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[分享]住建部再施新政遏制
今后，国有土地上的房屋征收，将完全按照类似房地产的市场价格进行评估。
有评论认为：“以前的补偿价格，主要由政府说了算；现在改由第三方评估公司主导，有利于公平公正。”
住房和城乡建设部近日出台的《国有土地上房屋征收评估办法》，尽管赢得好评声一片，也让公众满怀期待———推土机和钉子户之间的“战争”会不会因此而终结。
但长期代理房屋征收案件的部分律师对新政的落地并不持乐观态度。
由于建设部门既是评估机构的主管单位，又是房屋征收的主管单位，实践中评估机构难以独立，再加上地方政府的既得利益等原因，他们认为，这改变不了被征收人的弱势格局，料难成拆迁困局的终结者。
北京律师王才亮在接受《法治周末》记者采访时表示：“应当肯定是一个进步，但不要天真地认为从此就能公平和谐地征收。”
政府“指导价”变市场价
实践中，实际补偿估算价与市场情况严重不符，早已是公认的事实
继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住房和城乡建设部于6月7日印发了房屋征收补偿的评估办法。
其中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。
实践中，实际补偿估算价与市场情况严重不符，早已是公认的事实。
已近古稀之年的彭洚(化名)，在北京市西城区（原宣武区）牛街附近的平房里居住了几十年。
2005年，她所住的社区被划入拆迁范围，因对补偿款不满，她拒绝拆迁。
2008年，法院给彭洚下发了拆迁纠纷裁决。
在这份裁决中，根据政府相关规定计算出来的拆迁补偿金额约30万元，远远低于开发商之前给出的120万元的口头协议价。
当时，北京市实行的拆迁补偿评估模式，属于政府指导型模式，其中构成拆迁补偿金额的核心元素，为基准地价和基准房价，然后根据固定的计算公式进行估算。
基准地价和基准房价，都是由北京市政府主管部门制定的。这与我国2003年出台的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定一致。意见要求拆迁估价应当由政府或授权部门公布“指导价”。
依据“指导价”估算得出彭洚所居住房屋的拆迁补偿，每平方米的补偿价为8000多元，而该地周边当时的商品房价格约为每平方米1.5万元。
彭洚的代理律师透露：“几乎每一户的补偿标准都是不一样的。”协议补偿超越评估价，成为补偿金额的最终议定方式。
“拆迁领域出现的诸多问题，主要源于拆迁开发利益分配欠缺科学性，如何确保补偿标准的科学性是其关键。”中国人民大学法学院教授杨建顺说。
至关重要的“第三方标准”
政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平
2011年1月，有着“新拆迁条例”之称的征收条例出台，其中规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
北京大学法学院教授姜明安认为，征收条例确立了房屋征收应当先补偿、后搬迁以及依市场价格补偿的法治国家的普适性原则。
而此次出台的评估办法中进一步明确，征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。
对于这一规定，杨建顺告诉《法治周末》记者，评估办法是根据条例的规定，由住建部制定的关于评估工作的具体操作规范。
“从法律体系上讲，条例是行政法规，是上位法，评估办法是部门规章，是下位法。条例主要是架构一个制度的框架，评估办法是在这个框架内对条例中有关房屋征收评估工作的落实。”杨建顺表示。
北京房协副秘书长陈志表示，征收条例中明确，由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。
所以，评估办法的出台是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。
“房屋拆迁征收工作中最大的问题就是补偿标准，评估办法为测算被征收房屋类似房地产的市场价格确定了评估程序和标准，为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供了依据，能够更好地保护被征收人的利益。”杨建顺说。
评估机构选择条款藏隐患
办法与条例的规定不一致，这使得被征收人的协商权受到一定的限制
同一套房子，贷款买房时的估值是5000万元，拆迁时的估值不足3000万元。
这是北京律师刘宏辉刚刚接手的一个案子，同一个标的物，不同的评估公司最后得出的估价相差悬殊，而此类事情并非个案。
评估办法要求，房地产评估师应根据评估对象和当地房地产市场状况，采取市场法、收益法、成本法、假设开发法等一种或多种方法评估被征收房屋的价值。
北京律师王令指出，此次评估办法出台后被废止的指导意见中，就要求采用市场比较法，但在实践中，往往以“市场指导价”代之。
评估办法能否真正按市场价评估，尚有待观察。王令认为。
评估办法第4条规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定。条例中第20条规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定。
杨建顺告诉《法治周末》记者：“我们发现这个办法与房屋征收补偿条例的规定不一致，这使得被征收人的协商权受到一定的限制，这是不应该的。”
评估办法同时规定，拆迁对象应在规定时间内协商选定房地产估价机构，如协商不成，将由拆迁主管部门组织确定。为“确保评估采用统一标准”，“一般同一征收项目，由一家房地产价格评估机构承担”。
王令认为，上述条款限制了被拆迁人选择评估机构的权利，同时又抑制了房地产评估机构的竞争。该条款会使可选的房地产评估机构大为减少，加之房屋评估机构与主管部门存在千丝万缕的联系，这对保护被拆迁人权益更为不利。
此外，杨建顺指出，虽然评估办法确定了以房屋征收决定公告之日为被征收房屋价值评估时点，但这样的规定也可能使征收工作遇到麻烦。
如果征收决定公告之日以后，类似房地产市场价格大幅度上涨，可能会使被征收人心里不平衡，尤其是被征收人对该房产价格有上涨的预期，这样就可能影响到征收评估补偿工作的进行。具体效果，还须实践和时间来检验。
现行体制下难免穿新鞋走老路
判断评估价格是否公正，关键是看被拆迁人能否以此在市场上买到相同或相似的房屋
评估办法中规定，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。
一位不愿具名的业内人士透露，房屋评估机构由被征收人协商确定，但评估委托人却是征收部门，同时，委托人也是拆迁部门，而且评估费用也由委托人支付。
说白了，我出钱让你来为我服务，你能不为我做好服务吗？
王才亮告诉《法治周末》记者：“判断评估价格是否公正，关键是看被拆迁人能否以此在市场上买到相同或相似的房屋。”
此外，王才亮向《法治周末》记者表达了另一番忧虑：“评估不公的纠正程序形同虚设，其复核、鉴定均是估价师圈子内的功夫。就像医疗事故的专家鉴定难有公信力一样，与过去拆迁时代并无大的变化，可能是穿新鞋走老路。”
按评估办法规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告。而如果被征收人或者房屋征收部门对复核结果还有异议，还可以向所在地评估专家委员会申请鉴定。
王才亮指出，评估专家委员会是确定房屋征收补偿标准的最终权威机构。可按评估办法的规定，评估专家委员会是由各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门组织成立。
也就是说，评估专家委员会本身是由政府职能部门设立的。在这种情况下，房屋价格评估能不受政府部门的影响、保持中立的立场吗？
来源：法制网
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