楼市观察:进退维谷 物业公司亏损还是暴利？

进退维谷 忙了一年的孙宇到年底了都不敢松一口气。 “这一年真是让我焦头烂额。”这位西四环某社区的物业公司经理无奈地说，先是车位抓阄的问题，接着又是部分业主提出不要电梯工的问题，现在快到年底了又该催缴物业费和暖气费了。据孙宇透露，有半数业主已经拖欠了一年多的物业费了。 类似的事情并不只发生在这一个社区，全国各地都是普遍存在的。近期闹得沸沸扬扬的“美丽园事件”将物业公司的经营状况推上了风口浪尖。 而据《楼市》记者了解，有一个社区险些成为第一个“美丽园”，那就是位于海淀区的碧兴园社区。2006年5月，法警强制执行了碧兴园小区的物业交接程序。原开发商委托的碧兴源物业公司撤出小区，“新管家”道格物业管理公司正式进驻。 但据道格物业管理(北京)有限公司总经理曾惠生透露，道格物业2004年中标，2005年却进驻不了。今年接到通知可以进入，但5月7日又通知不行了，只得把人撤走，9日突然接到通知说老物业突然“消失”了。 业委会为了应急，请道格进入，但经检查发现所有设备都不行，便告知业委会说不能进入。业委会表示先帮忙垫款，下个月就付款，而且车位、广告牌等收入都归道格。但是直到现在新旧物业都没交接，也没签合同。现在连业委会也消失了，直接导致了60～70万元的亏损。 曾惠生表示，前4个月，只有四成业主交钱，有的业主甚至发来传真表示，钱已交给老物业，你们问老物业要去。这就好比主人家以前的保姆拿了钱跑了，对新来的保姆说找从前的保姆要钱，而且要垫付生活费。现在真是左右为难。 据悉，最迟到12月27日，道格物业将退出。 “利益是以服务为基础的。”著名物业专家北野一语道破玄机，“所谓一分钱一分货，但服务是一个无形的东西，多高的物业管理费能够换来满意的服务？不同的衡量标准自然就会得出不同的结果，这也就成为业主和物业公司矛盾的源泉。” “物业公司是要挣钱的，不挣钱是做不下去的。物业公司越不赢利，越要走向不规范。不能挣钱的项目谁愿意去做？这将会导致市场失常，业主所享受的服务也会越来越烂。”曾惠生表示。 亏损？暴利？ 每一个物业公司都会面临一个如何经营的问题。怎样才能在激烈的市场竞争中站住脚，是每个物业公司都需要认真考虑的。 “收费难！”这是在记者调查中，各物业公司负责人最头疼的一个问题。一物业公司内部人士表示，很多业主有这样一个心理，就是花钱越少越好，但实际上，不少物业公司是在微利经营，维持已是步履维艰，有的甚至面临倒闭。 据一项统计表明，北京每月有30多家物业管理公司在成立。而另有数据表明，北京七成以上的物业公司基本为亏损。 而据曾惠生透露，只要是发展商下属的住宅物业的物业管理公司或管理住宅的物业管理公司，大部分是亏本的。 如果真的亏损，那这些物业公司靠什么生存呢？物业公司不承认赚钱，是不愿意“露富”，还是另有隐情？物管公司的收益究竟从何而来呢？ 据业内人士透露，物业收费项目有明确的规定，包括管理服务费、日常维修养护费、车辆停放费、特约服务费、代收代缴费等。 一物业管理公司总经理直言：物管费、附加服务、公共服务等是物业公司收益的主要组成部分。其中物管费占整个收益的80%左右，是物管公司的主要收入来源。 “对于大多数住宅项目来说，如果管理得好，利润率大约为3%～5%。目前，大多数物业公司都是依靠停车费、租赁收入等来补贴。”一位不愿透露姓名的物业公司内部人士说，但是物业管理的隐性成本比较多，比如公共水电费、设备设施的维护、大面积绿化的维护等，都需要资金或人力投入。这些成本是看不出来的，但这一块的成本是很高的。没有责任感的物业公司拿了钱会糊弄过去的，不专业的业主也是看不出来的。比如维护一部电梯运行一年需要5000元的费用，假如没有维护好，原本能用几十年可能10年就坏了。 该人士还指出，目前一些企业盲目进入，可能在利益驱动下，认为物管行业有利可图。实际上，物管是一个风险小、利润少的行业。在一些地段不好、环境糟糕的老式住宅小区，物管收费很低。而在管理收费整体呈下滑趋势的前提下，随着经营成本的增加，一些公司经营不善，也难免出现亏损。 曾惠生表示，从目前来看，商业、写字楼的物业管理公司还是能赢利的。世界平均水平是在8%～10%之间，中国有低于1%的，也有高于20%的。 在当前的环境下，为何利润差别如此之大呢？他表示，这主要是由于现在的市场环境不完善造成的。物业管理费不可能年年涨，但员工工资、材料费年年在涨。正规的公司按照市场规律经营，挣10%的物业管理费，而不正规的公司则坑蒙拐骗，对上欺骗业主，对下克扣员工工资，以此赢取暴利。 “单论挣不挣钱很简单，但说到挣钱和是否合理则比较复杂。因为有社会责任的公司再去做会觉得对不起自己的良心、责任，就会亏本，甚至退出。而那些选择对不起业主，对不起社会责任的公司可能会暂时获得暴利，但从长远来看可能会死得更快。”曾惠生说。 多