浅谈物业管理的法律责任以及对策

浅谈物业管理的法律责任以及对策 物业管理行业涉及多方面的法律关系。诸如消防、电梯、高处坠物、用户被入屋偷抢伤、车场失车等，物业管理企业了解有关的法律责任及对策有重要意义。 　　◆消防　物业管理面临的最大灾难无过于火灾。我国消防法规规定：主要负责人是消防安全的第一责任人。因此管理公司（处）的一把手要亲自抓消防，平时主要是抓用户装修的消防报批及消防的验收，合格后才允许其使用；其次是保持各类消防设施的完整有效。完整是指不能擅自废改已有的消防设施，有效是指设施随时能供消防使用，不允许出现类似消防通道上锁堵塞、灭火器过期、烟感热感探头失效、消防龙头没水或拧不开等情况。一旦出现火灾，管理人员要知道先报警，组织人员疏散，及时组织扑救初始起火。消防法规有规定，没经消防专业训练的人员有责任扑救初始起火，这就是说，再大的火的扑救对他们不再是责任，而是一种见义勇为。火灾现场只能由公安消防部门处理，以利于判断起火原因，消防法规规定其他人不得处理火灾现场。 　　◆电梯　电梯是高层楼宇的动脉，也是物业管理中最容易造成人命伤害的设备。电梯管理不好造成停用，会招致用户强烈不满。管好各类电梯是管理机构的重点工作。电梯事故常见的有梯门开了梯厢没在、夹人、失速、悬停等，管理机构起码要保证电梯有懂得施救的人值班，保证梯厢内对讲的完好，在长期时间停用（如放假）前要对梯厢内是否有人进行检查才能断电。由于电梯是一种专业性强的复杂设备，管理机构最好将电梯的保养维修交托专业公司去负责，以减轻自身的直接责任。 　　◆高处坠物　高处坠物砸伤砸死行人的事不时会发生，根据《民法通则》第126条规定，建筑物上坠物伤人，建筑物的所有人或管理人要承担民事责任，但能够证明没有过错的除外。物业管理机构要避免坠物伤人的管理责任，首先是从管理上不让坠物发生，一是经常检查告诫用户不要在建筑物边缘搁置物品，令用户即使不小心也无物可坠；二是对临时进入建筑物边缘的人员，如施工人员、清洁人员、维修人员，要有专人监管，并在地面设置临时禁行区；三是人为的故意在高处扔物，是防不胜防之事，也是最可能因找不到肇事者而由所有人和管理人背上民事责任的情况。已有一些大厦高置闭路电视对大厦外墙进行保安监控，一旦发生坠物，可以从录像中找到肇事的位置，争取自身免责。 　　◆用户被入屋偷抢　用户被人入屋偷、抢以至受到伤亡，这类刑事案件即使抓不到侵害人，民事赔偿责任一般无需物业管理机构承担。近年有几宗受害人起诉管理公司的案例，是抓住管理公司在治安管理方面的夸张宣传及承诺作为起诉的理由。因此，管理机构对物业管理的治安保障方面不宜作过度的承诺。 　　◆停车场失车　收费停车场失车的赔偿责任困挠物业管理也有多年，1996年以前收费停车场失车被判赔偿屡见不鲜。1996年9月广州市政府颁布《条例》的《实施细则》规定了收费停车场应与车主明确车辆保管关系或是车位有偿使用关系，言下之意即同是收费，收车辆保管费在发生失车时要赔，收车位使用费则不用赔。但由于相应的配套措施跟不上，收车位使用费的停车场的经营牌照与收车辆保管费的停车场的经营牌照并无不同，特别是收车位使用费的停车场并无反映其场地租赁关系的租赁许可证，发生失车的诉讼中仍因不能证明其合法出租车位而败诉。从民法原则及“消法”的角度看，停车场收了费而不负失车责任也是说不通。因此，物业管理机构要避免所经营的停车场的失车赔偿责任，目前唯一的办法是加强管理和完善硬件设施，不要让失车现象发生。 　　◆见义勇为　根据1998年广东省政府颁布的《见义勇为人员奖励和保障规定》，见义勇为是指公民在法定职责之外，敢于挺身而出，和侵害财产或生命安全的行为斗争或在排除灾害事故中作出突出贡献的人。作为公民的物业管理人员（包括保安员），与犯罪分子搏斗或救灾不是法定职责，况且排除这些危险往往需要受过专门训练及配备装备有组织地进行，否则会招致无谓的牺牲或损失，付出了代价而体现不到“作出突出贡献”。不会游泳的人下水救人遇难，民工见井下的工友昏倒而不顾一切地下井救人也昏倒的教训告诉我们，在突发事件中要头脑清醒，根据客观的环境及自身的能力地选择挺身而出的方式。比如追捕持刀匪徒，在追的时候始终保持距离令匪徒的刀无从发挥，通过边追边喊等待增援会比与匪徒近身搏斗效果要好。之所以要谈这个问题，是因为人们对这个问题的认识是令人担扰的。去年报载，有家银行的储蓄所被持枪匪徒打劫，两位女职员与匪徒周旋拖延时间并设法按报警铃，事后银行负责人将她们下岗并开除党籍，理由是她们不能与匪徒拼搏导致银行的钱被抢。在这个例子中，双方力量悬殊，女职员能拖延时间并努力记住匪徒的特征已是她们勇敢的表现，她们即使去拼，只会带来人命危险增加损失。我们要弘扬正气，鼓励见义勇为，但要理智行事，用最小的代价达到最好的目的。