[分享][物管案例]开发商延期交楼，业主物业费应该由谁交？

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孙女士等人2010年买下朝阳区罗马家园的房屋，但却都在2012年11月才收楼，比通知收楼时间晚了一年半到两年不等。孙女士等人认为是楼房不符合交楼标准导致延迟收楼的，物业费应按实际收楼时间开始算，物管公司则认为应按约定收楼期限开始计算。物管公司在催缴无果的情况下提起诉讼。

记者4月8日从市中级法院了解到，该案历经一年多审理，法院终审判令孙女士等人以质量问题延迟交楼依据不足，需支付物业费和违约金。目前，该三宗判决均已生效。

案情

业主延迟收楼被追索物业费

2010年7月10日，孙女士与北京市罗马假日房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买罗马家园A16区2 期某幢的一套房屋，建筑面积为191.11平方米。

不久，袁女士和张先生也先后在该小区各买下一套房子。

孙女士等人签订的购房合同里对收楼日期作出了约定，2011 年 4月 30日为该房屋的交付时间，如果因买受人逾期没有收楼，在开发商指定的期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费。

罗马假日公司于2010年11月18日通过信函向孙女士、袁女士发出收楼通知书，安排他们10天内收楼。张先生则在2011年3月被通知收楼。不过，孙女士等三人实际上都在2012年11月18日才收了楼。

2013年4月15日，雅居乐物业凯茵分公司通过特快专递向孙女士等人发出律师函，要求他们付清延期收楼拖欠的物业管理费10165元及逾期滞纳金3049元。张先生被要求付6715元及若干违约金，袁女士被要求付管理费为9101元，违约金为2730元。

2013年9月，物管公司在追讨无果的情况下向法院提起诉讼，要求孙女士等三人付清物业费。

庭审

业主延迟收楼谁之过？

孙女士等人拒绝支付物管公司提出的相应费用，他们认为是楼房在收楼时并不符合交付条件。“我们曾多次要求开发商提供房产单体验收报告、消防验收报告和房产竣工验收备案表，但开发商一直拒绝提供。”孙女士在庭上称，开发商庭审时也没能提供商品房综合验收备案表。导致商品房迟延交付是开发商的过错，迟延交付期间的物业费应当由开发商承担。

雅居乐物业凯茵分公司则答辩称，根据孙女士与开发商签订的买卖合同，房子已在约定交付期限前取得了合同约定的验收资料，是符合交付条件的。物业公司向法院提交了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等材料，以证实涉案工程已办理竣工验收备案，符合合同约定交楼标准。孙女士认为，这份备案表没有相关部门加盖印章，并不能取代法定交付标准。

判决

法院认定业主依据不足

法院到罗马家园调查发现，涉案商品房从2009年6月开始具备了供水供电条件、电梯和地下车库消防等也在2010年7月前验收合格了。此外，2012年11月18日，张先生代孙女士在《业主收楼验收表》上签名确认收楼，张先生或者孙女士都没有在《业主收楼验收表》中注明涉案商品房在交付使用时存在质量问题。

法院认为，按照孙女士等人与罗马假日约定的交楼标准，涉案商品房经过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位共同竣工验收，电梯、水电、消防等可以正常使用，这说明房子在交楼期限前已经符合了基本安全条件和基本居住要求。而孙女士等人称，他们在合同约定的交楼期限内曾多次要求罗马假日公司提供涉案商品房单体验收报告、消防验收和房产的竣工验收备案表，该公司一直拒绝提供，但孙女士等人没有提交相应证据来证明这一事，应承担举证不能的法律后果。因此，法院认定孙女士、张先生和袁女士等三人构成逾期收楼，应支付相应的物业费和违约金。孙女士等人不服判决向市中院提起上诉。近日，市中院驳回上诉，维持原判。目前，该判决已生效。违约金。孙女士等人不服判决向市中院提起上诉。近日，市中院驳回上诉，维持原判。目前，该判决已生效。