物业旧模式错在管理上

物业旧模式错在管理上 回顾管理型物业公司不长的历史，其兴也勃焉，其亡也忽焉。归结起来，错就错在“管理”二字上。 　　《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，可以看作过去数年业主与物业公司博弈的结果，其中最抓要害的是将“管理”改为“服务”。回顾管理型物业公司不长的历史，其兴也勃焉，其亡也忽焉。归结起来，错就错在“管理”二字上。 　　不知从何时起，一些单位或个人，开始喜欢并习惯于以管理者自居。我们经常可以看到交通“协管”忙着贴罚单，行使着可疑的行政裁量权。甚至在许多单位的食堂里，就餐者碰到的不是服务员，而是管理员。 　　就物业公司而言，“管理权”来得太容易了。“老大哥”房地产开发公司在卖房时搭售了自己的“亲弟兄”物业公司。这也正常，业主买房入住必有先后，但物业得有人负责维护，当业主大会不具备召开条件时，物业公司也就顺势先行到位了。但合同一个一个签，许多被业主视为“仆人”的物业公司，反倒成了面对单个“主人”时的一个机构，处于强势地位，成为事实上的管理者。 　　当业主达到了有发言权的数量，就不再容忍“仆人”管理“主人”了，而此时的物业公司也已经壮大，不肯屈就于人，不忍让与既得利益和既有权力。于是，我们接二连三地听到、看到业主与物业公司相互的不满和对抗。 　　毋庸讳言，对抗的过程就是业主复权的过程，也是物业公司自认为天经地义的“管理”走向末路的过程。末路之行的“里程碑”有以下几个： 　　第一是物业费。许多物业公司几乎不向业主公示物业费的去向，他们的道理再简单不过：哪有管理者向被管理者汇报“管理费”用途的？不仅如此，当业主不满物业公司服务，拒付下一年度物业费时―――实际上相当于主人不再发给仆人薪水，雇佣关系自然解除。但“仆人”不这么看，他非要管理主人不可，并且薪水似乎与他管得好坏无关，还把主人告上法庭。 　　第二是停车费。一些开发商在楼盘里釜底抽薪式地割出一块据说产权是他的地下停车场，然后坐收几十年的渔利。“主人”的车没处停，只好接受垄断价格，接受“仆人”委托的某个“停车管理有限公司”的管理。至于“公用设施”的使用、经营、收益，“仆人”也是不许“主人”染指的。 　　第三是保安。憨厚的农村小伙儿，一旦穿上保安制服，戴上大盖帽，立刻变得威风起来，管人也成了他们的分内之事。他们听从自己的“主人”―――物业公司的指令，或者为了业主的“安全”，要求业主付费办理出入证，否则不得入内；或者为了小区“美观”，要求业主停车一律车头朝外，否则不准停放。在业主和物业发生矛盾时，他们像军人一样出早操，“一、二、三、四”口号响亮；某些小区在业主与物业争执时，甚至发生了保安殴打业主致其重伤事件。 　　凡此种种，无一不是“管理”在作祟，也无一不加速了管理型服务机构的终结。业主按说是不难管理的，没管好，实在有点失败―――整个楼群灯火通明，但住户多半“老死不相往来”，一家家颇具实力的业主，住在一起反倒成了沉默的大众。故此，从10月1日起，选聘和解聘物业公司的决定权比例，由过2/3降到过半数，或许七嘴八舌的业主们借此可以形成更多一致的声音。 　　最后要说的是，《决定》另有一个亮点：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”凡权力总须限制。谁能保证辛辛苦苦成立的“业委会”不一强独大，最终异化为业主的新“主人”呢？ 　　□邓子滨(北京 学者)