买楼就交物业维修资金不合理

专家质疑：现在交的钱十几年后才有可能动用，资金闲置，面临巨大贬值风险 　　买楼就交物业维修资金不合理 　　专项维修资金到底应当在何时缴交？无论是建设部1999年出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，还是2003年国务院颁布的《物业管理条例》，都没有规定物业专项维修资金应何时缴交。《物业管理条例》第五十四条第二款规定：专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。迄今为止，相关行政主管部门也未制定出台专项维修资金收取、使用、管理的办法。 　　在国务院没有授权的情况下,地方建设行政管理部门以通知的形式规定在建设单位办理商品房交易过户手续前、或业主收楼、或交易鉴证、或领取房产证时四个时段缴交，有不少专家认为，这种规定是不合理的。 　　在日前举行的“物业专项维修资金研讨会”上，有关专家对物业专项维修资金缴交问题提出了强烈质疑。 　　本栏撰文：记者李义峰 通讯员 李泊家 　　质疑一:资金闲置贬值严重 　　物业专项维修资金是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的。根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》及相关法律、法规的规定，建设工程实行质量保修制度。对地基基础和主体结构工程，开发企业应在合理使用寿命年限内承担保修责任。 　　保修期内建筑物由开发企业负责维修，过了保修期后，涉及到建筑物的中修、大修、翻修、更新改造才动用专项维修资金。因此往往是在楼宇使用多年后，才需要动用维修资金。如果业主先行缴交物业维修资金，意味着业主将现在的钱放在未来十几年或二十几年后才用。业主收楼时所交的维修资金现在还能承担中修、大修的用途，但放到数十年后用可能连小修的标准都达不到了。 　　质疑二:私有财产却无权支配 　　从物权的角度分析，公民享有私人财产的所有权，包括占有、使用、收益和处分的权利。维修资金衍生于业主的物权，根据法律规定，业主缴交维修资金后，维修资金的所有权人仍然是业主，业主有权对其处分，决定什么时候用，如何用。 　　而按上述通知规定，业主在收楼时将专项维修资金存入行政部门指定代管银行的指定账户后，缴费个人就无权决定如何使用，要经业主大会授权业主委员会同意后，由物业公司和业主委员会使用。即业主个人在交费后就无法再对维修资金行使处分权，维修资金从个人私有到全体业主共有，要由业主大会来决定如何使用缺乏法律依据。 　　质疑三:二手买家无端受益 　　目前，房屋的二手市场非常活跃，房屋交付使用后，可能出现数易其主的情况。维修资金的先行缴交，可能出现两个问题：其一，在建筑物需动用专项维修基金时，缴交专项维修资金的主体已不再是房屋的所有权人，而二手业主是实际的受益人却无需交费，这显然是不公平的；其二，即使专项维修资金在产权变更的同时易名过户，但至今为止，相应的监管法律尚未出台，专项维修资金的主体易名亦无具体实施办法。 　　国外经验:由施工企业交纳 　　在国外，物业维修资金是由承建商（施工企业）按建筑物工程造价的一定比例来缴交的。国外规定由施工企业缴交物业维修资金的原理在于，根据国际惯例，建筑物的合理使用寿命为五十至七十年，在此期间，施工企业有义务确保地基基础工程和主体结构的质量，如存在质量问题，施工企业应当修复。如果施工企业建设的房屋在十几年后就出现需要大修、翻修、更新改造等问题，即说明建筑质量有问题，应由施工企业承担修复的费用。 　　综上所述，专家认为不应先行缴交专项物业维修基金。而应在物业保修期满后，共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造时，按维修预算向业主筹集。