堂堂华中九省通衢，深圳地产中介之痛？

堂堂华中九省通衢，深圳地产中介之痛？ 有这么一个奇怪的城市。 她拥800万常住人口，负3500余年城市历史，曾经与“大上海”相提并论，如今 却沦为二三流城市； 她的高等教育水平排名前列，重点高校遍布，如今却以市民低素质闻名； 她扼守九省通衢之华中要地，著名的小商品市场汉正街已有500年历史，如今城 市经济水平之低却难以与之相称； 她人杰地灵，自古即“唯楚有才”，如今却青年才俊纷纷远走他乡; …… 这就是武汉。 【地产发展踯躅不前】 武汉房地产市场长期处于低水平发展的阶段，窃以为有几点重要原因： 其一，市场发展潜力大，企业操作能量小。武汉本地的地产企业无论从资金实 力、土地资源还是企业管理，水平比较低，而在自身定位上，则流于小富即安， 使得市场长期徘徊在“低水平开发、低水平营销、低水平回报”的恶性循环中， 制约了自身的发展，同时也恶化了市场环境； 其二，政府“有形之手”的弊端。例如武汉政府对土地拍卖进行限量投放，拍卖 价不封顶，竞争激烈，容易拍出天价，过于注重政府收益，却不注重对投标方案 的选择。明显的例子就是最近武汉地王落入不知名黑马之手。 其三，居民收入水平低。武汉由于经济水平较差，企业经营状况恶劣，大批工人 下岗，市民收入水平贫富差距悬殊，这直接制约了武汉房地产市场的发展。 【深圳地产中介集体失语？】 世联―― 公司是选在武汉最好的写字楼之一，近两年的时间，只做了1.5个盘，还有半个被德思勤抢走了。 同致―― 在武汉呆了两年多，做了几个盘，总的来说跟在深圳的表现差不多，概括一下就是有点郁闷。 德思勤―― 表现最好，深圳理念和武汉实际结合的成功。住宅,写字楼,商铺均有成功案例，不过DSQ的反戈在武汉表现的太明显了。 置业国际―― 好容易在武汉接了个好盘，刚开始却没摸着武汉市场的行情，差点落水，幸亏赶上去年下半年的一波行情。 美联―― 做项目时打的是“香港上市公司”的牌子，实际上就那俩人，一个“长盛大厦”折腾了半年后来就没消息了。 还有其它的涛益、星彦等在武汉都未成气候就按下不表。由此看来，深圳地产中 介在武汉表现集体跳水，除了同致和德思勤之外其它均未能取得理想的业绩，相 比来自上海的金丰易居、策源、合美企划，甚至比当地作坊式小企业，均感颜。 究其原因，偶以为有以下几个方面： 【从自身原因来看】 其一，众多深圳中介北伐武汉还是采取的项目制，即通过项目进入武汉，利用项 目操作机会拓展当地市场，但同时对当地市场的投入并非全心全意，走一步看一 步，因此有相当多工作不到位，比如外派操盘者能力、驻外项目组成员的发展 （流动）问题等等； 其二，武汉是一个有深厚文化底蕴的城市，史上有“大武汉”之称与“大上海” 齐名，而且武汉城市面积大人口多，并为长江、汉江一分为三，三镇人文风情不 尽相同。因此可以说武汉具有比较深厚的人文底蕴，市情民情不同，操作方式应 相应变化，而部分地产中介初入市场，难以把握到这一点； 其三，费用。部分深圳中介定位高，在武汉租用最高档写字楼办公，公司员工众 多，人工高，由此则造成了高成本运营，因此在项目策划代理费用上较高，难以 与当地企业竞争。而武汉部分发展商则小农意识深刻，宁选便宜的，不选最好 的，因此在竞争中，深圳中介往往被费用利剑斩落马下。 【从武汉市情来看】 其一，武汉部分发展商市民化严重，小富则安，自身定位低标准，缺乏长远眼 光，因此难以理解深圳中介代理专业化操作模式的必要性和重要性，而往往以 “销售力”和“费用”作为抉择的标准。 其二，武汉部分发展商甲方意识浓厚,自视过高。市场好的时候，傻瓜都能卖 楼，还要你们来瞎掺活什么？市场不好的时候，又不放心把楼交给外地中介，怕 不了解市场把楼卖砸了，你不是深圳背景的么，就交点风险保证金偶们发展商代 理商风险共担…… 其三，“天上九头鸟，地上湖北佬”，武汉人素以精明著称，但武汉人也往往为 “精明”（小聪明）所累。很多武汉发展商喜欢耍假招标的把戏，或是把代理商 叫来一堆，报告交一摞，最后谁里面的东西都学一点，自以为不花钱办了事，实 则害人害己，还乱了市场。 其四，武汉作为内地城市，即有内地城市的鲜明特点，*关系拿盘是非常普遍 的，其实*关系做市场在哪里都有，深圳也大把，但在内地则表现的非常明显。 常常可以看到拿到一个项目后大把招人从前台文员、策划师一直招到副总的“项 目公司”，等到项目完结后就转让，这种项目公司一般即*关系，因自身规模 小，专业水准不够，经常贻害市场。 ******************************************************************************** 随着整体经济的向好，8＋1武汉城市圈的雏形初现，越来越多的外地大发展商蜂 拥而至，希望武汉的明天会更好，也希望越来越多的深圳地产中介能够参与到武 汉的房地产发展中去！ 内地的情况有很多类似。写武汉则是出于对故乡的怀念。 希望她越来越好!