温天纳：不能断言地产走出低谷

房企资金链紧张状况稍有缓解，是否意味着房地产业已经走出低谷？在后金融危机时代，内地房企又将面临什么样的融资环境？6月9日，招商证券香港投资银行业务董事总经理温天纳接受了本报记者专访。 投资不振，地产未走出低谷 中国房地产报：从经济数据看，国内经济已现暖意。对于房地产行业，多数观点也偏于乐观。你有何判断？依据何在？ 温天纳：不能过于乐观。 经济形势的走势还具有很大的不确定性，这也让房地产商对房地产开发投资仍保持谨慎。从内地房地产市场现状来说，依然延续着前4个月“投资低迷而销量旺盛”的态势。 目前内地房地产销售价格出现回稳，显然受今年以来国内异常宽松的货币信贷环境推动。 我的判断是，房地产市场回暖的主要基础可能更多地来自人们对明年出现通货膨胀的恐慌，能否持续是一个疑问。只要投资仍旧不振，就不能断言房地产业已经走出低谷。 中国房地产报：近期内地房地产企业在土地市场频频溢价拿地，涌现这股购地热潮的根源是什么？ 温天纳：关注这一事件的背景。从宏观层面看，随着去年10月以来国务院及政府相关部门对房地产政策做出一系列调整，银行放贷趋于宽松，市场刚性需求得以消化，开发商资金短缺的问题有所缓解。近期资本金比例下调将进一步缓解企业的资金压力，促使下半年房地产投资的回升。 从微观层面考量，一季度内地的住宅去库存大大激活了开发商手中的现金流，在宏观经济触底回升概率增大以及通胀预期增强的背景下，一批账面资金充裕的开发商加快储地步伐，掀起了沉寂两年的新圈地热潮。 当然，信贷扩张和一季度商品房去库存是表层原因，深层原因则是2007年下半年至2008年全年，相当部分投资者和开发商都停止或暂缓了购地计划。地产行业具有“滚动开发”的特点，土地库存量缺少而不购地，则会造成中间断层，企业发展规模、后续发展等都会受到影响。按照一般地产项目开发周期为18个月来计算，不少开发商手中的土地存量资源难以满足未来2至3年的开发要求。 中国房地产报：像你所说的那样，如果房地产市场回暖是因为购买者对于通胀的恐慌，具体到开发商和购房者，分别会有什么样的市场举措？ 温天纳：现在市场上弥漫着一种年底会出现通胀的预期，这正是很大一部分买家决定入市投资房产的主要原因。这部分买家认为目前经济形势仍不乐观，实业投资依然很不景气，购置房产则成为预防通胀的主要选择。 同样，房地产开发商开始吃进土地，亦有相似原因：一方面，对于很多之前没有正常吸纳用地的开发商，今年如果再不增加土地库存量，会影响其正常的开发周期；另一方面，对于负债率高的地产上市公司而言，再融资需求要获得投资者认可，必须手中持有足够的现金和土地资源。 外资目的转向保值 中国房地产报：外资投资国内房地产在政策层面正在放松，外资基金似乎又开始活跃。你怎么评价这一波外资基金募集投资潮？在后金融危机时代，地产外资基金的投资路线图会是怎样的一种形式？ 温天纳：海外地产基金募集与当前国内房地产行业的活跃没有直接关系。不过，在可以预见的未来，外资参与拿地、收购、入股房地产企业的现象将重新涌现。 值得注意的是，现在房地产投资资金的风险偏好已发生明显改变，地产投资资金已从2007年的进攻型向保值型转变。特别是海外资金，在货币贬值、利率下降的情况下，投资中国房地产成为其保值的一种重要手段。 中国房地产报：如何看待国内房地产商的融资环境？ 温天纳：去年证监会执行“平衡资金供求，控制新股发行节奏”原则，没有让IPO展开，旨在防止对资本市场再带来冲击，被视为政府救市的重要政策之一。但逾30家已经通过发审委审批的公司，只能苦苦等待IPO重新开启。 现阶段通过上市融资则仍成为房地产企业做大做强的必由之路，随着房地产市场回归理性，将会有更多优秀企业借助资本市场获得发展。 中国房地产报：新股改革意见发布意味着A股IPO重启在即，IPO重启会给资本市场带来什么样的冲击？ 温天纳：新股上市一直是Ａ股的“紧箍咒”，从单纯的供求去看，内地计划重新启动新股IPO，理论上会对二级市场资金产生分流作用，的确令投资者忧虑新股上市将抽走市场资金，过往几个月每次传出IPO重启，必定引发股市大跌。不过有关新股IPO重启的消息早在年初已经传出，这一预期已经被逐步消化。 监管机构在重启资本市场的过程中，会有次序地进行，或先批准融资额度较小的新股上市，大规模IPO则要等稍后才重启，因此新股IPO重启对近期股市流动性影响不大。目前，市场资金充裕，加上新规则有助日后新股上市定价更贴近市场，对于市场而言是一件好事。 在目前市场的环境中，新股发行即将重启的消息，肯定会对近日大市走势造成冲击，整固期甚至可能长达一两个月，但长期以上涨为主。 无论如何，在目前的市场环境下，多元化的融资平台更能协助企业抵抗金融海啸的冲击，走出目前经营上的困境。