我国传统房地产理论的几大误区

我国实施住房商品化较晚，对住房这一特殊商品的特性认识还不足，房地产理论也不尽完善，传统的房地产理论还存在着一些误区，这些误区对房地产业的健康发展已产生了一定的负面影响。误区之一：住房具有保值和增值功能传统房地产理论认为，住房建设必须依附于土地，而土地是一种不可再生的稀缺资源，具有升值潜力，因此住房具有保值和增值功能。但是事实上并非完全如此。首先，我国城市土地属国家所有，单位和个人只享有土地使用权而不享有土地所有权。房地产开发商通过出让或转让方式获得一定期限（最高年限70年）的土地使用权，单位和个人由于购买住房从而获得相应期限的土地使用权。土地使用权届满后，国家可根据情况收回，如不收回，住户必须重新交纳土地出让金，延长土地使用年限。因此，土地升值对普通商品房住户来说，意义不大，对整个住房市场来说，作用效果也不大。其次，由于住宅产业中新技术、新科技和新型建筑材料在建筑工程上的运用，土地的稀缺性因高层建筑带来的大容积而有所缓解。再次，由于人们居住观念的改变，对住房品质的要求也不断提高，住房更新换代的步伐将不断加快。特别是受“入世”的影响，我国现阶段住房在不久的将来就会被新型住房所取代。而新型住房会具有更好的质量品质、时尚设计、物业管理和人文环境。因此，旧的住房就会相应贬值，不再具有保值和增值功能。最后，由于住房经过多年使用，其使用价值不可避免地下降，同样也达不到保值和增值功能。该误区产生的主要后果：一是银行抵押的房地产相当一部分会变成不良资产；二是大批开发商宁愿商品房积压也不愿意降价销售；三是造成房地产开发商投机心理加重。 误区之二：地段、地段还是地段该理论的形成基础就是“级差地租理论”。该理论认为，一个好的地段是最有利的投资保证，地段是房地产投资中最重要的因素。然而该理论现在正面临严重的因素。然而该理论现在正面临严重的挑战：一是城市的发展和交通条件的变化正改变原有地段的价值；二是人们生活方式由传统走向现代，人们不再希望住在繁华的闹市区，而愿意住在环境优美的郊区；“住宅郊区化”趋势更加明显，从而使地段价值发生转移；三是“城市空心化”趋势日趋明显，城市中心地段的商品房价格呈下降趋势；四是“地段理论”正被新的“距离理论”所代替。新“距离理论”的观点就是“距离不是距离，时间才是距离”。该误区产生的主要后果：房地产开发商盲目在市中心建住宅楼。由于市中心地价高，导致市中心住房价格高，同时又不符合现代人的居住理论，致使城市中心地段住房卖不出去，从而形成商品房空置。 误区之三：市场有效需求不足近年来，我们把住房市场发展不起来很大程度上归根于“市场有效需求不足”。于是就产生了一些认识上的误区：一是房地产开发商认为自己开发的房子卖不出去，不是开发商本身的问题，而是市场有效需求不足的问题；二是既然是市场有效需求不足，那么就不是房地产业本身所能解决的问题，而是市场主管部门和国家政策的问题。但事实上，“市场有效需求不足”确实是影响住房市场发展的重要因素，但是，过分强调“市场有效需求不足”，必然会忽视另一个非常重要的问题，那就是“市场供给无效太多”的问题。而且我认为目前我国的住房商品正处于更新换代时期。在此种情况下，谁还愿意用一辈子的积蓄买一套很快就会被淘汰而且又不能保值和增值的住房呢？因此，目前我国住宅市场不仅仅是“有效需求不足”的问题，而更是“市场供给无效太多”的问题。该误区产生的主要后果：过分强调住房商品外部的需求条件，而不强调住房商品的内在品质，不利于住房商品整体质量的提高。误区之四：投资房地产最安全传统房地产理论认为：房地产是不动产，具有保值和增值功能，同时住房可售、可租、可抵押，进可攻，退可守，所以投资房地产最安全。加上前几年房地产暴利经营，更加深了人们的这种观念。然而，随着房地产暴利时代的结束，房地产微利时代的到来，投资房地产的风险也日益加大。一是房地产投资巨大，生产周期长，变现能力差；二是受政策及宏观环境影响较大；三是房地产行业竞争日益加剧，优胜劣汰机制更加明显。该误区产生的主要后果：一些企业盲目进入房地产业，导致房地产开发企业过多、过滥，规模效益和品牌效应难以形成，行业总体水平得不到有效提高。同时，一些豆腐渣工程给社会造成的后遗症较多，产生了很坏的影响，给人们的购房心理投下了阴影。