[分享]房地产融资“另辟蹊径” 开发商借道私募股权

   为突破资金困境，开发商可谓绞尽脑汁，日前，万通地产通过旗下基金获得近3.7亿元房地产信托融资，其合法性引来了质疑。

   然而，在目前的融资环境下，房地产行业似乎也只能选择股权基金的融资方式，房地产的利润受到私募的青睐，两者一拍即合，或重塑房地产行业游戏新规则。

基金杠杆融资3.5亿

9月23日，万通地产发布公告称，9月21日，万通地产董事会决定与华润深国投信托有限公司共同发起设立万通核心成长股权投资基金，基金规模为3.726亿元。具体操作路径为：万通地产全资子公司与华润深国投信托有限公司全资子公司各出资250万元成立万通深国投(深圳)股权投资基金管理有限公司，该公司作为万通核心成长股权投资基金普通合伙人，同时认购400万元基金份额。此外，华润深国投信托有限公司发行信托计划募集资金3.5亿元，以及万通地产出资1860万元，分别作为有限合伙人加入基金。

公告同时对该基金的正常退出作了以下安排：由万通核心成长股权投资基金和万通地产在市场上寻找合适投资人，收购万通地产全资子公司北京万通时尚置业有限公司100%股权或整栋购买北京万通时尚置业有限公司旗下的北京万通中心D座物业退出。借道基金，万通地产以2110万元便撬来了3.7227亿元，为公司的现金库中增加了近3.5亿元。

合法性备受质疑

对于万通地产这种左手倒右手的融资方式，山东财经大学财税金融研究所所长陈华在接受媒体采访时表示，在这次交易中，万通地产涉嫌关联交易，又通过信托公司以股权名义变相融资，万通地产此举涉嫌违规。

而国投通兴投资基金管理有限公司董事长孙飞认为，万通地产此笔融资行为确实属于关联交易，但并非所有的关联交易都是非法或违规的。事实上，关联交易是被允许的，不过前提是交易需建立在公开、公平、公正的基础之上。此外，该笔融资所涉及到的房地产信托发放以及交易结构安排等皆无问题。

资金链紧张曲线融资

去年11月2日，万通地产发布公告称，公司与平安信托签署了《房地产项目投资战略合作框架协议》。然而该协议签订之后，房地产信托开始引起监管层的注意，不久便传出，平安信托已暂停房地产信托业务。直到该协议生效的最后时间2011年3月1日，平安信托与万通地产间的信托合作无果而终。不过不管是已夭折的平安信托合作还是此笔信托融资，万通地产皆采用股权融资模式，而非债权融资模式。

融资渠道被堵股权融资渐成“新宠”

除了万通这种由地产公司直接设立基金融资的模式，还有一些专门从事地产投资的私募基金，这两种模式逐渐成为房地产行业“新宠”。

究其原因，还跟目前的融资环境有着密不可分的关系。此前为筹集新项目与在建项目的建设资金，开发商通过抵押贷款，随着楼市调控的逐步深入，银行信贷收紧，房地产信托、发售银行理财产品等融资方式一度火热，此后银监会加强了房地产信托以及银行理财产品的监管，一些规模较大的企业便以发行企业债券的方式保证项目建设资金。但是随着融资渠道越来越紧，股市行情节节败退，房地产企业的资金链显得格外紧张，在这种情况下，以高利贷、股权基金融资等高成本的融资手段应势而生。

根据清科数据库统计显示，房地产基金作为目前房地产业的主要资金来源之一，巨大的资金需求迫使房地产基金快速扩张。

   目前，房地产基金占私募股权基金市场的比重越来越大，根据清科数据库统计显示，在9月份新募集基金中有5支房地产基金，募资金额共计3.89亿美元，占9月份募集总金额的11.8%。另外，在9月份新设立基金中有2支房地产基金，目标募集规模5.28亿美元。

游戏规则或重塑

地产私募基金介入房地产项目开发，或将促使其建立一套新的游戏规则，改变房地产业利益再分配的格局。就嘉兴而言，目前大多数房地产项目是投资和开发合二为一，很多投资商根本不懂得房地产，也在搞房地产，赔赚都是自己的，看到的只是房地产业的利润，而非房地产开发管理的专业性。

但地产私募基金不同，它把投资与开发分离，让专业的有开发经验的人负责项目运作，对权益资金的投资者负责，是一种完全市场化、专业化的运作模式，在项目的选择、判断、投资、执行、监督、退出等核心技术实现的过程中，运行规则都是不同的。

市场人士指出，私募基金对房地产业的运行机制与利益分配机制的影响力不可低估，但私募基金进军房地产市场也存在着巨大的风险，毕竟投资项目运营的好坏直接关系到投资者的利益，若投资项目因市场低迷而滞销，那么投资者可能面临重大损失。