物业纠纷症结在哪里?

这两年来，法院受理的物业纠纷诉讼逐年增多，物业管理在实施与运作之中不断地显露出业主与物业管理者之间的各种纠纷。 　　在我国，物业管理是第三产业中新生的组成部分，也是我国房地产业发展到一定程度的必然产物。随着近期物业纠纷事件频频在媒体曝光，这一问题成为大众关注的焦点。这两年来，法院受理的物业纠纷诉讼也逐年增多，一方当事人为数十人、甚至数百人的集体诉讼也连续受理。 　　60％的纠纷原因 　　业主与物业公司之间未订立合同 　　物业管理合同，是确立业主与物业公司各自权利义务的准则。物业管理合同是物业管理者与房屋所有权人、使用人（统称为业主）就对房屋、公共设施、公用设备及相关场地实施维护和管理达成的协议。这是一种提供劳务的委托合同。 　　1997年8月，建设部、国家工商局发布了《物业管理委托合同示范文本》，从而为订立合同提供了参考依据。实施物业管理应签订合同，但在审判实务中，法官们发现近60％的纠纷中业主与物业公司间未订立合同。这种情况主要存在于居住小区未成立业主委员会以及商品房销售、房改售房与物业管理衔接问题上。 　　未订合同的原因――― 　　业主拒绝与物业公司订立合同；未成立业主委员会而未订立合同；物业公司管理晚于业主购房入住时间 　　未订立物业合同事由是多样的。首先是业主拒绝与物业公司订立。像某物业管理中心起诉5名业主拖欠物业费。5被告是1998年城市危改时被强制拆迁安置到该小区。5名业主出于对拆迁分配房屋的地理位置、住房面积不满，虽物业管理中心多次找他们交涉，他们拒不签合同、不交物业费，反而要求对方将自己迁回原址。 　　其次是居住小区或公寓未成立业主委员会，物业公司无相应的服务对应主体，合同不能订立。特别是高档公寓住宅的物业费，应由物业公司与业主委员会协商后定价。若未成立业主委员会，则无法协商确订物业费，最终则造成物业公司自行定价。这就为日后有关物业费价格高低及合理性，在业主与物业公司间埋下纠纷的伏笔。 　　此外还会因物业公司对房屋、公共设施的管理时间晚于业主购房和入住时间造成未签订合同。 　　未订书面物业合同是否可拒交物业费 　　由于未订立物业合同，在双方当事人间缺少书面协议来确定权利与义务，诉讼中，业主们会以此作为抗辩理由而拒不同意补交物业费用。只要物业公司已经为业主提供了服务管理行为，而业主们在日常生活中接受了物业服务，这在业主与物业公司间已构成事实上物业管理关系，发生了债权与债务，业主应交纳物业费。倘若认为物业费的收取标准过高，与实际物业管理水准不符可提出异议，请法官一并审理。 　　纠纷多集中在――― 　　物业费收取标准双方不一致、物业合同内容不完备 　　物业管理合同中，物业费的收取标准是十分重要的条款，也是引起争议的焦点。目前，物业费标准有三种定价方式，即政府定价、政府指导价、经营者定价。在普通居民小区、危改、房改小区里，物业费价格为政府定价，应符合政府规定的标准。高档公寓住宅物业费是由经营者定价，但应由物业公司与业主委员会协商。 　　物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容也是会给业主或物业公司带来日后争议的原因。故在订立物业管理合同时，对合同中物业管理事项，管理的标准、管理权限、管理费的收支、监督检查和违约责任等条款应一一审核、明确规定。只要有一方不履行合同义务，对方就有权以违约起诉，维护自己合法权益。 　　95％的案件显示 　　业主状告物业公司涉及业主委员会 　　法官们在审理物业纠纷案件中看到，95％以上的业主状告物业公司案件中，业主委员会均无任何的作为，看不到业主委员会在为业主们合法权益保护上的功效，对物业管理上出现问题置若罔闻。 　　业主委员会是在当地房地产行政主管部门指导下，由小区内产权人、使用人选成的代表组成，代表和维护产权人、使用人合法权益的自治组织。业主委员会有权选聘和解聘物业管理者，与之订立合同，审定物业公司报送的物业管理服务计划，财务预、决算，听取业主们意见与建议。在法官们审理的案件里，不少纠纷涉及到业主委员会职能作用。因未成立业主委员会、缺乏对物业公司管理服务监督机制，致使物业公司只顾收取费用，不积极、全面地履行管理行为。如某物业公司状告30余户业主拖欠物业费案。经庭审查证，纠纷起因是物业公司在春节放假期间，因雇用保洁员大多回家探亲，十余天小区内没人清扫垃圾，卫生环境极差，业主们才拒不交纳保洁费的。法官们判决业主们在扣减了部分保洁费后补交。要根本解决此案纠纷，应尽快成立业主委员会，发挥业主委员会的权利作用，由其向物业公司提出限期改正意见，逾期可辞去物业公司的管理服务活动。 　　居住小区不成立业主委员会，对某些应当协商定价的收费项目无法确定。如对小区生活用热水价格，根据市物价局的通知，生活热水价格原则应由供应者与用户协商而制订。若未建业主委员会，热水价格无从协议，而业主们又认为物业公司单方定价偏高，供水时冷时热，拒不交费形成纠纷。