物权法司法解释草案公布 物业难题有望解决

业主的车位优先权如何保障？业主拒交物业费怎么办？《物权法》去年实施后，与房地产相关的物权及物业服务的纠纷并未得到有效缓解。时报也曾对此类纠纷进行多次报道。本周一，最高人民法院公布了《物权法》等两个司法解释的草案，以征求社会各界意见。草案内容到底针对哪些问题？司法解释的最终出台，能否解决房产及物管纠纷难题？时报将为你进行深入解读。 　　本月16日，最高人民法院公布了审理建筑物区分所有权和物业服务纠纷的司法解释，包括与《物权法》相关的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》（以下简称“物权纠纷草案”），以及与《合同法》等相关的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》（以下简称“物管纠纷草案”）。时报记者特别采访了广州律协房地产法律专业委员会主任许奋飞、广东舜华律师事务所的肖雄辉律师，解读两个司法解释可能带来的变化。 　　1 业主入住4年内车位不得随意对外租售 　　由于《物权法》对“业主享有车位优先权”的规定非常模糊，开发商对外高价租售小区停车位也越来越普遍，并已在广州多个小区引起纠纷甚至官司。物权纠纷草案则对业主的“车位优先权”的定义以及业主如何维权作出了明确且操作性很强的规定。 　　根据物权纠纷草案，“车位优先权”，是指每一户业主入住后四年内，小区车库的租售必须首先满足业主。如开发商违反此规定，业主有权请求法院确认其行为无效，并由开发商负责举证证明业主的车位需求已被满足。 　　草案内容链接：“物权纠纷草案”第4、5条 　　2 单个业主维权胜诉 全体业主得益 　　按照目前的法律规定，业主共同权益受损时，单个业主起诉，是谁起诉谁得益，其他业主不能连带得益。 　　而物权纠纷草案则规定“业主有权在业主委员会怠于行使权利的情况下提起诉讼，诉讼利益归属于全体业主。这是首次在法律上明确”，肖雄辉律师告诉记者。这一规定既鼓励了业主维权的积极性，又避免众多业主对同一问题各自起诉导致的司法资源浪费。 　　草案内容链接：“物权纠纷草案”第13条 　　3　业主大会也能炒物管 物管被撤不能赖着不走 　　目前，在广州的一些小区，物业公司被炒、或物业服务合同到期后，物业公司往往拒绝移交物业服务用房、相关资料及费用，引发了很多的纠纷。 　　而物管纠纷草案则对物业公司的上述“不合作”行为作出了限制。 　　首先，从法律上赋予业主大会与业委会同样拥有解除物业合同的权利。并首次明确物业公司退出的法定义务，即必须退出物业服务区域、移交物业服务用房、移交相关资料及费用。 　　草案内容链接：“物管纠纷草案”第7条 　　4　业主委员会也可能成被告 　　按照现行法律，业委会可以作为原告，代表全体业主提起诉讼，但不能作为被告上法院。因为业委会是全体业主的代表机构，其本身没有注册资金，故没有能力来承担对外的赔偿责任。 　　但针对现实中，可能出现的业委会损害物业公司利益的行为，“物管纠纷草案”出于公平责任的角度，赋予了业委会完整的原被告地位，改变了业委会只能当原告、不能当被告的现状。 　　草案内容链接：“物管纠纷草案”第3条 　　5　业主不交管理费 法院不支持 6月12日，本版报道了“业主拒交物业管理费”带来的法律问题。 　　业主以拒交物业管理费，来表达对物管的不满现象非常普遍，引起的官司最很多。而“物管纠纷草案”则明确，业主不交物业管理费，物业公司和业委会都可以对其提起诉讼。同时，业主不可以用“我不要你服务”、“我可以自己打扫卫生”等“放弃共有权利作为抗辩理由”来拒交管理费。 　　草案内容链接：“物管纠纷草案”第5条 　　6　民宅商用 仅仅“邻居”同意还不够 　　《物权法》规定，民宅商用应经有利害关系的业主同意，却未明确“有利害关系的业主”到底是哪些人。于是有人将此片面理解为“邻居”。 　　但“物权纠纷草案”则规定，不论相邻与否，凡是“正常居住和生活环境的安全或安宁”受影响以及可能受影响的业主都是“有利害关系的业主”。并且，业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。 　　草案内容链接：“物权纠纷草案”第8、9条 　　7　共有部分的收益应归属业主 　　《物权法》规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。但怎么个“业主共有”法，却没有明确。“物权纠纷草案”则给了我们答案，“业主共有”就是将其收益归还业主，业主可以要求返还扣除相应成本之后的收益。 　　草案内容链接：“物权纠纷草案”第15条 　　8　车在小区丢失或毁损 都可向物管索赔 5月28日，本版对由于小区车位的纠纷进行了专题报道。 　　按照现行的法律规定，业主的车辆停在小区甚至停车场丢失或者毁损，物业公司都会以“未交保管费”等各种理由拒绝赔偿。 　　但“物管纠纷草案”则明确，业主