而物管专家舒可心表示该文件只是一个通知，而不是法律，所以无法落实。政府出台这个文件是为了提高物业水平，虽然是好意，但物业公司只需对业主负责；而政府也不应该向管理行为人提要求。如果业主要求比新标准低，物业公司自然不会超过业主的要求。 焦点3　标准提高，物业费提高？ 从目的来讲，这个规范标准是好的，而在实际管理上还是有差距的，但规范的出台短期内对物业服务的标准界定有一定的指导作用。中实杰肯道夫物业管理有限公司副总经理孙建伟说，《劳动合同法》出台后，物业公司用人会更加规范，人力成本在增加，可业主们期望的物业费却在下降，这是一个矛盾。同时，新标准的要求也会让物业公司的操作增加成本，一些小的物业公司会难以维持，标准的出台并不能从根本上解决物业公司和业主之间存在的问题。 参照新标准，华润置地的物业公司一般情况下都能完成，有的要求还比标准要高一些。但这个标准执行还是一个过程，应该逐步配套完善。虽然是强制办法，但还没有上升到法律层面。服务提高了，费用也就提高了，所以包括物业费等问题还需要有相对应的调整。 各方反应 　　签订合同时有了参照标准 银枫家园前业委会主任北野：过去物业服务标准不清楚，容易扯皮，