勤丰新村物管黯然撤场

炒业主成小区“新景” 缺乏互信是导致物管流产的主因 　　 11月26日下午，物管撤场的一纸公告贴在了勤丰新村显著位置，次日晚上，物管人员彻底告退，该小区不得不经受无人服务、管理的考验。这几天，脏乱不堪的状况已在垃圾房前显现。 　　小区物管去意已定 　　勤丰新村物管处所属的鸿基物业，早在1994年就接手了这一小区，当时物管费每户每月也就收个几块钱，2002年公司改制后，物管费上升到每平方米0.15元的标准，之后便定格于这一超低价位并持续至今。十几年来，一些历史遗留问题及管理不到位、业主不配合等诸多矛盾得不到化解，小区物管费收缴率每况愈下。每年本该收到2万多元的物管费，只能徘徊在七八千元之间。 　　鸿基物业权衡再三，提前3个月向房管部门提出撤场意向。9月中旬，他们又向房管部门重申撤场决定，得到的答复是：再坚持一个月，因小区业主委刚换人，准备工作没做好，到时由他们拿出方案自主选择管理方式。鸿基物业一位负责人称，近期几方面参与的协调会开过不下六七次，可始终达不成业主、物管双方满意的默契，他们只能选择走人。 　　物管撤场的导火索自然在于物管费收缴率太低，但造成这种现状的症结又在哪里呢？ 　　诸多症结引发冲突 　　小区业主委部分成员告诉记者，物管处服务管理不到位以及小区商铺所有权的争端，是不少业主拒缴物管费的理由。据他们介绍，当初有名物管人员收取好处纵容小区别墅房业主扩院占绿，致使几幢住多层楼房的业主意见不断，以不缴物管费等方式泄愤。此外，物管处在管理服务上也做得不够到位，导致以种种理由拒缴物管费的情况愈加严重。调查采访中，业主代表们对小区商铺的所有权心存疑虑，认为这应属小区配套用房，所得利益也有业主一份。 　　对于上述问题症结，鸿基物业基本认可，但也坦陈了看法。由于收费太低，各种开销和水电损耗太大，他们没能力投入过多的人力和财力；再则，小区扩建风不是单凭物管一己之力控制得了，而其他到位的服务必须建立在保证物管费高收缴率的基础之上，拿车库维修来说，他们只能优先为缴费者服务。至于小区围墙外的几间商铺，公司副总张德强认为是公司所有，依据是，商铺当年由上级公司出资开发建造，而且早已移交给了他们，房屋产权、使用权以及经营权当时在和村委签订的协议中都有明确说法。 　　物管炒业主成小区“新景” 　　记者从天宁区房管部门获悉，全区108个小区有12个小区面临物管撤场危机，且绝大多数是物管炒业主。“以前都是业主炒物管，现在情况倒过来了！”工作人员感慨地说。 　　区房管局分管物业多年的负责人李海金将“物管炒业主现象”归结为以下因素：小区配套设施不齐、公建设施不到位，使物管供血功能不足难以为继；业主缴费意识不强，使得物管生存问题雪上加霜；用工制度的改革，最低工资标准的实施，增加了物业服务管理的成本和难度；还有一点不容忽视，高层住宅二次供水问题迟迟得不到解决，过大的水、电损耗加重了小区运营的负担。 　　“但这些还不是最主要问题，关键在于双方缺乏互信！”李海金指出，有些物业没按合同约定履行职责，对物管内容不好好公示，日常矛盾（包括开发商遗留问题）不去解释或及时化解，都会使业主产生误解，并把其他不该由物管担的责一味推向物管，诱发以拒缴物管费相对抗等矛盾纠纷的产生。 　　而勤丰新村的撤场危机正是这诸多因素的投影，受小区物管进退机制（招标进场容易全身而退较难）不健全所限，目前有关部门对此暂无有效的解决办法。茶山街道物管科负责人马政坦言，不少业主并不想让物管撤出，而物管又不肯留下，如果没有其他物管接手，业主们只能选择自治。让人担心的是，长期依赖物管的业主是否具备自治能力。 　　应对危机良策何在 　　小区物管接二连三的撤场，使得“应对危机”成了有关业主不得不求解的难题。“解决难题并非毫无办法，关键是业主们要有个清醒认识，有问题和物管协商不成，可向房管、街道等部门反映，不要动不动就不缴物管费！”李海金认为，物管和业主之间的关系，是双向选择的市场行为，政府职能部门只能起到指导、协调和监管作用，不会轻易为业主享受小区服务买单。 　　针对这些撤场小区面临的尴尬，李海金给出了解决方案：业主要树立不等不靠的自救意识，首先按时缴纳物管费，保证良好的收缴率，然后有关部门再出面去做这家物管的工作；还有个办法，去市场挑选自己满意的物管，否则只能采取自治手段，但这条路很难走，单靠一些积极分子参与很难奏效，且无论怎样都需业主付费。李海金向物管企业也提出忠告：不断强化服务意识、人员素质，以优质的服务赢得业主，把自身实力做大做强，如有侵害业主权利等违法行为，一旦接到举报并经查实，相关部门会做出严肃处理。