[分享]干货，万科项目管理中『甲方的10大过程控制重点！』

房地产项目管理的好坏在于过程管理，万科又以过程管理著称.......

地产行业老大的10大过程控制重点！

5、合同管理

⑴主体阶段工程项目部负责签订的合同：

电话、数据、电视接入合同、供电设计合同

要点：基础数据的统计、包干费用的谈判及优惠政策的运用

⑵主体阶段工程造价部负责签订的合同：

d)分包工程合同

会签要点：技术要求是否与合同输入一致、开工时间、总包配合要求、合同确定的材料品牌能否达到规范及研发的要求、付费方式、合同相关约束条件等

e)供电工程合同

会签要点：技术要求、费用、施工时间、付费方式

f)供水工程合同

会签要点：同②

g)供气工程合同

会签要点：同②

⑤智能化工程合同

会签要点：方案经过了多家选择、技术要求经物业营销商运等认可、费用、施工时间、付费方式、合同相关约束条件等

h)排水工程合同

会签要点：施工图版本、技术要求、合同范围、施工单位、现场收方方式、付费方式、合同相关约束条件等

i)区内道路工程合同

会签要点：同⑤

j)环境景观工程合同

会签要点：施工图版本、技术要求、合同范围、施工单位、材料供应方式、付费方式、合同相关约束条件、验收方式等

k)周界栏杆工程合同

会签要点：同⑦

⑩区内配套工程合同（会所、垃圾站等）

○11材料供应合同

○12零星工程委托

○13区外配套工程合同（区外水电道路等）

⑶合同签订的时间按甲方工作计划中的时间进行

6、安全文明施工

主体阶段项目部现场重点控制以下问题：

①悬挑及外架稳定性

②脚手架铺设、荷载是否超载

③临边洞口防护

④通道防护

⑤模板支撑系统

⑥塔吊及施工电梯安全

⑦安全网及外侧立封闭

⑧安全帽安全带佩带

⑨板上施工荷载的限制

⑩施工机具安全

○11施工用电安全、特种工种上岗证

⑫施工围墙封闭完全、大门按“五图一牌”标准进行布置

⑬外运车辆进出场冲洗

⑭材料堆放整齐

⑮现场及宿舍防火措施到位

车辆出场冲洗照片样本

3、技术管理

⑴二次深化设计

需进行二次深化设计的情况：

①原设计院不具备资质的部分，如幕墙、钢结构构架、建筑内部精装修，由甲方选定的有资质的单位进行二次设计（设计和施工不要求完全是一家），原设计院要对幕墙、构架等施工图进行审查并出具审查报告，以判定是否对原主体结构和建筑方案的内外风格产生影响。该工作原则上由研发部跟进

②要由甲方选定的有资质的加工厂进行定型加工的，由加工单位在原设计尺寸的基础上出加工的详细节点大样图，如栏杆、铝合金门窗等，最好设计加工安装为一家单位。该工作可由项目部跟进，但一定要取得研发部对图纸的书面认可。

⑵设计交底及图纸会审

①施工图的二次内审流程同主体结构分部相同

②设计交底及图纸会审流程同主体结构分部，但设计方是出图单位

⑶施工方案审查

该部分的施工方案主要有：

抹灰及楼地面方案、防火门安装方案、外墙面砖方案、幕墙施工方案、外窗栏杆方案、电梯前室装修方案、大堂装修方案、成品保护方案等。为提高审批效率，根据工程量大小，有些可以合并在一个方案中编制，但幕墙、外窗栏杆、成品保护等几个方案必须单独编制。监理公司编制相应的监理实施细则。

⑷技术变更

按“设计变更、现场签证操作流程”实施

⑸竣工图与工程进度的同步绘制

同主体分部相关内容

4、质量管理

⑴样板带路

样板带路的流程同主体结构分部

在装饰装修阶段，样品封样和样板施工带路显得尤其重要；因为装饰装修分部主要涉及观感和使用功能，稍有不慎，对产品品质会有比较大的影响

样板施工的顺序：分项样板的确认/一个单位工程样板层的确认/每个单位工程样板层的确认

对于外墙，先选一小块按排版图施工样板，外观和工艺都认可后方可大面积施工

⑵施工中的控制重点

1）室内抹灰及楼地面

①墙面抹灰

重点：水泥凝结时间和安定性复验合格、基层清理、抹灰分层厚度控制、不同材料交接面采用加强网时的控制、抹灰分隔缝设置符合涉及要求、工程质量允许偏差符合规定要求

②楼地面找平层

重点：进场材料检验、混凝土强度符合设计要求、表面平整、有排水要求的排水坡向正确

2）外墙面砖

重点：样品封样、进场资料的检查、实物与封样材料的对比；找平、防水、粘结和勾缝材料及施工方法符合设计要求和国家现行产品标准及工程技术标准规定；饰面砖粘贴必须牢固无空鼓，有排水要求的部位应作滴水线，允许偏差符合规范要求

3）门窗栏杆

重点：

①铝合金门窗：门窗洞口尺寸交接、进场资料的检查、实物与封样材料的对比；型材及各种尺寸符合设计要求、门窗框和副框安装牢固、五金配件符合设计要求且安装正确、密封胶和毛条顺直饱满、表面色泽一致平整光滑、安装误差符合规范要求、成品保护等

②栏      杆：栏杆安装处土建尺寸交接、进场资料的检查、实物与封样材料的对比；预埋件的数量规格位置及栏杆与预埋件的连接节点符合设计要求、栏杆高度间距安装位置符合设计要求、使用玻璃栏杆时对玻璃的要求、安装误差符合规范要求、成品保护等

4）电梯前室及大堂装修

重点：

①吊顶：样品封样、进场材料报验、标高、尺寸，吊杆龙骨的材质规格、安装要求、防火处理等

②饰面板：样品封样、进场材料报验、安装预埋件、连接件的数量、规格、位置、连接方法和防腐处理符合设计要求，后置预埋件的现场拉拔强度符合设计要求，饰面板必须安装牢固，室内用花岗石的放射性指标复验报告

5）防火防盗门安装

重点：样品封样、进场材料报验、门洞尺寸的交接、门框安装牢固、门扇开启灵活、后塞缝密实、成品保护等

6）幕墙安装

重点：各种样品封样，各种材料及配件的合格证、性能检测报告、复验报告，预埋件和立柱横梁等受力构件安装牢固、采用化学螺栓固定时应对其进行拉拔试验。

玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙各自的质量控制重点详见《建筑装饰装修工程验收规范》GN50210－2001及其它相关规范

7）成品保护

重点：

①施工单位按分项工程报送成品保护方案

②监理和建设方按审定的方案监督

③对成品保护不力者，按合同进行严格的处罚

5、合同管理

合同签订的责任部门详见《合同会签权限表》，在合同会签过程中的重点同“主体结构分部”。

6、安全文明施工

装饰装修阶段项目部现场重点控制以下问题：

①悬挑及外架稳定性

②脚手架铺设、荷载是否超载

③临边洞口防护

④通道防护

⑤模板支撑系统

⑥塔吊及施工电梯安全

⑦安全网及外侧立封闭

⑧安全帽安全带佩带

⑨板上施工荷载的限制

⑩施工机具安全

⑪施工用电安全、特种工种上岗证

⑫施工围墙封闭完全、大门按“五图一牌”标准进行布置

⑬外运车辆进出场冲洗

⑭材料堆放整齐

⑮现场及宿舍防火措施到位

5、合同管理

合同签订的责任部门详见《合同会签权限表》，在合同会签过程中的重点同“主体结构分部”。

6、安全文明施工

同主体结构施工阶段相关要求

4、技术管理

①设计交底及图纸会审

由总包施工的分项，交底工作在主体阶段设计交底时一并进行；经过二次设计的分部（分项），由职能部门设计人员负责向其自己的施工单位、建设方现场代表交底。

②施工方案的编制：

由总包负责施工的分部（分项），施工方案可纳入主体施工方案一并编制，也可要求专项编制，主要看该项工作量的大小及难度

必须单独编制的专项方案有：

•电扶梯施工方案（安装单位编制，总包、监理、甲方审核）

•火灾报警及消防联动系统施工方案（安装单位编制，总包、监理、甲方审核）

•消防水泵安装调试方案（总包单位编制、监理、甲方审核）

•火灾报警及消防联动单调方案（安装单位编制，总包、监理、甲方审核）

•火灾报警及消防联动调试方案（建设方编制）

•强电系统送电方案（总包单位编制、监理、甲方审核）

•通风空调施工方案（商场）（总包单位编制、监理、甲方审核）

•大型设备进场及吊装方案（总包单位编制、监理、甲方审核）

•车管系统施工调试方案（安装单位编制，监理、甲方审核）

•周界及安防系统施工调试方案（安装单位编制，监理、甲方审核）

5、质量管理

⑴样板带路

安装专业同样要求样板带路，以样板带动各标区及全项目的施工。样板带路中注意细部尺寸、做法、水电管井内的布置方式等的落实。样板带路的操作流程同主体结构部分相关要求。

⑵建筑给排水与采暖

1）给水

①室内给水：

重点：

水表前生活给水（水厂施工）：管井内管道位置、水表及表前后阀门安装、减压阀安装、通水时防止水溢出管井导致电梯损伤。

水表后生活给水：材料进场报验、阀门强度和严密性试验、水压试验、交付前冲洗和消毒并申请防疫站进行水质检测，取得合格的检测报告

消防喷淋给水：进场材料报验、阀门强度和严密性试验、水池各种阀门安装、吸水母管水泵及泵前后阀门安装，屋顶消防水箱、减压阀止回阀湿式报警阀水流指示器等、管道焊接或丝接接口、管道支架、消防箱安装及箱体成品保护、喷淋末端试水装置位置、水压试验、消火栓试射、消防喷淋水泵单调等

②室外给水

重点：

水厂施工的生活给水：区外规划管廊的落实、施工占道手续办理、管廊、埋深、室外水表位置、各专业交叉处标高处理、跨道路标高处理等

室外消防给水：材料进场报验、管廊、埋深、、管材防腐、各专业交叉处标高处理、跨道路标高处理、室外消火栓位置等

2）排水

①室内雨水污水

重点：材料进场报验、埋地管隐检、水平管坡度、卫生间排水口位置方便洁具安装、阻火圈和伸缩节设置、灌水试验、污水管通球试验、明装管道成品保护等

②室外排水（出户管部分）

重点：管道坡度、金属管材防腐、回填区管沟底部夯实或其它措施处理、出户管标高与地梁及室外雨污接口井标高无冲突、灌水通水试验等

③生化池施工

重点：设置位置与建筑物基础不影响、生化池不超出建筑红线、进出井标高符合污水管网标高的整体要求、进出井位置方便今后维护、结构不渗漏、注意在车道下的井盖选择、通气管引上高空的方式等

⑶建筑电气

1）强电

①属于电力局施工部分

重点：区外规划管廊的落实、施工占道手续办理、开闭所配电房等土建部分工作完成、进场材料设备与合同要求是否一致、施工中配合、送电配合等

②属于总包施工部分

A、配电房土建及电缆沟、接地

重点：土建部分天地墙的完善、设备基础、室内通风及照明设施符合配电房要求、电缆沟及接地系统完善，达到电力局安装要求

B、电缆敷设及桥架安装

重点：进场材料报验、桥架及其支架接地、电缆敷设严禁对电缆造成损伤等

C、配电箱柜（配电房以外）

重点：进场材料报验、箱体接地、箱间线路绝缘、箱（盘）电击保护、箱内开关及保护装置配置、回路编号及成品保护等

D、低压电气设备试运行

重点：试验前设备和线路按规定检查合格、成套配电柜运行电流电压正常、电机通电时转向和机械转动无异常、可空载的电机记录空载电流和机身轴承温升

E、防雷接地系统

重点：接地电阻测试，金属管道或构件与接地干线的跨接，幕墙金属龙骨、金属门窗栏杆接地，接地材料规格、变配电室接地干线安装等

F、柴油发电机

重点：设备开箱检查、相序与原供电系统相序一致、相间及对地绝缘、中性线与接地干线直接连接等

G、灯具安装

重点：固定方式、距地＜2.4m时的接地系统、导线要求、特殊场所灯具选型及安装要求等

2）弱电

①闭路电信宽带

重点：线路通道通畅、箱盒安装等

②周界及安防系统、车管系统

重点：按合同中技术要求进行控制、注意调试及试运行工作

⑷通风与空调

①风管与配件制作

重点：进场材料检验按GB50243－2002验收规范4.2.1～4.2.4条进行，风管制作过程对材料及配件规格的抽检、“漏光法”进行严密性检查、风管断面符合设计要求等

②风管部件与消声器制作

重点：进场材料检验按GB50243－2002验收规范5.2.1～5.2.7、5.3.12条进行，消声器和检查门质量监督按5.3.10、5.3.11条进行

③风管系统安装

重点：穿越防火墙和楼板处的防火封堵、“漏光法”检查风管严密性、风阀风口风帽支吊架安装等

④通风与空调设备安装

重点：设备开箱检验、设备基础验收、风机安装、设备接地、电加热器安装等

⑤空调制冷系统安装

重点：设备开箱检验、设备基础交验、空调机组安装、消声器、风机盘管安装、燃油燃气系统设备安装、管道强度等

⑥空调水系统（金属管道）

重点：进场材料检验、支吊架制作质量及安装位置的选定、阀门试压、系统试压、补偿器安装、管道冲洗等

⑦防腐与绝热

重点：绝热材料和防腐油漆进场检验，绝热材料与管道粘贴牢固、接头符合规范要求等

⑧系统调试

重点：风机空调机组单机试运转及调试、水泵单机试运转及调试、冷却塔单机试运转及调试、制冷机组单机试运转及调试、防火防烟阀调试、风量调试、空调水系统调试、空调房间参数测试、系统运行调试等

⑸电扶梯工程

①设备报验、与总包井道书面交接、

重点：进场设备报验：包装完好、设备零部件与装箱单内容符合、随机文件齐备

土建井道交接：机房及井道土建结构与电梯土建布置图相符、主电源开关正确、各层厅门门洞安全护栏符合要求、各层厅门旁标明建筑1米或500mm标高线、电扶梯底坑排水顺畅等

②主机、厅门、轿箱、电气装置等安装

重点：紧急操作装置动作正常、导轨安装正确、层门强迫关门装置正常、锁钩动作灵活、安全部件安装正确、接地可靠

⑹燃气工程

重点：室内管道安装位置、安装质量、气表安装位置是否对阳台使用有影响等，室外埋地管埋深、管廊、管网交叉处标高的确定、墙边吹扫桩及调压箱处室外环境准确标高的确定、系统试压等

6、合同管理

①安装工程各分部的合同，在公司“合同会签权限表”中基本包含，要注意火灾及自动消防合同中乙方供应设备的具体要求、成套设备合同中（如水泵配配电箱等）配套产品的要求要清楚等。

②牵涉职能部门施工的给水、强电、天然气、电信宽带闭路等，合同范围按接口――每户计，室内室外管网全部包含，尽量避免合同分解签订，增加无谓的工作量。

来源：房地产精英讲堂