抢占商业物业这块地产新领域

住宅物业经过这么多年的发展，已经进入了成熟期，行业竞争进入白热化的阶段，利润空间不断缩小，发展商必须寻求新的利润增长点，才能持续发展。现在，商业物业的开发已在国内进入了高速发展的轨道，据不完全统计，2000年以来，国内商业物业的开发量已大大超过过去10年的总开发量，商业地产真正成为地产界的“新奶酪”。 商业物业的开发旋风正在席卷全国，而问题是，发展商一哄而上，谁又能把握这块地产新奶酪？ 　　成功的商业物业必须实现三旺与三赢 　　三旺即实现销售旺、租赁旺和经营旺。住宅物业以销售论成败，商业物业即以经营论成败，销售的成功，并不代表商业地产开发全程的成功，只有商铺招商成功、商场经营成功，项目才算真正的成功，作为发展商，商铺营销与商场经营管理并重，才是项目的取胜之道。 三赢即实现发展商、投资者和经营者通赢局面。发展商开发项目、投资者购买商铺、商户进驻经营，目的都是为了盈利，唯有三者都有利可图，项目才能经营起来，三个支点，缺一不可。发展商必须树立“以经营为先”的开发理念，开发既符合经营者经营需求、又能吸引消费者前往消费的物业，才是项目持续旺场的保证。 　　商业地产是资本巨头的游戏 　　商业地产开发是“三高产业”，商业地产具有高额回报和可作资本营运的优势，是住宅物业无法实现的，因此吸引了众多发展商争相加入竞争行列，但同时也伴随着资金高投入和高风险。因此，商业地产并不是每个发展商都可以参与开发的，是资本巨头的资本游戏。 住宅开发方式是以销售房子来回笼资金和赚取利润，商业物业的开发方式，一则可以通过销售商铺来来回收资金和获取开发利润，二则可以通过商铺的出租或经营，帮助发展商获得长期的利益回报。因此要求发展商必须有足够的资金实力和开发能力，还要求发展具有丰富的商业经营管理经验。而目前，很多发展商都缺乏商场营运经验，这是导致商场不能开业畅旺的重要因素之一。 国内商业物业开发现状 1、全国Shopping Mall热潮一窝风 一种新型的、复合型商业、大型购物中心Shopping Mall正掀起了我国商业新一轮的业态革命，各大中城市开发的商业物业不管规模大小、不管功能和定位，言必都称Shopping Mall。由于商业物业的开发需要投入大量资金，我不敢预测商业地产一窝风的开发能否取得全面胜利，但可以预测，肯定有一批项目在竞争中败下阵来。 2、重地段，轻定位 地段的重要性很容易理解，但定位的重要性也不可忽视，为什么在同一区域、同一地段，不同的项目会有不同的命运？在广州北京路步行街，广百新翼生意火红，附近的北京大厦却门庭冷落，这就是忽略定位所致。 3、重建筑，轻配套 项目建好了，硬件配套设施却不能满足需求，最常见的是大型商厦配套的电梯量不足、停车位不足、公共空间不足，既无法提升项目档次，也难以吸引市民前往消费，消费者购物已不再仅仅为满足物质生活的需要，而是更重视身心与精神享受过程，对商场配套设施的要求也不断提高。 4、重开发，轻经营 发展商注重短期资金回报，商铺以销售为主，发展商不参与经营管理，导致项目销售完毕，却无法开业或经营情况甚差。这种情况在全国各地都非常普遍，严重打击了投资者的信心，常常在发展商和投资者之间发生不愉快的事件。 5、专业开发比例低 国外商业物业多是由经营商业的商业开发商建设，而国内的商业物业大部分是由地产发展商开发，虽然每年投入到商业地产的资金量不断增加，但专业开发商的数量、规模却没有明显增加，导致商业物业的开发水平发展缓慢。 6、项目开发超前度不足 商业地产发展商多是从地产或建筑的角度去考虑项目的开发问题，较少考虑项目建成后如何使用，而且由于市场研究不够充分，对商业市场的发展趋势把握不足，导致其他商场很快后来居上。天河城广场曾号称超前20年，但现在比他领先的项目已不断涌现。