[分享]物业管理定岗定编原则与实际操作

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一、岗位设计的原则

1、因事设岗原则：从“理清该做的事”开始，“以事定岗、以岗定人”。设置岗位既要着眼于企业现实，又要着眼于企业发展。按照企业各部门职责范围划定岗位，而不应因人设岗；岗位和人应是设置和配置的关系，而不能颠倒。

2、整分合原则：在企业组织整体规划下应实现岗位的明确分工，又在分工基础上有效地综合，使各岗位职责明确又能上下左右之间同步协调，以发挥最大的企业效能。

3、最少岗位数原则：既考虑到最大限度地节约人力成本，又要尽可能地缩短岗位之间信息传递时间，减少“滤波”效应，提高组织的战斗力和市场竞争力。

4、规范化原则：岗位名称及职责范围均应规范。对企业脑力劳动的岗位规范不宜过细，应强调留有创新的余地。

5、客户导向原则：应该满足特定的内部和外部顾客的需求。

6、一般性原则：应基于正常情况的考虑，不能基于例外情况。例如，90%情况下这个岗位需要多少工作量，多少工作强度。

二、岗位设计考虑的主要方面

1、主要工作：平常这个岗位做哪些基本工作? 为了实现相应的岗位目标，这个岗位需要做哪些工作? 在各个具体工作之间如何分配时间？

2、需要利用什么资源和工具：为了达到岗位目标应该利用那些资源? 系统、报告、文件、要求、其他。

3、能力要求：做本岗位工作的应具备何种条件? 知识、能力、品质；人际交往、教育水平、背景与经验等。

4、业绩考核：该岗位工作的业绩如何考核？主要考核指标是什么?

5、汇报关系：该工作向谁汇报？该工作的同级是谁？下级是谁？与其他同事的权利和责任的划分？

6、工作量这个岗位需要处理多大的工作量?

三、各岗位人员编制标准（建议）

（一）公共事务人员劳动定额

1、15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。

2、15万平方米以下不高楼宇巡查组，只设住户服务中心；15万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米，增设1人。住户服务中心管理员每增加10万平方米，增设1人。

3、干部配置：15万平方米以下设置主管1人，不设班（组）长；15万平方米以上，设置主管1人（可由管理处副经理兼），住户服务中心班长1人，巡楼班（组）长1人。

（二）保安人员劳动定额

1、固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500平方米；

2、全封闭小区每入口需设置3个（三班倒）；

3、巡逻保安员每组（两人一组）可监护面积为5万平方米左右；

4、封闭停车场每出入口处应设置3人；

5、30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3 —4人。30万平方米以上可增加组长一级干部，平均按每5-8万平方米配置组长1人；

6、智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当养活保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人；

7、保安人员综合劳动定额：每2000—2500平方米配置1人。

（三）机电维修人员劳动定额

1、每个高压配电房值班电工3人；

2、水工每10万平方米配置1人；

3、中央空调每10万平方配置1人；

4、电梯工每10部电梯配置1人；

5、维修电工每10万平方米配置3人；

6、综合维修工每10万平方米配置2人。

7、干部配置标准：

⑴、30万平方米以下，配置主管1人，不设班组长；

⑵、30-80万平方米以上，配置主管1人，运行班（组）长1人，维修班长（组长）1人；

⑶、80万平方米以上，可考虑配置主管1人，运行班（组）长1人，机电维修班（组） 1人，综合维修班（组）长1人。

8、综合劳动人数定额：每10万平方米10-12人。

（四）清洁人员劳动定额

1、梯级清扫：14层/小时/人；

2、地面清扫：300平方米/小时/人；

3、拖楼梯：13层/小时/人；

4、擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线：12层/小时/人；

5、洗地毯：360平方米/小时/人；

6、刮玻璃：4平方米/分钟/人；

7、清洁电梯轿箱(抹钢油)：1个/10分钟；

8 、8层以下楼房(无电梯)1梯10栋/人；9层以上楼房(带电梯)1梯8栋/人；

9、干部配置标准:

⑴、10万平方米以下，配置主管1人，不设班组长；

⑵、20-50万平方米,配置主管1人，技术员1人，班(组)长2人；

⑶、50万平方米以上,每增加20万平方米增设班(组)长1人。

10、保洁人员综合劳动定额每8000-10000平方米,配置1人。

（五）园林绿化部人员劳动定额

1、绿篱及灌木修剪

⑴、墙状绿篱：人工20米/小时；机剪：50米/小时；

⑵、丛生或块状绿篱：人工：25平方米/小时；机剪：50平方米/小时；

⑶、球形：直径1米球形，4棵/小时，直径大于1米的适当降低平均数。

2、大树修剪：

⑴、冠径15米以上，需三个配合，1棵/8小时3人，平均0.05棵/人小时；

⑵、冠径10-15米，需三个配合，3棵/8小时3人，平均0.125棵/人.小时；

⑶、冠径5-10米，需二个配合，12棵/8小时2人，平均0.75棵/人小时；

⑷、冠径5米以下，高3米以下，单人操作，平均2-5棵/人.小时。

3、剪草

⑴、特级，一级草坪：360平方米/人、小时；

⑵、二级草坪：280平方米/人、小时；

⑶、***草坪：用汽垫机剪180平方米/小时；割灌机剪60平方米/小时；

⑷四级草坪：用割灌机剪，40平方米/小时。

4、施肥

⑴、粒肥：撒施，550平方米/小时；点施灌木，240棵/小时；点施盆花，900盆/小时；点施小乔木（环施），50棵/小时；

⑵、液肥：机施两个配合，平均250平方米/人、小时；手喷，室内大盆植物15棵/小时；室外大棵植物24棵/小时；手淋，200棵/人、小时；

5、喷药：机喷，平均350平方米/人、小时；壶喷，室内大植物15棵/小时；室外中小植物25棵/小时；小型盆栽壶喷200棵/小时。

6、淋水：自动喷淋平均8000平方米/人、小时，人工淋平均2000平方米/人、小时。

7、花苗上盆：时花平均250盆/人、小时，苗木平均200盆/小时。

8、花木出圃质量修整：时花平均500盆/人、小时，小盆观叶植物150盆/人、小时；大型观叶植物平均10盆/小时。

9、盆景

⑴、修剪：小盆平均10盆/小时，中盆平均5盆/小时，大盆平均2盆/小时；

⑵、换泥转盆：小盆平均8盆/人小时，中盆平均2盆/小时，大盆需两个人以上配合，平均1盆/人小时。

10、插花

⑴、一般插花：盆花：小盆8分钟，中盆20分钟，大盆35分钟；花束：小束15分钟，中束25分钟，大束35分钟；花篮：小篮10分钟，中篮15分钟，大篮25分钟。

⑵、创意插花：盆花：小盆20分钟，中盆40分钟，大盆90分钟；花束：小束25分钟，中不40分钟，大束60分钟；花篮：小篮20分钟，中篮40分钟，大篮80分钟。

11、机械检修：正常的周期性检修每月2天/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。

12、残花清理：报废残花的清理平均400盆/人小时；可重新利用残花的处理平均300盆/小时。

13、杂物清除：人工除杂草密度平均每小时2-55平方米/人不等；化学除草坪平均每小时700平方米/人。

14、按绿地面积计：每6000平方米绿化室外绿化面积需绿化工1人，每5亩花木生产地需工人4人。

15、建筑内绿化管理：按每20000平方米建筑用地面积（或每200户业主）配1名绿化工。

16、干部配置标准：

⑴、30万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班（组）长；

⑵、30万平方米以上，设主管1人，班组长2人，园艺师每10万平方米配置1人；如有花木基地时，可增设花木基地主管1人。

17、园林绿化部人员综合劳动定额：每10万平方米3-4人，花木基地工人每5亩配置4人。

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