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[分享]解放街拆迁合法合规顺民意
2010-03-11
解放街区续拆工作全面启动以来，得到了绝大部分拆迁户的拥护和支持，但也有个别户对解放街区的继拆工作存在疑虑和观望。为便于广大市民更好地正确认识城市拆迁，依法推进解放街区继拆工作，市旧城城中村改造领导小组办公室就城市拆迁涉及的相关法律法规和今年1月29日国务院法制办下发的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（征求意见稿）结合解放街区拆迁实施细则予以解读。
一、国家为了公共利益的需要，可依法对土地、房屋及其不动产实行征收。
相关法条：
《宪法》第十三条 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
《物权法》第四十二条 为了公共利益需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有土地和单位、个人的房屋及其不动产。
《土地管理法》第五十八条 有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（一）为公共利益需要使用土地的；
（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。
解读：以上法条规定了公民的合法私有财产不受侵犯的同时，也明确国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对单位、个人的土地、房屋及其他不动产实行征收。其实我市城区危旧房改造是以公共利益为诉求的城市拆迁，是与《宪法》、《物权法》和《土地管理法》等法律规定相吻合的，解放街区旧城改造是经过充分酝酿、科学规划、组织听证、公告、审查报批等法定程序后进行的，既具有广泛的群众基础，又具有完备的法律要件。
二、危旧房改造被认定为公共利益需要
相关法条：
《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第二条 房屋拆迁是指因实施城市规划或者因其他公共利益需要，依法收回国有土地使用权而拆除该地块上房屋的行为。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》(征求意见稿)第三条 本《条例》所称公共利益的需要，其中包括： 为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要和法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。
解读：相关法律法规已明确为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造认定为公共利益需要。我市的解放街区拆迁改造正是为了提升城市功能、解决城区交通拥堵、改善人居环境等公共利益考虑的，符合公共利益需要的条件。
三、城市危旧房改造必须有90%以上人数同意
相关法条：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（征求意见稿）第十三条 因危旧房改造的需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。
解读：我市旧城改造历来有着较高的民意基础，在10年前的胜利街改造时，解放街区的群众就盼着尽快进行拆迁，并在前期的民意调查中有近95%的解放街区群众要求拆迁改造，在历年来的市“两会”上不断有代表和委员联名提出要求旧城改造，基本是群众催着政府进行拆迁改造。市委、市政府于2008年将解放街区旧城改造列入全市重点工作，对出台的拆迁实施细则也是广泛征求了社会各界的意见，并组织了多次公开听证和公示，首先在大司、桃花区块进行实施完善后，再在虹霓、东街、西街区块上全面推开。因此，解放街区旧城拆迁改造工作是顺应民意、科学规划、政策合法、稳步推进的。
四、明确政府是公共利益征收的补偿主体
相关法条：
《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第五条 县级以上人民政府应当加强对城市房屋拆迁工作的领导，严格控制拆迁规模，督促有关部门依法履行房屋拆迁管理职责，监督拆迁计划执行和拆迁安置用房建设，保障被拆迁人及时妥善安置，切实维护被拆迁人合法权益。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（征求意见稿）第五条 县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
县级以上地方人民政府规定的房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作。
解读：解放街区续拆工作是由市旧城城中村领导小组负责管理，旧城改造办公室会同永康市城市建设开发公司组织实施，明确政府是征收补偿的主体，不同于其他城市，由开发商来实施拆迁，而开发商为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁负担转嫁到房价里，由此导致产生矛盾的拆迁模式。我市制订的拆迁补偿政策是周边地区最优惠的，不论是补偿标准，还是安置方式，本次拆迁安置区是目前城区环境最优美、居住最适宜、商品房价最高的溪心区块，这正是由政府组织实施拆迁的结果，确保了广大拆迁群众的根本利益。
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五、违法建筑不予补偿，并依法拆除
相关法条：
《城市房屋管理拆迁条例》第二十二条 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第三十条 拆迁范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照市、县人民政府的规定给予补偿。
法律术语：
违章建筑，指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建筑，严重影响城市规划的建筑。
临时建筑，指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其它设施，临时建筑物都应当有规定的使用期限，超过期限未拆除的，就是违章建筑。
解读：对于违章建筑，考虑到拆迁户利益，解放街区续拆实施细则制订中作出如下处理的：1999年1月1日前搭建的层高在2.2米以上的违章建筑，不计为安置面积的可给予建筑面积1500元每平方米的补偿；如作安置面积的，按建筑占地8000元每平方米处罚后，土地按国有划拨性质给予安置。所以，我市解放街区拆迁政策还是很宽松的，尤其是对在3月30日前完成确权、签约，并在5月31日前腾空的符合政策处罚的违章建筑是按建筑占地3500元每平方米进行处罚后计为安置面积。
六、如何理解补偿中“拆一还一”的住房保障原则
相关法条：
《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第三十一条 货币补偿或者产权调换的面积，按照被拆迁房屋的《房屋所有权证》或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。
解读：以上法条规定，在房屋产权调换中是实行建筑面积“拆一还一”的原则，即以套房安置形式进行。目前国家对建设用地审批严格控制，在对有天有地的房屋拆迁中，无论是大中城市还是小城镇的拆迁改造，要求以套房形式安置，即“立改套”，不再以宅基地进行安置。在解放街的拆迁改造中，市委、市政府充分听取了广大拆迁户的强烈要求，并根据城区的居民住宅中国有土地与集体土地混杂的现状，在项目报批中争取了异地迁建的安置方式，即土地凑间安置。
七、科学制订房屋用途认定标准，正确认定被拆迁房屋的用途
相关法条：
《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第四十四条 被拆迁房屋的用途以《房屋所有权证》登记的用途为准。认定房屋用途以规划、土地管理部门提供的合法有效文件作为依据。
《房屋所有权证》未明确用途的，由产权登记部门依照职权或者根据房屋所有人的申请，按照本条前款的规定调查确认。
解读：在解放街就存在较多私房商住情况，即原登记为住宅，后用于商业。解放街区续拆实施细则根据实际对临街法定用途不是商业，但实际用途为商业用房的，作如下规定：如需回购安置的，土地法定为非商业，但实际用途为商业的，可按被拆迁面积的65%折抵。在补偿上，在1990年4月1日前，实际用于商业且已办理营业执照并延续使用的，土地按照商业用地基准地价计价；在1990年4月1日后，实际用途已是商业且延续办理营业执照的，土地评估时可按改为商业用房的使用年限给予相应补偿，根据最早经营时间的年限给予不同的折扣系数。
八、合理合法确定拆迁补偿安置标准，切实保障弱势群体的利益
相关法条：
《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第四十一条 被拆迁人属于低收入家庭，其被拆迁住宅房屋每户建筑面积少于36平方米(在同一城市规划区内有其他住宅房屋的，合并计算)，并实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不少于36平方米的成套住宅作为安置用房。被拆迁房屋和安置用房互不结算产权调换的差价。市、县人民政府可以规定多于36平方米的按户最低安置面积。
解读：在解放街区续拆实施细则中，对生活特困群体也有考虑，规定对生活特困人员中被拆迁房屋为水平套房且面积少于45平方米的，在选择套房安置时，由旧城改造办公室提供不少于60平方米的安置用房，若提供的安置用房大于60平方米的不需支付差价。如此，安置特困户的套房面积远远超过了普通住宅最低套型面积标准36平方米，目的就是要确保被拆迁人中住房特困户不会因拆迁而失去最基本的住房条件，而应当享受到我市改革和发展带来的成果，通过拆迁来改善和提高其住房条件。
九、对漫天要价的无理户，可依法强制拆迁
相关法条：
《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第七条 拆迁人必须依照本《条例》规定，对被拆迁人给予合理补偿、安置。被拆迁人、被拆迁房屋承租人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第二十条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
《城市房屋拆迁管理条例》第十七条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
解读：当个人利益与公共利益发生冲突时，以公共利益为重，这是一个公民对社会应尽的义务。如政府部门对房屋的拆迁和补偿都是合法合理的，但还有个别人漫天要价，提出一些无理要求，甚至拒绝搬迁，这时公共利益就很难实现，采用强制措施就是必要的，相关法律法规和《国有土地上房屋征收与补偿条例》（征求意见稿）中都已作出了规定，在规定期限内拒绝搬迁的，按照法定程序由所在地市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请法院强制拆迁。
图为10日晚上拆迁工作组在收件确权。
来源：永康日报
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