前期物业管理费用应由建设单位承担

解读《物业管理条例》之应由建设单位承担前期物业管理费用 1、房屋作为一种特殊商品，不同于一般的生活耐用品，对其的“售后服务”方面应有着特殊的要求。一般的生活耐用品的价值相对于房屋来说不大，且基本上是作为个人或家庭来使用，享用的舒适与否、如何使用等皆与他人无关，更不会影响社会稳定。而房屋则不同，一套房屋往往耗尽一个家庭的全部积蓄，它的质量如何、是否适合居住等关乎一个家庭的一辈子的“幸福”，无数个这样的家庭合在一起，“幸福”与否可就是大事了。另外，几百/几千个家庭拢在一块，就是一个“小社会”，社会需要管理、组织和协调，需要有统一的意志、文化和价值观，需要有规范大家行为的契约、规章和制度等。这些是一个较“庞大的工程”，要有一个系统的过程且在政府的监督下才能达到。 为此，相关条例、法规规定了建设单位要落实物业管理方案、要制定《业主临时公约》、要把前期物业管理的内容作为销售物业的一个附加条件、要承担房屋的在保修期内的保修责任、要提供物业管理用房和设置公告栏等，以使这个“小社会”能够正常运转，这都要在一定的期限内（业主大会成立之前）完成，而后建设单位才算是完成了“使命”。这实际上就是要求作为特殊商品的生产和销售者――建设单位必须尽到某种社会责任。 物业管理是商品经济发展、市场协作性要求，导致社会专业化分工的必然产物，有其行业特点和专业属性。为此，建设单位要履行其物业销售后的法定义务，就要有一个专业的帮手。所以，在前期物业管理过程中，物业管理企业只是建设单位为完成其法定义务而请来的“专业人士”，它与建设单位之间是就某一事项（物业管理服务）达成交换协议的有偿合同关系，其履行义务和享有权利的相对人是建设单位而非业主。而业主作为物业买受人，其负有履行物业买卖合同附件和《业主临时公约》的义务，享有建设单位请来的“管家”提供物业销售后服务的权利，其履行义务和享有权利的相对人是建设单位而非物业管理企业。通俗的说，在整个前期物业管理时期，是建设单位“请客”，业主“作陪”，谁请客谁“买单”，天经地义，岂有让“陪客”买单的道理。第二点提到选聘前期物业管理单位非法定程序，那么反过来说“如果”建设单位选聘了物业管理企业，应与其签订书面的《前期物业服务合同》，那么谁签订合同谁付费，不能由建设单位签订合同而让业主来付费，这个道理说不通。 2、条例第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。由此：建设单位与物业管理企业签署的《前期物业服务合同》因业主大会的成立而终止。现在很多小区没有成立业主大会，任意占有共有部位和共用设施设备、改变原设计房屋用途、随意占用公共活动区域、不提供标准的物业管理用房等现象较多，主要是缺乏监督，利益驱动所致。如果前期物业管理费由建设单位承担，那么在到了符合法定的成立业主大会的条件的时候，建设单位有意不成立，它就要继续承担前期物业管理费用。如此，将一方面迫使建设单位就要尽快“终止”《前期物业服务合同》，成立业主大会履行其法定义务，另一方面业主大会的成立，小区即有了监督管理的机构，在保护全体业主共同利益的同时，亦使物业管理步入正常、有序的状态。这可能也是立法者列出此条的用意吧！ 3、条例第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。由此：在前期物业管理时期，如果业主欠费，就一定要等到业主大会成立以后，物业管理企业才能行使权利。如此，现今可能没有多少物业管理企业能撑到那个时候，这个行业还有谁愿意做？如果由建设单位来承担这笔费用，就不存在这个问题。 4、条例第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；第六条：房屋的所有权人为业主。由此：交纳物业管理费的应是业主，而业主又应是房屋所有权人。但房屋作为不动产，其物权意义上有一个重要的原则――公示、公信原则，即是以法定登记来确定其所有权的归属，产权未登记就不拥有房屋所有权，也就不能称其为条例中所定义的“业主”，而现行房屋产权登记的法定时限为90天，也就是说，业主起码也要自新房交付入伙3个月后才应交费。 综上，由建设单位承担前期物业管理费用既合理又合情，更符合前期物业管理的客观实际。尽管这样会增加建设单位的建设成本，可这与物业管理行业的发展、社区建设、老百姓的幸福、社会和谐稳定比起来，从其指缝中滑下来的这点Money，实在是算不了什么，因为当今的房地产开发仍然存在着暴利；因为你要开发销售房屋这种特殊商品，就必须承担其特殊的售后法定义务。