保障性住房可借鉴新加坡模式

2011年中国进入保障性住房建设“加速跑”阶段，未来5年全国将建设保障性住房3600万套，约为过去10年建设规模的两倍。成都“两会”期间，成都市政协常委、成都市工商联副主席许晓舟结合其赴新加坡深入调研的情况，建议从完善制度、明确受益对象、采取渐进式措施三方面，推进保障性住房建设。 早年就职于成都团市委的许晓舟，是成都最早一批房地产开发商之一，1988年以青年房产起步发家，先后投资组建万瑞置业、乐民房屋、四川三协建设，形成一个集投资、房地产开发与经营、药物研究与生产经营、工程建设、物业管理于一体的综合性集团公司，可谓是见证并推动了成都房地产的发展。 随着国家大力推进保障性住房的建设，身兼开发商和成都市工商联副主席双重身份的许晓舟提出了自己的隐忧：政府财力能否可持续地推进保障性住房建设？在缺乏制度保障的情况下，用大跃进的方式突击完成任务，是否会带来更大的不公和社会混乱？ 正是出于这样的思考，去年4月底许晓舟自费前往新加坡，专门对类似于中国保障性住房的新加坡组屋进行了9天考察。许晓舟认为，新加坡保障性住房的成功之处在于政府有明确的覆盖人群目标、整套法规及完善的管理体系、完善的公积金制度及金融按揭制度。 “新加坡保障性住房由组屋和少量廉租房构成，目前主要针对月总收入不超过8000元的家庭。组屋最高时期覆盖了85%的新加坡人口，目前也覆盖了80%的新加坡人口，这些人群是新加坡长治久安的基石。同时，从准入到转让，从选址、立项、预售到日常管理、维护，从首次购买时政府的财政补贴、转让免税到二次购买组屋政府的抽成，从政府专门机构的贴心服务到对弄虚作假的严惩等，新加坡都有一整套严密的法律、法规进行约束和保证。此外，完善的公积金制度及金融按揭制度，加上首次购买组屋时政府提供的3万元补贴，使新加坡人购买30万元左右组屋比较轻松。” 许晓舟说，当得知中国要大规模建设公租房时，新加坡官员都表示出疑虑。“新加坡也曾尝试过类似做法，但很快就放弃了，一方面公租房靠租金回收，政府资金压力太大不可持续；另一方面公租房没有产权，居者不会爱惜房产，导致最后的维修、管理成为政府的包袱。” 据了解，由于组屋的建设成本能够全覆盖，并且是在有75%的人愿意购买的情况下才开工，开工就开始预售，因此新加坡政府保障性住房建设的资金压力较小，并且良好的资金流使得组屋能够持续滚动发展。 在新加坡考察期间，有两点让许晓舟印象深刻：一是10年、20年前建的小高层组屋隔层才有电梯；二是几乎所有的组屋都没有地下停车库。“这样既能节约成本、少花钱多办事，又能与商品房拉开档次，为商品房市场留有发展空间。” 许晓舟认为，中国的经济适用房5年后可以转让给任何人，这是最大的错误，“新加坡符合保障条件的人，一生可以购买两次政府组屋，但只能拥有一套。转让时，只能在适合被保障的人中流转，不能给不符合条件的人。这一政策使得新加坡二手组屋售价约相当于商品房价的50%-60%，一手组屋售价约相当于商品房价的30%-40%，既能平抑房价又大大减轻了政府的工作量。同时，新加坡政府还通过物业管理优惠等政策，鼓励购买小套型，惠及低收入者。” 针对目前保障性住房存在的问题，许晓舟建议，尽快明确保障房发展整体规划目标，确定保障房覆盖对象，保持保障房政策连贯性及发展目标的渐进性；明确保障房受益对象，完善购买资格审查和加大违规惩罚力度。 许晓舟认为，目前中国住房保障制度建设正在起步阶段，条件较为薄弱，有必要采取渐进式措施，包括为了在起步阶段提高保障效益，扩大保障受益对象，应先以小户型供应为主；为解决保障房后续投资的问题，应减少以租为主的公共租赁房供应比例，提高以售为主的经济适用房、限价房供应比例；严格控制建设成本，应从修建标准上适当降低小区配置标准，减少车位配置比例要求等，力求降低成本，把钱用在刀刃上；必须创新投融资体制，为社会资金进入保障房投资建设设置合理的收益保障及退出机制。