物业纠纷四成源于开发商 矛盾频发岂能不担责任

40%的物业纠纷都源于开发商的遗留问题。在昨天召开的“消费维权之物业篇―――物业纠纷的根源及解决途径”研讨会上，市律协消费者权益法律事务专业委员会主任邱宝昌律师建议：业主在选聘新的物业公司前，前期的物业费由开发商承担。 近年来，业主和物业公司之间矛盾频发，双方的关系陷入一个“怪圈”：业主对小区设施、管理不满―――问题得不到解决开始欠费―――业主被起诉―――法院强制执行后交钱―――继续欠费。业主和物业的矛盾，已成为影响社区和谐的最重要的因素，引起了各界的关注。昨天，法官、律师、学者、业主代表及消协的有关人士对这个问题展开了热烈研讨。 来自市建委对2003年底至2004年物业纠纷的一项调查表明，由开发商遗留的问题导致的物业纠纷，竟然占40%以上。研讨会上，律师赵敏表示，在她接触到的物业纠纷中，这个比例更高，90%都是开发商遗留问题造成的。如房屋质量差、绿地面积缩水、配套设施不到位等。由于现有的开发商和物业公司衔接体制不顺畅，相关的法律规定粗疏，导致开发商在物业纠纷中几乎不承担责任。 据市第一中级人民法院民庭副庭长王忠介绍，从近几年法院受理的案件看，物业纠纷涉及的社会面大；调解难度大，调解率低；业委会的诉讼主体不清晰，法律关系复杂；由于物业服务与消费是同步进行的，业主举证十分困难。 律师邱宝昌认为，根据法律规定，前期物业公司由开发商指定，而很多开发商自己就设物业公司，双方之间有千丝万缕的关系。要理顺业主与开发商、物业的关系，首先应改变开发商和业主权利义务不对等的状况，让开发商承担起对前期物业管理的责任。可以考虑让开发商承担前期物业管理的费用，服务标准由政府部门制定。这样做的好处在于：在经济利益的带动下，开发商会竭力避免因商品房质量问题而发生物业纠纷，从而在建房时就充分考虑房屋质量；开发商将积极促进业主大会的召开和业委会的成立，从而使业委会能行使选聘或者解聘物业公司的权力。 “这样做看起来对开发商的利益有所损害，实际上是对社会公共利益的维护。在开发商的利益与业主的利益，经济利益与社会利益发生冲突时，两害相权取其轻，应选择首先保护业主的利益和社会利益。”邱宝昌这番话，得到许多与会人员的认同。