[转帖]智能化社区的物业管理

［摘 要］ 社区智能化领域里的产业链由智能化设备生产和研发商、系统集成商、网络运营商、房地产开发商、物业公司和住户组成，对这个产业链进行分析，力求准确地反映物业公司在这个产业链中的位置和应起的作用，探求一种适合中国国情的智能化社区的物业管理模式。 ［关键词］ 智能化产业链 物业公司 管理模式 1 概述 　　中国从1997年开始建设智能化社区，到现在已经有5年了，在建设过程中，既有成功的经验，也有失败的教训。 　　随着生活水平的提高，居民对生活环境提出了更高的要求，到了1997年，为了拆除"铁笼子"，在社区内建设安防系统，怎样建设好安防系统就成了一个崭新的课题、这涉及到安防系统的软硬件质量、配置是否合理、管理是否得当等一系列问题，做得好的社区，使发案率趋近于零，社区环境优美、居民感觉安全、方便。做得较差的社区，居民怨声载道，甚至使人感觉到没有安防系统可能更方便。 　　随着网络经济的高速发展，2000年4月，长城宽带提出在社区内"免费"建宽频网络，随后中国电信、聚友等一批企业如法炮制，就这样启动了社区宽带网络的建设热潮。基于Internet的安全系统和物业管理系统相继开发出来，安全系统和物业管理系统将变成为网上的一个应用和服务项目，这也是世界上智能化社区的发展趋势。但在社区内建宽频网有几种选择，到底采用哪一种并没有一定的模式，而是应根据社区的内外部环境来选择，否则，效果适得其反。 　　只要有资金，配备好一个智能化社区的"硬件"不难，但是要管好一个智能化社区，并让已有的智能化系统发挥它应有的作用，却不是一件容易的事，关键就在于有没有一套比较完善而且切实可行的智能化物业管理方案。 　　目前，中国的智能化社区的建设注重"硬件"，以实用、价廉为基本原则，随着生活水平的提高，智能化社区的建设将以适用、舒适和安全为基本原则，除了进一步提升原有的硬件水平外，随着网络硬件、软件和电子商务环境的成熟，用电子商务全面提升社区智能化的硬件水平、管理水平和服务水平，使广大居民真正地享受智能社区信息化给人民生活带来的重大变化，使居民真正地感受到智能化系统给人们的生活所带来的便利。 　　所谓智能社区的建设就是通过以家庭为核心的三层信息平台：家庭内部的数字化平台、社区的智能化平台和城市公众信息平台，将信息、网络、自动控制、通讯等高科技应用到人们的生活领域，以家庭信息化为手段，实现家庭社会化和社会的家庭化。它包含三方面的内容：智能安防系统、信息系统和物业管理系统。 　　社区智能化领域里的产业链由智能化设备生产和研发商、系统集成商、网络运营商、房地产开发商、物业公司和住户组成。社区智能化产业能否健康地发展，和产业链中的各个环节有关，要想找出问题的所在，必须对整个产业链进行分析。下面对这个产业链进行分析，总结经验，吸取教训，力求准确地反映物业公司在这个产业链中的位置和应起的作用，探求一种适合中国国情的智能化社区的物业管理模式。 2 我国社区智能化产业链的现状 　　我国社区智能化设备生产和研发商，有一定的研发和生产能力，所生产的产品能满足基本的需求；但在功能和产品的稳定性上还要多下功夫。《中国首届智能化楼盘调查报告》显示室内安防和抄表系统的投诉率最高，几乎高达26%，其它系统也都有不同程度的投诉。 ①系统集成商：在系统集成行业，现在还处于"百家争鸣"的阶段。在深圳，系统集成商登记注册的有500多家，水平参差不齐。智能化系统集成商大概有4类：第一类是以前做安防监控的专业公司，现在转型做智能化，但是在人员配备上又没有做相应的补充，特别是计算机网络人才奇缺，由它们做出的系统难免有欠缺之处；第二类公司以前是销售计算机和做计算机网络的，现在转型做智能化，它们在其它系统的认识上存在一定的缺陷，特别是在做小区时，沿用它们在大厦里面的做法，肯定要碰壁；第三类公司认为做智能化系统集成很容易，跟上建工程差不多，随便找几个工程技术人员?quot;揭竿而起"了，由它们做出的东西其水平可想而知；第四类公司有一批技术全面和施工经验丰富的人员把关，各类技术人员齐全、配备合理，资金雄厚，各种仪器、设备和工具齐全、配置完备，由它们做出的系统更趋于合理。第四类公司目前比较少，以前三类公司居多，这也是为什么房地产商认为系统集成商的水平较低的占23%、一般的占61%、较高的占16%的原因。系统集成商里必须具备技术全面、懂市场、懂工程和懂物业的高级技术人才，而大多数系统集成商里没有这样的人才，这就是房地产商认为系统集成商应提高自身技术力量的占70.70%、应提高解决方案的占60%的原因。现在许多系统集成商接下工程后，就找一些农民施工队进行施工，在施工过程中又缺乏有效的管理和监理，导致出现施工质量问题，当然房地产商也应该给集成商一个好的施工条件，现在做小区，大多要配合业主装修，这本身也给施工带来了难度。这些因素综合到了一起就出现了有64.20%的房地产商认为系统集成商应提高施工质量。 ②网络运营商：宽带入户在全国正以出乎预料的速度推进。由于宽带接入一开始就打