地产中介生存调查:上海近半关门

京沪穗三地地产中介纷纷采取减薪、裁员、关店等方式度过地产熊市 　　2007年11月，中天置业被爆出账面亏空1.7个亿，向深圳楼市投下了重磅炸弹；2008年1月，创辉中介地产公司一时间关闭了广州300多家店面；两大房产中介巨头的“毙命”给整个房地产市场带来了震动，也标志着中国房地产市场进入了漫漫熊市。二手房市场的成交清淡局面迫使各家中介机构紧缩过冬。 　　日前，北京、上海、广东等大城市的一些中小型中介行相继结业，而部分大中介也开始大面积关店。不少中介纷纷采取了减薪、裁员、关店来节约成本，保本“过冬”。在2008年房产市场走向尚不明朗的情况下，这一现象更引起了强烈揣测，作为全国代表性的房产龙头城市如北京、上海和广州等地的地产中介们正经历着一场劫难，也正进行着一场“物竞天择”的“进化”。 　　广州满堂红开始和开发商 　　“互助取暖” 　　理财周报记者暗访了满堂红体育东路的一家分店，当理财周报记者问及满堂红是否减少了很多店面时，该分店的工作人员表示，从未有过关店铺的消息。理财周报记者随机拨打了多个满堂红分店的电话，其工作人员回答均非常一致。 　　理财周报记者后找到了满堂红广州分公司的总经理孔少石，他对理财周报记者表示：“的确，在广州，店面总量只减少了10%-20%，而有些中介从年前的200余家已经缩减到了七八十家，满堂红的缩减幅度在整个中介市场并不算大。” 　　中原地产住宅部副总经理张建也认为，满堂红这样还只算小调整，如此市场行情再持续下去，不用多久还将再现一批关铺潮。“现在没有一家中介公司是赚钱的，业内不少地铺出现了月零成交，有的公司一个月亏损上百万，我们今年至今也只是保本。中原地产的二手房交易业绩在业内算不错，但上半年平均一个月一间铺的业绩是成交10多单，而且7月份明显感觉到更吃力，成交量还在下滑。” 　　另从满堂红广州分公司一业务员杨某口中了解到，其目前一个月业务量为两个单左右，一个分店店面约6个人，也就是说一间店面的一个月的成交量也大约在13单左右，和中原地产不相上下。 　　“满堂红广州这边上半年的成交量是比去年同期下跌了35%左右，但从市场分析来看，这35%的减幅主要还是一些投资性的房产交易，自住性的房产交易情况还较为稳定，和往年相差不远。”孔少石认为，广州的中介商的分化已较为明显，“管理质量较好的大型公司撑下来的机会要大得多，以满堂红来说上半年成交量下跌35%对公司的营业额和利润还是有较大影响，但是公司已经开始改变经营策略，从长期来说，目前的市场状态可以加快淘汰，对满堂红来说是一个大机会”。 　　“满堂红正从产品增值服务、店面分布区域调整和外部整合资源等三方面来迎合市场的变动”。孔少石分析，从提供的产品服务上，如对于两房以上的交易且佣金达到一定比例的客户，可以享受买房送财产保险、送装修或是送房屋保养等增值服务。从店面分布区域调整来看，主要是在缩减店面规模的同时，寻找新的中介盲点区域，达到最优地域组合。 　　另外，为了收住人心，满堂红也开始不惜血本调动员工的工作动力。据了解，目前满堂红的销售人员所分得的提成已创下了行业新高，提成起点上调幅度超过33%，使得满堂红成为全行业住宅业务提成起点最高的公司，超过同行业平均水平10%左右。同时实行梯级提成制，整体提高了一线员工的薪酬。 　　“此外，最大的策略变动从今年年初开始，由以前的专攻二手房市场向一、二手房联动的市场策略转移。也就是说我们和开发商合作，我们提供客户网络资源，开发商提供一手房房源，我们作为其代理商。由房产中介代理一手房将是一个市场趋势。”孔少石向理财周报记者介绍，目前满堂红已和上海豪森房地产、君铂国际、广州锦绣香江房地产公司以及万科开始了一手房代理的合作。 　　北京中介“瘦身缓压”， 　　坚守二手房市场 　　从去年底以来，北京楼市交易量持续低迷，在刚刚过去的7月份，北京新房成交量继续深幅下挫，比去年同期下降近六成，创下年内最大跌幅，二手房市场也出现了价量齐跌的现象。 　　据北京多家大型房产中介机构统计，7月份北京二手房成交量环比6月下降10.9%，价格也同时出现回调，环比下跌2.6%。 　　二手房交易市场的冷淡，最“受伤”的莫过于北京的中介房产商。专家表示，市场冷清，竞争加剧是导致北京房产中介新一轮的“洗牌”的重要原因。2007年，国内宏观调控力度加大，使得消费者持币观望气氛更加浓厚。 　　统计数据显示，去年12月，北京二手房成交量同比下降了14.7%，二手房市场至今仍处在低迷状态。目前北京市登记在册的二手房买卖中介机构共有2600家左右，但在去年北京市9.5万套的二手房交易量中，有一半属于中大恒基等三家大型房地产中介机构。这就意味着其它中介机构平均每家每年只能做不到20单生意。 　　“目前，中大恒基总店面数量为322家，和年前500余家分店数量相比，减少了200多家。”中大恒基市场部张磊(张磊博客，张磊新闻，张磊说吧)对理财周报记者透露，中大恒基目前仍在对规模