商业地产开发的特点

商业地产开发的特点 商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的购物中心，还有一类是商业街区商铺店面。前者是对城市区域形态产生重要影响的客流集散地；后者则大部分与住宅区相配套，一条美仑美奂的商业街，不但能给城市增添风情，更能给住宅项目做招牌、聚人气，相得益彰。 商业地产开发与住宅开发的区别 住宅项目主要满足的是消费者的功能需要。但商业地产不同，尤其是大型的综合商业，它的销售对象不是直接的购物消费者，而是商家，特别是主力店。作为发展商来说，首先要满足商家赢利的需要。赢利与否取决于很多因素，包括市场环境、区域人口分析、经济发展走势、行业特征等等。相经之下，住宅项目的销售对象容易受到发展商的引导，而商业地产项目的销售对象通常更富于主见。国内商业地产开发最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。如果作一个形象的比喻，住宅项目是直销，商业地产是传销。 商业地产开发的前提条件 1、雄厚的资金储备。大型商业项目的开发如果采取整体出租的方式，开发商的资金储备不仅要保证项目完成，在项目完成后和运营前期，它的资金也要能够维持三至五年的合理亏损期。 2、适宜的土地状态。土地位置一定要好，最好选择在传统的商业区域，或靠近交通要道。土地成本不应过高，应有足够大的面积以建设大型综合商业项目。 3、重视客流规律和区域消费能力。周边地区有足够的消费群体及流动人口以保证商业所需的购买能力，同时要考虑到周边的商业竞争。商业建筑区域商圈的形成受很多历史、人文因素的影响。假设在北京某处新建100万平方米的商业区，它也取代不了王府井商圈在北京以及中国人心目中的地位。 4、充分考虑现有和未来的交通状态。近期及未来的交通一定要流畅、方便。应具有尽可能多的交通工具。中国目前大型商业中心设计的交通人流组织与国外同类项目有相当大的差别。如家乐福、宜家等大型商业设施，由于其土地成本的原因，在欧洲是不可能开设在像北京三环以内的区位上的。而在中国，由于人口密度高，步行、公交客流占主体，因而导致了其在中国现在这样的商业布局。 5、深入的前期研究。从长期发展的角度上看问题，分析市场容量以决定项目的定位。首先应满足城市规划条件。其次要做好项目可行性研究，根据完整的市场调研报告、业态分析研究，以确定商业业态定位。 6、富有经验的操作团队。其中正确选择规划设计师是重要的一环，项目规划设计的合理性以及外观形象是决定项目成功与否的重要因素。现在国内建筑设计机构分为甲乙丙数级，这主要是针对工程设计能力而言，并不是说所有甲级院都擅长大型商业建筑项目的规划设计。国外的建筑设计公司则可能对中国情况不甚了解，拿出的方案有时不能满足业主一些很基本的要求。 城市化与商业地产 与中国房地产业十多年市场化的发展历程相比较，刚刚兴起的商业地产的发展速度和火爆程度只能用“狂飙”两个字来形容，特别是近两年来，随着中国零售市场对外开放的时间表不断缩减，商业地产在中国的城市版图上烽烟四起，可以说哪里有城市化的喧嚣与躁动，哪里就有商业地产的梦想与光荣。 当作为城市生活基本配套的商业地产成了财富的代名词， 以熊熊燎原之势蔓延之时；当大中城市，各种时尚的商业业态如雨后春笋般前赴后继，商业建筑的体量记录不断刷新之际，国务院五部委彻查商业地产，挤压商业地产发展过快带来地产泡沫的举措导致了纯商业地产贷款遭遇封杀。与此同时，很多商业地产也逐渐暴露了自身诸多问题。在内忧外患的双重挤压下，一向风光无限的商业地产前所未有地阴沉起来。 面对这种现象，大多数专家学者认为：中国商业地产不排除局部地区过热，但是中国商业地产整体健康，当前商业地产的出路表现在以下几个方面： 一、尽快建立中国商业地产运营联盟。目前中国的商业地产普遍存在商业需求规划与地产开发信息不对称、商业后续经营责权不分、运营管理 缺位等弊端，开发商、投资者以及经营者的利益在不同程度上都缺乏有效 的保证，从而严重阻碍了商业地产的健康发展。因此，市场迫切需要一种深度服务于商业地产、致力于解决商业地产后续经营问题的专业管理公司来规范市场以解除各参与方的后顾之忧。 二、商业地产紧密联手实现商业地产综合型经营。保证商业地产科学协调发展需要政府部门的宏观调控，更需要地产商、商业产权人以及专业经营管理机构责、权、利明晰的分工与联合。商业地产的主体就是商家，实现商业、地产的联手，地产商和商业经营者的资源整合非常重要。地产商借助商家的品牌效应，能有效地提高商业网点销售；而零售巨头的加盟，能吸引客流、带来商气，另外，经营商成为商业地产商的合作伙伴，又使其联盟合作伙伴获得稳定的现金流。 三、加速房地产投资信托基金和产业基金的筹备。房地产投资信托基金和产业基金是国外发展购物中心的主要资金来源，其成功