[分享]万科集团房地产精装修工程现场管理条例

时间: 2020-08-03 18:28 阅读: 次大中小

万科集团房地产精装修工程现场管理条例

精装修施工管理流程

1.1 精装修施工进场前准备工作流程

1.2 精装修施工材料进场验收流程

1.3 精装修施工工序流程

1.4 精装修施工验收工作流程

1.5 精装修工程移交工作流程

精装修施工工艺作业指导书

2.1 乳胶漆施工工艺流程及质量要求

2.2 地面砖施工工艺流程及质量要求（抛光砖）

2.3 墙面砖施工工艺流程及质量要求

2.4 实木复合地板施工工艺流程及质量要求

2.5 复合木地板施工工艺流程及质量要求

2.6 户内木门施工工艺流程及质量要求

2.7 铝扣板板天花施工工艺流程及质量要求

2.8 地面石材施工工艺流程及质量要求

2.9 橱柜安装施工工艺流程及质量要求

2.10 洁柜施工工艺流程及质量要求

2.11 镜柜施工工艺流程及质量要求

2.12 浴缸施工工艺流程及质量要求

2.13 马桶安装工艺流程及质量要求

2.14 台（柱）盆安装工艺流程及质量要求

精装修施工管理措施

3.1 土建与精装修交接面的移交注意事项

在土建移交给精装修单位前，要把好掩蔽验收关、做好进场前交接，装修单位进场之前，一定要做外墙淋水试验、卫生间闭水试验、电器线路绝缘电阻测试机新风机试机等，所有试验做完验收通过后，方可移交给装修单位。

土建移交时最基本应满足一下条件：

1、铝合金门窗(含卫生间)必须安装到位置(含门扇、窗扇)

2、入户门扇在室内设备安装前必须完成安装(精装修总包提前一周书面通知土建总包安装时间)，门框在交接时必须安装完成并做好保护。

3、外墙完成贴砖施工、拆架，并做好外墙淋水试验(结合精装修计划及土建情况，总包要制定一个淋水试验计划方案)

4、公共走道装修工程的天花吊顶、地面砖的铺设必须完成，完成墙面的腻子和底漆。

5、室内门的门洞尺寸要求(以XX公司明津目为例)：

5.1、门洞高度：全部为2100MM(卫生间门除外)

5.2、门洞宽度

5.2、1，卧室

5.2、1.1第二座 B户型：850MM

其它户型：900MM

5.2、1.2其它座全部为：850MM

5.2、2厨房：全部为800MM

5.2、3墙厚

5.3、1墙厚为240MM和140MM

6、墙地面暗藏的冷热水管要有明显表示

7、厨房的排水管面最高点离地面<100MM;

8、阳台栏板安装完毕并验收合格

9、厨房、卫生间防水工程完成并带水移交；做24小时蓄水试验，无渗漏现象为合格，其中：

A、地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；

B、不应有水从厨侧沿墙角渗到、房墙面、墙角；

C、上层住户厨侧、阳台内的水不应渗到下至相应的天花(特别要检查天花灯座、竖管口周围)：

D、屋面下的天花和墙角(尤其是窗周围)不应有雨水渗入的痕(在大雨过后两天内来检查为宜)；

10.抹灰工程

(1)抹灰施工要求

1.1 按设计要求进行施工

1.2 孔洞、槽、盆和管道后面的抹灰表面应尺寸正确，边缘整齐，表面平顺。

1.3 线、角顺直、清晰、无抹纹。

(2) 验收规范

2.1 抹灰表面洁净、接搓平顺、线角顺直。

2.2 阴、阳角垂直、方正，立面垂直，表面平整。质量允许偏差按表一规定。

(3)土建找平标高要求(卧室)(以XX公司名津项目为例)：

1、5、6、10楼(10#楼第五层除外)——1M平水线以下980MM其余塔楼及10#楼第五层——1M平水线以下970MM

11、给排水工程验收

1)、给排水管的接驳处无渗水，有其是塑胶管的接驳位；(冷热水管要用软管保持连通状态)

2)、卫生间、阳台地漏无阻塞，排水迅速；

3)、移交前烟道的风帽必须全部完成，以防漏水；

4)、给水管必须打压合格，排水管必须进行史水、排水通畅；

5)、露台：阳台应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口密实，不渗漏。精装修单位在进场前，与施工主体对毛胚房的墙面、天花抹灰等质量严格按照规范及合同要求的质量标准进行验收，并做好分户验收。

12、电器工程的验收：

1)、装修单位应与总包及其他弱点施工单位协调配合(电信、电视、智能化、燃气抄表等)、在总包移交装修房给装修单位时，装修单位应根据图纸样细检查所有墙弱电线路必须到位，要求摇测合格，并检查电器线路绝缘电阻是否达到要求，做好记录，同时及时通知监理和甲方进行核查，总包在移交给装修单位，装修单位进场施工后，以后出现的线路故障由装修单位全权负责。由于户内电源箱及弱电箱由总包负责，故装修单位应和总包单位协调进场安装的时间节点，确保设备安全。(由于电器专业一些设备的配件安装要与装修穿插进行，何工补充涉及的单位及相应安装内容)

2)、卫生间等电位接线盒应在移交过程中配合总包进行确认，在卫生间装修完成后由装修单位用白面板封盖。

3)装修单位应和其它弱电分包协调，并负责检查电信、电视、智能化、燃气抄表等是否在总包移交时也敷设到位。

13.新风系统机必须安装到位，试机正常运行合格。

3.2 安全文明施工及现场管理规定

3.3 精装修成品保护要求及具体措施条款

针对本工程滚动式施工、工序交叉、施工作业层多等特点，加强成品、半成品保护，是体现文明施工、减少返工几率、降低工程成本、确保工程质量的一个重要环节与措施，因此，我司要求各施工单位成品保护的措施统一按以下原则及方法实施进行。

一、责任划分原则及总体要求：

1、土建总包将现场移交给精装修总包后，现场内的所有成品保护责任由精装修总包负责，直到竣工验收交楼；

2、装修总包和各装修分包单位需对各自施工范围内的半成品、成品采取保护措施；

3、各分包单位在安装完成自身施工制作产品，自检合格后，报装修总包、监理单位及甲方验收合格后，并进行成品保护措施，即可将成品以一层或三层为单位移交给装修总包，此后直到工程验收，成品保护责任由精装修总包负责单位负责；

4、由项目经理主持制定针对木工程《半成品、成品保护条例》，并由专员负责监督执行。

5、装修总包必须每一个施工段(三层)配备专门的现场成品保护总负责人，有权利及责。

6、分层分段设专人负责成品保护、治安消防和巡视检查，任何其它操作人员凭许可证进入施工区并做登记手续，工作完毕由成品保护人员检查，发现成品破坏问题立即查明责任者。

7、对已完成施工的房间，总包单位须有专人负责保管钥匙和开门工作，凡未经许可一概不得进入已完成施工的房间内；对于要修整的项目须经许可证方可进入。

8、施工场地内要有明显得成品保护标志牌，如挂 “油漆未干、”“材料堆放处”、“小心碰撞”等警示牌加以提醒及保护加以提醒保护。

9、实行严格的工序交接制度，下一道工序施工队长必须参加上一道工序的验收，上一道工序施工质量合格、成品保护到位后，方可以进行下一道工序的施工。

10、对成品(半成品)进场材料要严格检查制度，验收合格后方可进场；不合格材料坚决退场。

11、项目经理必须加强对各班组及工人的成品保护意识教育工作，认真贯彻以上保护条例思想，让成品保护工作落实到实处。

二、成品保护的一般方法

1、成品保护的一般方法主要有：“盖、遮、围、堵、包、绑”.盖：即对成品进行覆盖，如地面工程采取铺锯未覆盖保护等；遮：即采取搭棚等措施对成品进行遮护；围：即在成品四周采取围护措施，限制人流、车辆等进入；堵：即将有关排水、电气等管道事先进行封堵，防止杂物、泥土等堵塞孔道；包：即对成品进行有关包裹工作，如采取泡沫板、布条、设备包装箱等对物体进行包装运输；绑：即在物体运输过程中采取有关绑扎、支架固定等措施防止物资在运输、吊装过程中的损坏。

2、正确合理的施工顺序是搞好成品保护的前提，是一切成品保护方法能取得最大成效的关键。颠倒施工顺序，将照成工序的交叉污染防不胜防。组织施工前，应编制详细的施工计划，审核其工序的合理性，按经批准后的施工计划实施。如未合理安排工序，照成成品污染，应追究有关管理人员的责任。各专业应相互合作，加强沟通，如水电管线预埋工作应及时与土建工种取得联系，搞好预埋，避免事后开凿，对结构及防水等造成不利影响。各专业不可避免存在交叉作业，相互影响时，各方应加强协商，采取相应的成品保护措施，将其对成品的影响减少到最小程度。

三、各工序成品保护具体措施要求：

1、入户木门扇(框)、户内木门扇(框)

方法：成套木门出厂时必须做好门扇(框)内外三层保护(薄膜+苯板+静电膜)；门扇安装完成后，应重新用美纹纸粘贴地板防潮薄膜进行保护，要确保保护膜完整、无裸露；木门套安装完毕后，全部用美纹纸粘贴地板防潮薄膜软垫进行保护，为防止碰撞损坏，门套下段部分必须用9厘夹板做“U”型护角保护处理，高度不小于1.5M.

保洁要求：严禁使用油漆稀释剂，脱漆松香水，二甲苯等溶液擦拭油漆表面。不得用金属工具铲擦门扇表面，防止表面产生划痕，用干布擦拭灰尘即可。

2、木地板

方法：地板施工单位自检无安装质量问题、并经装修总包、监理单位及甲方验收合格后，由地板施工单位将地板表面打扫干净，满铺地板防潮保护软膜，周边和街接部位用胶带纸封闭。

保洁要求：地板表面保洁时不宜用湿拖把，禁止使用铲刀、美工刀等铲刮；应先用地板专用拖把把灰尘清除，然后用湿布擦除即可。忌用稀释剂、松香水、二甲苯、酒精、脱漆剂等液体接触地板，防止产生化学反应，损伤油漆表面

3、地面砖、地面石材

方法：地砖铺贴完成后及时清除地砖表面泥浆及垃圾、验收合格后，满铺3mm夹板作为地面保护层(注：其中卧室落地小窗台石材可用与木地板相同的保护措施)

保洁要求：在清洁瓷砖类产品时禁用有颜色的清洁剂、易褪色的干净棉布(回丝)等擦拭表面。应用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不能用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主。

4、橱柜

方法：橱柜安装完成、将台面污染清除后及时用防潮软膜满铺保护，周边用美纹纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固。

保洁要求：不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。

5、浴缸、马桶、水盆、洁柜、镜柜等洁具及毛巾挂杆、玻璃层架、门锁、厕纸盒等五金件

方法：注意保留原产品的包装保护软膜及保护纸壳，对成品进行保护，无法使用原包装或原包装不能达到保护要求的，必须另外加用塑料软膜等其它有效的保护措施，对洁具五金产品进行保护。

保洁要求：不得用铲刀、钢丝球等铲擦产品，不得使用腐蚀性清洁剂，用清水湿润的干净棉布轻擦即可。

6、开关插座

方法：面板安装中避免工具对面板表面照成划痕。面板安装完成、对表面污染进行清除后，用美纹纸满包保护

保洁要求：不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。

7、强弱电箱

方法：装修总包在刮腻子前，用塑料纸或薄膜用胶带粘贴牢固，防止污染

保洁要求：不得用钢丝球、毛刷等接触配电箱外壳表面，不得使用酸、碱性及有防腐性的清洁剂、用干净棉布湿润后轻擦即可

8、瓷砖阳角(厨房及卫生间)

方法：墙砖镶贴完成、验收合格后用瓦楞纸板从两边将阳角保护好(高度大于1.5米)，防止施工过程中碰撞砖角。

9、铝合金门窗框及玻璃

方法：精装修单位在与土建验收移交后，必须用透明保护软胶膜进行重新保护，玻璃贴彩带，醒目提示，防止碰撞。

10、地漏、卫生器具、通气孔提前用布包扎等方法做好临时堵塞防护，以免掉入杂物。严防砼、水泥砂浆等进入库水弯。

临时堵塞时，用短钢筋吊住自制尼龙包堵头，在其上做好水泥砂浆顶盖，制作顶盖时用报纸隔离防止污染或采用成品保护盖。

11、抹灰工程

遵循正确的抹灰施工工艺操作流程，一般是打点，冲筋完成后先天花后墙面，并及时修理墙面地方，避免“回头垢”污染已成品墙面，成品抹灰墙面不允许乱涂乱画等人为破坏。避免材料运输队棱角处产生碰撞造成脱落缺口。

12、乳胶漆工程

1)涂刷前清理好周围环境，防止尘土飞扬，影响涂刷质量。

2)在涂刷墙面涂料时不得污染地面，踢脚线、窗台、阳台、门窗及玻璃等以完成的分部分项工程，必要时采取遮挡措施。

3)最后一遍涂料涂刷完后，设专人负责开关门窗，使室内空气流通，以预防涂膜干燥后表面无光或表面光泽不足。

4)涂料未干透前禁止打扫室内地面，严防尘土等污染涂料。

5)涂刷完的墙面应妥善保护，不得磕碰墙面，不得在墙面乱写乱画而造成污染。

13、铝合金天花

1) 材料进场后应入库存堆放，并将其垫起、垫平，码放整齐，防止变形。

2)保护膜应在验收交工之前撕除，要用手轻撕，切不可用刀铲，防止将其表面划伤影响美观。

14、阳台及厨房燃气管道

由于燃气管道产品本身的特殊性及使用时潜在的危险性，装修单位负责人必须对工人加强教育与重点提醒，在施工过程中不得碰撞燃气管道，以免损坏(特别是管道接口部位防止松脱，避免验收时存在漏气隐患)，并对管道表面采取软膜包裹等保护措施。

3.4 精装修工程维修保养协议

为了使精装修工程交付使用后的维修保养措施能落到实处，对业主提出的维保要求及时反映，切实提高客户满意度，特制定以下维修保养协议以约束甲乙双方行为：

《项目户内精装修工程质量保修协议书》

甲方：

乙方：

甲、乙双方根据双方签订的《项目户内精装修总承包工程质量保修协议书》，本着实事求是、友好协商的原则，签订如下补充协议：

一、工程质量必须范围和内容：

1、乙方在保修期内，按照《中华人民共和国建筑法》、《建设质量管理条例》和《房屋建筑工程质量必须办法》等相关法律、法规规章的管理规定和双方约定，承担装修施工合同中的所有施工承包范围内工程质量保修责任。

2、凡属于乙方原因造成的各部位的质量问题或其他缺陷，及由于乙方维修造成业主的相关损失，均属于乙方乙方免费责任范围；不属于乙方责任(例如业主使用过程中自身人为损坏、第三者故意或非故意损坏等)，但是经由双方协商需要乙方施工的，乙方必须积极配合维修，费用双方协商由责任方承担，但费用收取不能高于市场综合水平标准。

二、工程质量保修期：

双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期以工程通过验收，完善整改意见并正式移交甲方，在移交各业主之日内算起，保修期限为贰年。

三、保修金支付：

本工程将保留按合同结算总价的5%作为工程保修金，保修期满后，物业管理单位及甲方对工程质量无异议后15天内即与乙方办理保修款结算手续；

支付保修金同时应扣除应由乙方支付的修理费用、违约金等相关款项。

四、保修要求条款：

1、交楼期间精装修施工单位必须在现场组建专门的交楼维修办公室，每一户安排专业人员陪同我司交楼人员进行验收移交。要求参与交楼的人员不得与业主发生任何冲突，对业主提出的意见必须认真记录，按交房记录卡记录的整改项目反馈精装修总包项目管理层并以最快速度进行整改维修。

2、要求精装修总包在业主入伙后的六个月，作为维修高峰期，期间必须派足够的固定维修员(具体数量根据现场实际需要另行确定)在现场组建专门的维修办公室，并每天到物业公司报到登记，以便出现业主招修时快速反应、即时处理。

3、维修高峰期过后，总包单位必须指定维修负责人，维修负责人应在甲方通知后4小时内赶派人或亲自到现场进行维修，履行保修业务，保证维修的质量及效果。

4、发生紧急抢修事故的，乙方在接到事故通知后，应当2小时内到达事故现场抢修。

5、接到维修通知后，施工单位必须实行第一时间先检查维修，后论责任的服务原则。

6、乙方未能及时按规定进场维修或不能维修、及未能在甲方指定的合理期限内维修完好或经过两次维修都未能修好的，甲方有权自行另请其它施工单位代为维修并确定价格，由此发生的所有维修费用及赔偿费用、并加以以上费用的15%作为甲方管理费，以上费用可以从甲方支付乙方的任意款项中扣除，但不等于解除乙方的任何应负的责任。以上费用发生后，乙方应在一周内按此发生费用补充保修金，否则另加收此发生费用的50%作为违约金，此费用直接从保修金中扣除。

7、由乙方的施工质量原因，导致业主退房、补偿等的全部责任、费用及甲方的损失均由乙方承担。

8．若乙方授权甲方全权代表乙方与相关业主进行相关事宜的谈判等工作，乙方应在甲方通知由此发生的有关费用的3天内向甲方支付，否则甲方加15%的罚款从保修金中直接扣除，并要求乙方在一周内按以上费用补充保修金，否则另加收此发生费用的50%作为违约金，此费用直接从保修金中扣除。

9．对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的先关规定，立即向当地建设行政主管报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相关资质等级的设计单位提出保修方案，乙方实施保修施工。

10．在维修高峰期过后，施工单位建立回访制度，即每2个月内派专人与物业管理处、甲方一起，进行一次对业主的上门回访，及时理解业主的使用情况，发现问题及时登记处理，从而提高客户满意度。回访时要制定填写《工程回访登记表》(表格参考下表)，填写完毕后同时交一份给业主及管理处保留备案，施工单位若没有按以上要求进行回访，则一次罚款￥1000元。

11.对每一次维修完毕后，施工单位必须填写《工程维修记录表》(表格参考下表)，同时交一份给业主及管理处保留备案。

五、建立快速反应的联络保证措施：

1、在业主入伙交楼验收及入伙后的维修高峰期间，施工单位必须在现场组建专门的交楼维修办公室，并必须制定维修总负责人，与甲方、物业相关负责人对接，全力协助甲方验收交楼工作，维修总负责人手机等通讯方式必须保持24小时通畅。设立维修办公室联络专线，维修联络专线必须保证24小时有专人接听，对反馈的维修信息做好记录，并及时反馈给维修负责人，确保快速安排维修。若因特殊原因要更换负责人，施工单位必须提前一周通知甲方及物业并征的甲方、物业同意，在安排好相关工作的移交及接管人员之后方可更换。以上规定内容中，施工单位违反任何一点规定，甲方每次将处以￥500-2000元的罚款。

维修期间若维修负责人对该项工作不称职，维修配合工作不能令甲方及物业、业主满意，甲方有权要求在一周内无条件更换更适合的负责人，以确保维修工作的质量与进度。若施工单位采取拖延、不配合的态度与方式，甲方将处以￥5000元的罚款，并必须在一周内更换合适负责人

维修总负责人：联系方式

2.在维修高峰期过后，施工单位必须制定维修总负责人，与甲方、物业相关负责人对接，全力协助甲方维修服务工作，维修总负责人手机等通讯方式必须保持24小时通畅。否则将每次处以￥500元的罚款。

维修总负责人：联系方式：

3. 维修总负责人必须在维修工作开始前2个月确定。

六、维修人员作业管理制度要求及处罚措施

1、乙方人员维修时出入小区时需佩戴管理处签发的出入证或经管理处确认。违反一次处罚￥100元。

2、乙方人员入户维修前，应事先征得业主同意，不得擅自入内。违反一次处罚￥500元。

3、乙方人员入户维修时，须着工服穿鞋套，在返修过程中，必须做好施工作业点周边的成品保护，必要时使用地垫，若因作业不善造成设施、装修、家具的损坏须由乙方承担赔偿责任。并处每次每项￥500元的罚款。

4、乙方人员在业主家中不得随意在非施工作业区域内走动；不得大声喧哗、翻看报刊杂志、电视；不允许乱扔垃、吐痰；不允许在业主家中吃拿东西、抽烟或无故逗留等。违反其中一项一次处罚￥500元的罚款。

5、乙方从甲方或管理处领用钥匙，必须按甲方或管理处规定及时归还。违反一次处罚￥100元。

6、乙方在离开维修现场或在空置房返修完毕后，须及时将返修现场清理干净，关好门窗、水电开关等，严禁将空置房作为仓库使用。出现任何不良事件，而导致业主赔偿，均由乙方承担相关责任并处一项一次￥1000元至￥5000元的罚款。

7、甲方对乙方现场人员有违规或不服从管理的，甲方有权要求其限时整改，若乙方不能按照甲方要求进行整改的，可要求其退场并将另外委托其他专业公司完成修缮工作，同时一切费用将由乙方承担。

8、因工作需要乙方参加的会议，乙方相关人员在接到通知后应准时参加。未能准时出席或未征得甲方同意缺席的，迟到一次罚款￥500元；无故缺席一次罚款￥1000元。

七、其它奖惩

1、集中交付及维修高峰期间，根据施工单位的维修服务质量情况(从维修质量、速度、服务配合、客户评价等方面体现)，结合《工程回访记录表》及《工程维修记录表》体现的综合维修质量、业主评价等方面情况，返修工作满意度总体在90%以上的单位，给予￥3000元的奖金；对于综合评价差，业主对维修工作出现过2次以上合理投诉的单位，给予￥3000元的罚款。

2、交付期间由业主提出的有效质量问题相关责任单位每条扣款￥50元，出现二次返修的按￥500元/条向甲方缴纳违约金且甲方有权安排其他人进行处理，费用由乙方承担。

3、施工单位在工程交付前指定返修负责人，必须组织足够数量的返修工人，报甲方返修办备案，并保证返修办对返修人员的优先使用权。各单位须按照甲方要求人数派驻返修工人，没少一工日罚款￥200元，累计超过10个工日通报批评。各单位如需将派驻的返修管理人员和返修工人另作安排或减少人数，必须先征得返修办同意后方可进行。

4、各施工单位负责本单位返修人员的管理，因返修人员不服从返修办及物业的管理造成业主及甲方的损失由各施工单位承担。返修办将视违规行为产生的后果严重程度处以￥100-5000元的罚款并现场开具《施工单位人员行为过失处罚通知单》，如乙方采取回避，推诿、拒绝签收的行为，甲方有权直接处理，产生一切费用直接从责任单位的款项中扣除。

5、集中交付及维修高峰期间由甲方、物业维修部每2星期评出5佳返修人员，5佳人员先由各施工单位维修办推荐，甲方、物业维修部依据该工人维修记录、客户返修满意度和工作量综合质量，对满意度较高的人员进行奖励。每人每次￥100元现金奖励，并建议各单位将该员工作为后续保修人员留用，同时满意度较差的人员不得从事保修工作。

6、集中交付及维修高峰期间，除维修总负责人外，各施工单位必须指定各班组管理人员，管理人员由处办理管理人员证件，可以穿便装，返修办依据管理人员所管辖人员的总体返修满意度对管理人员进行奖励。一个月评定一次，对总体维修满意度较高的，每次奖励￥500元；对总体满意度较差的，每次罚款￥500元。

7、日常保修期间每月评出返修5佳人员，5佳人员评定依据客户返修满意度和工作量综合分。对总体满意度较高的，每人每次奖励￥100元并通报各单位以示奖励；对总体满意度较差的，每次罚款￥500元。

8、日常保修期间各单位必须指定管理人员，每月进行一次评定，对总体满意度较高的，每人每次奖励￥100元并通报各单位以示奖励；对总体满意度较差的，每次罚款￥500元。

(注：所有罚款与奖励由甲方或物业发出《罚款通知单》《奖励通知单》)

八. 本维修协议一式六份，甲方四份，乙方二份，与装修合同同具法律效益。

甲方：

代表：

日期：

乙方：

代表：

日期：

精装修施工管理用表