什么是房地产项目开发
| 什么是房地产项目开发 什么是房地产项目开发，它包括了那些工作内容，这些工作内容怎样组合成一个运行系统，又是怎样运行起来的？您是否思考过这个问题，而不管您是身处行业内还是行业外。 我大学毕业找工作时，同学亲友见面问候的话题肯定是少不了毕业找了什么工作，当我说找了一份地产公司的工作时，对方立马补一句，是销售吗？是置业顾问吗？进入公司工作以后，在项目工作一年时间，轮岗到运营管理部门，从专职业务岗位上跳出来，站在公司一个全局的位置去观察各个业务部门的专职业务工作人员以及他们的业务工作时，发现很多的房地产在岗工作人员对房地产项目开发全过程流程的认识同样是狭隘与局限的，这其中甚至包括很多的公司中层管理人员。 那么，是什么造就了行业内外人士对房地产行业认识的狭隘与局限呢？ 自我国1998年起正式取消住房实物分配制度和实施银行按揭制度以来，房地产行业便开始与千千万万的家庭有了紧密的联系，随着房价十几倍、几十倍不断的翻滚，动辄几百万的房款，地产公司几百亿、甚至上千亿的资产，以及地产富豪的财富传奇，大众眼中的房地产就只剩下“钱”了，所以房地产在岗员工在大众眼中都成了“卖房子”的。而对于公司职员来说，越来越专业化的分工合作让更多的员工变成了机器运行上的螺母，对于机器运行本身，他们往往只能理解他们眼睛能看到的一亩三分地。然而机器是否能够平稳运行，是否能够生产出好的产品，是需要每个螺母每个零部件的精准定位的。 事实上，房地产项目开发的全过程很简单，基本上没有什么很高深的技术含量，也很容易弄明白。之所以大多数人乃至很多行业内从业人员都无法去准确的理解，是因为房地产项目开发工作很“繁杂”。 下面我们就来概要地讲一讲房地产项目开发如何的“繁杂”。 一、 房地产市场概述顾名思义，我们口中经常提到的房地产，是包括房产和地产两个相互关联的市场范畴的，只是因为“房”在大家眼中太过的夺目，而让我们常常忽略掉“地”。 是的，通常我们所说的房地产市场分为土地市场和房地产市场，二者联系十分紧密，所以更多的时候我们并不做区别对待。房地产市场的“源头”即是土地市场，应我国的相关法律法规规定，我国的国土所有权为国家和集体所有，这也决定了土地市场为国家垄断和操控，且土地市场并不涉及土地所有权的交易，仅仅涉及在规定使用条件下的土地使用权的流通。 土地市场可划分为土地开发一级市场与土地开发二级市场，房地产市场也可相应的划分为房地产一级、二级和三级市场，但二者之间联系相当紧密。 土地开发一级市场是指土地原本为生地或毛地，经政府相关主管部门主导，自行组织或委托给具有相关资质的土地一级开发企业，开发整理为可出让熟地的市场集合，房地产一级开发对应于土地的一级开发。土地开发二级市场是指由获取土地使用权的房地产开发企业或其他组织在已开发整理的熟地上进行房地产开发建设的市场集合。土地开发二级市场对应于房地产开发二级市场。房地产三级市场是指在房地产二级开发完成的基础上，进行房屋的过户、抵押和租赁的市场集合，如二手房市场、写字楼租赁等。 本书主要涉及房地产开发二级市场，主要是对房地产开发二级市场的最关键工作-房地产项目开发全过程流程进行解读。但为保证工作流程解读时业务链的完整性，本书也会涉及到部分土地一级开发市场与房地产三级开发市场的内容。 关于房地产市场划分相关内容，本书第二章节将会做详细解读，在此就不再赘述。 二、 房地产项目开发业务关系在上述内容中我们说过，房地产项目开发流程之所以让人难以理解，其最主要的原因在于它的“繁杂”， 在房地产项目开发整个过程中，其对外涉及国土资源、规划、发改委、城乡建设委员会、人防、消防、环保、卫生、各市政配套主管部门等等众多的政府审批部门及企事业单位的报批报建工作，几乎你能想到的政府部门，或多或少的都会与房地产行业扯上关系。另外，一个项目的建成，需要和众多的投资者、合作者、广告、传媒、供应商、承建商打交道，促合作。企业内部则需要投资、营销、设计、财务、合约分判、工程、客服、物业等众多的职能部门通力合作，加上“集团-区域-城市公司-项目”多级组织架构和管控模式。因此，要完成任何一个项目的开发，都需要大量的对内对外的沟通协调，各项手续的顺利办理，各业务工作的紧密对接，各合作商的通力配合，且各项工作环环相扣，缺一不可。 本书编著的出发点就是要将房地产项目开发过程中涉及到的对内对外的业务工作成系统的梳理出来，诠释整体业务工作的上下游搭接，系统运行机制，重点工作内容。致力于让房地产从业人员全面的了解房地产项目开发的整体工作流程，以便可以在自己的专职岗位上，更好的进行工作定位及工作开展。 三、 房地产项目开发运行机制其实，任何的事物，即使表面看起来再繁杂，其内部运行也一定是“杂而有序”的，这种秩序，我们可以称之为规律或运行机制。 本人就很喜欢一句话，在此可以与大家共享：天下大势，分久必合，合久比分。 “分久必合，合久必分，分分合合”，说的就是一种系统性的规律和机制，只不过这个系统比较庞大，乃是天下大势，历史趋向。综观整个历史长河，滚滚的历史河流，不正是遵循这个规律和机制，浩浩荡荡的流向我们无法企及的远方么。 其实我们生活中很多微小的事物，都应该是存在于一个完美的相对应的系统中，并遵守这个系统的运行规律和机制的，若我们要想真正的去弄明白这个事物，我们必须先去弄明白这个事物背后的系统，从规律和机制的角度去解读该事物，如此，我们才不会被我们的所见所闻蒙蔽。 回归正题，来说说“房地产项目开发”这个繁杂的系统的运行规律和机制。 如同牛顿的三大定律一样，地球的所有存在都会遵循这样的定律。房地产项目开发的各项业务工作，似乎也同样部分遵循着“分久必合、合久必分”规律和机制，在这里我用另一个更为恰当的名称取代，叫业务工作的“闭合循环定律”。 从“闭合循环”的角度去看房地产项目开发全过程，我们会发现，“繁杂”的房地产项目开发变成了成系统的一条一条的线索，并最终汇聚于一点。 房地产项目开发的闭合循环定律，即房地产项目开发的所有业务工作，在经过发起、诞生、实施，最后一定会有一个验收和反馈的步骤，形成最终的闭合循环，从而构成该业务工作在房地产项目开发系统中完整的生命历程，数个生命历程构成的闭合循环组合在一起，就构成了房地产项目开发整体的闭合循环，就如同地球运行轨迹之于太阳，太阳系之于银河系一样。 打个比方，我们报规划局审批的请照图、外环境及外装饰图纸，取得了相关批文，但项目建成后，就一定会有规划单体验收与规划综合验收来与之闭合，在深究下去，规划单体与规划综合验收的依据就是前期我们取得批文意见与审批的相关图纸，这就是对前期设计图纸的闭合，并指导着项目现场施工；再看看我们的消防验收、人防验收、墙改节能验收等等，无一不是如此。众多的验收项目最终汇聚成竣工验收备案，竣工验收备案最终成为房地产项目这个大系统中的一个小型循环系统，如果我们用这样的思维去理解和操作项目后期的竣工验收备案工作，我们会取得事半功倍的效果。 报建报批与竣工备案工作的前后呼应，正式这种闭合循环的完美表现。用这样的思维去理解其他的业务工作，如我们的营销定位分析结论，会实施在小区设计尤其是户型设计中，通过销售中心的市场表现来反馈，最终通过交房入伙后业主的口碑来检验。我们的各分包工程的甲指分包商，经过图纸深化设计并施工建设后，会经过房地产开发企业内部各部门的联合验收，并经过合约管理部履约评价的闭合循环后，方可进入到该房地产公司下一个项目的招投标工作中。 这样的闭合循环数不胜数，重点是运用这种闭合循环的思维去理解房地产项目开发过程中每一项工作业务工作开展，系统性的看待房地产项目开发整个过程，才是解读房地产项目开发整体流程的关键所在。 本书在内容上注重房地产项目开发“闭合循环定律”的运用，在具体流程解读，尤其是关键节点解读时，会联系上下游工作内容进行综合讲解，因此建议读者在阅读时可联系本节点相关内容进行综合解读，以便更加深入地理解该节点工作内容。 |
