幕墙工程的投资理念
| 幕墙工程的投资理念 幕墙工程是高层建筑的外装饰工程，它涉及结构强度、造型设计、工程造价、销售走向等诸多问题。一项优质的幕墙工程，需要优质人才的精心设计和精心施工，也必然会给投资者带来良好的回报。从投资的理念来看，优质的幕墙工程是高层建筑的包装，是高层建筑的买点，为了提高搂盘的品位，必须投入大量资金进行楼层的外装饰，以期得到更高的回报率。即以最少的投资，达到最好的效益 。 历史的经验证明，要达到上述目的，需要注意以下几点： 一、 时间就是效益 幕墙工程与土建工程是紧密联系的子工程，土建施工时，必须为幕墙施工作好准备，如幕墙的预埋件必须与土建施工同期进行；脚手架必须考虑到幕墙施工的需要，幕墙的造型必须依靠土建结构的支柱。 《玻璃幕墙工程技术规范》5.7.9条规定：玻璃幕墙立柱与混凝土 结构宜通过预埋连接，预埋件应在主体结构混凝土施工时埋入。 主要的目的是保证幕墙结构与主体结构的可靠连接。如果幕墙工 程与土建工程不能同步施工，虽然可以用后置埋件弥补，但是后 置埋件的可靠性远不如预埋件，而且投入资金比预埋件大得多。 实践证明，预埋件的材料成本，仅为后置埋件的18%，如果错过 了预埋时间，面改用后置埋件，每10万平方米幕墙工程，将增 加投资216万元，即增加了幕墙成本的2~3个百分点。 二、 抓住设计的主流： 幕墙工程是高层建筑的包装。它首先是一种商品，不是艺术品。因此幕墙工程在满足结构强度和质量要求的前提下，应该精心设计和精心施工，不断采用先进的技术和先进的工艺，力求降低工程成本，争取更好的效益。 幕墙的成本取决于幕墙工程设计，设计方案一定，95%以上的工程成本也就确定下来了，为此，必须紧紧抓住精心设计这个重要环节。目前的幕墙设计尚处于无序状态，不少幕墙公司的工程技术人员忙于招投标工作。往往缺少时间进行精心设计。而建筑设计单位仅仅提供造型要求，虽然对用材提出了指导性意见，但是对幕墙工程的经济性没有具体指标。江苏省建设委员会组织人员根据统计学原理编制的《江苏省建筑装饰工程预算定额》(1998)对幕墙工程所发生的费用提供了定额指标。从内容来看，该项定额偏重于写实，至于结构 是否先进、合理，在定额内并无反映。 随着技术的不断进步和工程技术人员的不懈努力，幕墙工程的设计逐步完善和成熟起来，某些幕墙公司已经能够运用的设计理论，在保证 质量的前提下，经过精心计算和精心设计，提供了更经济合理的设计方案。实际证明，30层以下泊高层建筑，幕墙工程的铝型材用量，可以比(98)定额降低30%左右。换句话说，仅铝型材用量一项，每10万平方米幕墙工程，就可以降下造价645万元，即降低了幕墙成本的8~10年百分点。 科技是生产力，是第一生产力，抓住了精心设计这一个环节，就是抓住了幕墙工程的主流。 三、 走出评标的误区 大型幕墙工程的招标工作是十分重要的。一般来说，为了公开、公平、公正地评定中标单位，去掉下一个最高分，去掉一个最低分，然后取一个中间值作为基数，综合各方面的因素由专家评分，确定中标单位比较客观，但是，这种评标方式也会出现一些误区： 1、 基数中存在泡沫，由于招投标时相对较短，为了准时参与投标，幕墙公司往往采取突出设计，突出报价的方式编制商务标和技术标，考虑到存在诸多不确定因素，一般在报价表中加大了3-5个百分点，这些百分点实际上加大了评标的基数，成了基数的光泡沫。 2、 评标中偏离目标。招标的根本目的是寻找一家《物美价廉》的施工单位进行工程施工。从招投标的实际情况来看，最高分和最底分之间的波幅在20个百分点左右，如果去掉一个最高分，去掉一个最低分，很可能就去掉了7-8个百分点或者说增加了7-8个百分点的幕墙工程的投资。因为参加投标的公司都是由建设部核定的有资质的专业公司，都有比较好的设计施工队伍和工程业绩，如果由于技术进步降低了工程成本而相对报价偏低，对于投资者来说，恰恰不是一个需要去掉最低分，而是应值得引起重视的亮点。以最低价中标后已经竣工的幕墙工程在南京地区已屡见不鲜，如苏宁环球大厦已经竣工的幕墙工程和南京投资大厦1.9万平方米的幕墙工程，不仅造价最低，而且通过独特的造型引起了诸多投资者的青睐，成了本地区幕墙工程的较好形象。 四、 网络人材和加强管理 投资者的终极目标是投入资金有回报率，对于一项大型工程 涉及的专业比较广泛，必须网络有一定深度的专业人员组成精干的管理机构材能达到预期的目标。俗话说：“千军易得，一将难求。”对于幕墙工程来说，尤为突出。因为幕墙工程不同于建筑工程，学校是不设这种专业，社会上也没有专门的培训机构，从事幕墙工作的工程技术人员多数是先仿后创，无师自通的其它相近专业的人员，而且分散在各个地区，其中达到一定高度能够自主进行开工作的人才就更少，所以给网络人材增加了难度。 一般地说，人才是可以用回报率来衡量的。工程的竟争，归根到底是人才的竞争，低一点的人才来管理工程，回报率必然低，高一点的人才来管理工程，回报率必然 |
