物业管理，价值几何？

物业管理,价值几何 ――“庄园1896”全球招标顶级物业管理之意义探讨 楼里站一个英国管家，戴假发，特绅士的那种，业主一进门，甭管有事没事都得跟人家说，May I help you，sir？一口地道的英国伦敦腔，倍儿有面子。”这是电影《大腕》里葛优的一段被广为流传的台词。 如今，对武汉宜家•汤臣的业主准业主来说，这种生活将不再是遥不可及的戏语。 三地豪宅，缘何都打物管牌？ 近日，武汉弘福置业旗下宜家•汤臣三期“庄园1896”宣布面向全球招标顶级物业管理公司，目前该公司已在各大媒体发布招标公告。宜家•汤臣也因此成为武汉市首个在全球范围内招标物业管理的小区。 无独有偶，杭州即将于9月开盘的豪宅项目――东方润园近日也在各大媒体打出巨幅招聘广告，重金招“管家”。这个2004年的标王项目，曾以“顶级江景豪宅”的定位在坊间流传，而首次隆重“亮相”却出人意料地不说江景，不说豪宅，而是把物业管理推上前台，作为卖点之一。 这一点与北京星河湾也有些相似。2005年6月10日，北京星河湾与高力国际物业签约新闻发布会在中国大饭店举行。这是北京星河湾项目运作三年来的第一次正式新闻发布会，然而出乎意料之外的是，这个阵容强大的新闻发布会，并不是对星河湾三年来打造“全成品豪宅”的公开说明，而是举行北京星河湾与高力国际物业管理公司的签约仪式。双方在会议上正式宣布将联手打造北京品质豪宅服务新标准。 三地豪宅，缘何都打物管牌？对于记者的疑问，武汉弘福置业有关负责人说：“好房子不外乎四个条件，地段、品质、环境（特别是得天独厚的自然资源）以及服务。在武汉，从硬件上看，地段、品质、环境好的房子很多，而在软件方面，武汉的好房子特别是高档商品房，最薄弱的往往是服务。”这一点，与物业管理公司的选择息息相关。 物业管理，价值何在？ 地段、品质和环境的好坏对房地产价值的作用已毋庸置疑，相比之下，人们对物业管理价值的认识却不那么清晰，抱怨物管费太高的大有人在，业主与物管公司的矛盾屡见报端，只是，这些“问题物管”所在的小区，知名度大增的同时，二手房市场的成交价也在相应下降，物业管理的价值可见一斑。 关于物业管理的价值，我们还可以从物业管理的起源、内容等几个方面来看。 从起源看物管价值 现代意义的物业管理作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。当时，伴随着工业革命，大量农村人口涌入工业城市，城市原有房屋设施满足不了人口激增的要求，住房空前紧张。 恩格斯在《论住宅问题》中，曾对这一时期的德国有过经典的描述：“一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这些城市的布局已经不适合新的大工业的挑战和与此相适应的交通。街道在加宽，新的街道在开辟，铁路铺到市里，正当工人成群涌入城市的时候，突然出现了工人以及以工人为主顾的小商人和手工业者的住宅缺乏现象。”由此在城市中出现了大量条件简陋、环境恶劣的工人用房，与之相伴随的是租金拖欠和房屋破坏。这种现象，无疑构成了城市化发展的不稳定因素。 为了使自己的房屋得到有效的维护得以保值，一位名叫奥克维娅•希尔（Octavia Hill）的女士为自己的出租物业制定了一套管理办法，以防止大量从农村涌入城市的住户对自己房屋的毁坏，并改善居住环境。 由此可见，物业管理从出现之日起便与房产的保值紧密相关。 从内容看物管价值 还有一种说法，认为物业管理服务应该是房屋价值不可分割的一部分，业主购买期房，不仅仅是购买产品本身，同时购买的还有与商品价值相关联的服务。 可是，又有几位购房者在签订购房合同的时候清楚地知道自己购买的服务呢？ 《武汉市物业管理条例》中规定了物业管理企业的服务内容有以下几个方面：住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新；房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务；绿化养护；治安防范服务；清扫、保洁服务；车辆迸出和停放的管理；按照业主、使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务；物业维修专项资金的账务管理；住宅区工程建设和维修档案资料的保管以及其他物业管理服务事项等。 概括地说，物管服务的基本内容主要是保安、保洁、维修等几个方面，物管服务主要针对的是公共区域及公共设施。 上世纪90年代以前的房产，由于公共空间相对较少，小区几乎没有物业管理的概念，而随着房产品的更新换代，公共空间的价值日益显现。安全、整洁、有序是购房者评价一个小区是否适宜居住的几个重要因素，一个产品品质很好的楼盘，如果没有好的物业管理，即便建筑的品质很好，但设施设备的折旧却很明显，价值也将大打折扣；一个楼盘的景观设计很好，但后期的维护和管理不佳，混乱、肮脏必将掩盖物业应有的价值；安全性更是居住的基本条件之一。 物业管理，已不可或缺。 顶级物管，更胜一筹 一家优秀的物业管理公司，除了能提供合同约定的日常维修、园林绿化、保安保洁等基本服务，其服务范围和服务水准还应达到相当的广度和深度，在创新的