早期介入和前期物业管理案例分析
| 物业管理早期介入实例 在物业管理的早期介入工作中，物业建设单位的理解和支持是非常重要的，但物业管理企业能否在早期介入中提供有价值的意见和建议也是早期介入能否落实的关键环节。只有当物业建设单位变被动的强迫接受为强烈的要求物业管理企业参与，只有当物业管理企业把以前的"售后服务"思想变为早期介入的有效实践，物业管理早期介入才能得以有效落实，长期以来建管脱接的问题才能得以解决。 下面就某一典型案例作简要分析： 一、项目背景 该物业项目位于粤西的一个沿海城市，开发规模较大，总建筑面积达40余万平方米，是当地最大的住宅建设项目，因此倍受当地居民和政府的关注。整个项目分三期建设，第一期为经济适用房，同时被列为该市重点工作，整个小区建设申报国家康居示范工程小区。 该物业建设单位前期已开发过多项物业项目，自己组建了物业管理企业，为把这个项目建设好、经营好，该物业建设单位拟聘请有经验的物业管理企业担任项目的物业管理顾问，帮助解决前期的物业管理问题。 由于该地的房地产开发和物业管理水平在广东地区相对落后，消费者的置业观念和物业管理意识和其他地区比较还有差异，房地产售价和物业管理收费都处于较低的水平，因此以下的分析都是基于这种现状来展开。 二、项目论证阶段物业管理介入的内容和效果 在该项目的论证阶段，物业管理企业就参与了工作并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表了意见并得到物业建设单位的采纳。 1．考虑到整个工程项目的状况，第一期属经济适用房，消费者大多属于中低收入阶层，在市场定位上除合理控制建设成本外，还应考虑降低物业管理成本。按此思路，第一期的绿化率可以低一些，设备选型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消费者为中高收入阶层，绿化率要高，设备选型要好。 2．对整个项目的配套设施建设提出了意见，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。 3．提出了人车分流的概念，这在该地属于新的提法，也是以后项日销售的亮点。 4．确定了物业管理早期介入和前期管理的时间、方式和工作内容，明确了各配合方之间信息沟通的渠道，确定了分阶段物业管理的目标和要求。 实践证明，这几条意见和建议对物业建设单位是非常有益的帮助，使之市场定位更加准确，性能价格比更为合适，在第一期销售过程中的良好业绩证明了这些。 三、规划设计阶段介入内容 在规划设计阶段，物业管理企业参加了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得以采纳，也受到了业主的好评。 1．考虑到项目较大、分期开发的情况，建议在方案设计时采用分组团的布局，且各组团相对独立和封闭。这样有利于按服务对象的不同提供不同的服务内容，确定不同的收费标准，满足不同层次的消费者的需求。 2．对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、幼儿园的安置、会所功能的设置等提供了主导意见。由于物业管理企业在实际运作方面有丰富的经验，深得建设单位和业主的好评。 3．就物业管理的条件在规划设计时予以落实，不仅明确了办公用房，还落实了物业管理人员宿舍、食堂、休息室、仓库以及清洁车的停放场地等。 4．此阶段根据前期物业管理总体策划方案的思路，进行了详细物业管理方案的制订和实施进度表的确定，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等，这些都得到了建设单位的支持和认可。 四、建设阶段的介入内容 在建设阶段，物业管理企业跟踪了整个过程，召集或参与了多次专题讨论会，其中一次提出了18项整改意见，这些意见大部分都在建设中被采纳，典型的介入内容如下： 1．对生活垃圾堆放、清运和处理方式提出了具体要求，要求设立足够的垃圾桶放置位置，要硬底化，同时要方便清洗。 2．楼梯道大门的安排，既要便于安装对讲系统，又要便于安装集合信报箱，还要注重美观实用和便于维修。 3．在绿化带施工时，首先要考虑浇水管道的铺设，否则又要返修，造成浪费。 4．在施工过程中发现部分基础没有搞好，而该区属填海区，易发生不均匀沉降，如果发生这种情况，此处的管网就会发生断裂。建议予以重新施工。 5．督促物业建设单位将一些特殊的装饰材料留出一部分以便于物业管理的维修和更换，如一些彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等。 6．对招聘的物业管理人员进行培训，并组织编写各类文件和规章制度，建立对内、外关系的工作程序和工作要求，起草业主公约、装修管理规定和物业管理中涉及到的文件资料。 7．与物业建设单位一起，同供电公司、自来水公司、煤气公司等相关部门协调，确定相应的管理方式和收费标准。 五、销售阶段的介入在此阶段主要介入了以下工作： 1．在销售前，将物业管理方案整理并全面完成，将许多涉及业主买房应知的内容，以书面文件的形式确定下来。 2．销售前对售楼人员进行系列的物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基 |
