物业纠纷如何有效解决

嘉宾观点 　　1.发展商前期选择的物业企业，所做的承诺和服务标准，要通过公共契约明确地告诉买房人 　　2.主管部门的责任是什么？就是制定行业标准，也就是物业管理企业应该承担什么责任，根据不同小区实行不同的服务标准，根据不同的服务标准实行不同的收费 　　3.我在买房的时候就已经算好将来要承担的物业管理费了 　　4.从业主的角度看，首先你应该具备一定的消费常识，对物业管理公约应该认真看一看，尽量选有品牌的管理公司 　　5.享受物业管理的服务就要交费；交费不是越少越好 　　从去年以来，北京楼市物业纠纷不断，并有逐步升级的趋势。发生这些物业纠纷的根本原因是什么？开发商、物业公司和业主需要注意什么问题？8月4日，我们请来了相关人士就物业话题畅所欲言。 　　■主持人：余美英 ■嘉宾： 业主：王章鸿 管理部门：市房地局物业管理处处长　刘刚 物业公司：市益丰物业公司总经理　石秉春 媒体：北京青年报购房者援助中心负责人　全伟 行业协会：市物业管理商会会长　于庆新 　　　　　市物业管理商会副会长　陈伟 ■时间：8月4日下午2点至4点30分 ■地点：北京青年报大楼2001会议室 ■遗留问题引发的物业纠纷应如何解决 主持人：大家谈了引发物业纠纷的各种原因。我觉得，从起因上看，目前的物业纠纷不外乎两种类型，一种是开发商遗留问题引发的物业纠纷，一种是物业消费引起的纠纷。就开发商遗留问题引发的物业纠纷应如何解决？ 陈伟：从行业来讲，应该解决的是观念偏差的问题。现在社会上一般都会在三种假设前提下谈物业纠纷，即第一个假设是开发商、物业公司合谋形成强势群体坑害小业主；第二个假设是只要是业主，只要是消费者，他们肯定是弱者；第三个假设是“物业管理收费包揽一切说”――只要我交了钱，你就应该解决所有的问题。基于这三种前提，业主的观念，甚至媒体的观念就会发生偏差。从物业公司本身看，和开发公司的关系必须理清，实现分业经营。否则，开发和物业的“父子关系”、“亲子关系”会让业主自然而然地觉得物业管理公司是开发商的维护和售后服务者，就应该承担所有的问题。 此外，开发行业的企业机制必须改革，开发、监理、设计，施工单位应承担的责任因为开发和销售的完毕，遗留下来的问题变成由物业公司承担，而物业公司收费中又没有这部分成本，不应该承担责任的，也没有能力承担责任，矛盾往往就因此而生。 王章鸿：对于开发商遗留的问题，我作为业主是这么看的，既然物业公司接这个活儿，接活儿的时候开发商的问题是不是在合约里预见了？比如说，开发商把一些问题转嫁到物业公司身上，但物业公司可不可以要求开发商预留一些资金？因为入住后，业主有问题的话，找不到开发商，就只能找物业。物业公司为了接这个活儿忍受了开发商的欺诈，就不能排除物业公司是否做了开发商的帮凶？而物业公司是什么？是诸个小业主共同形成的大物业委托给物业公司做管理。这个矛盾需要大家努力解决。 刘刚：实际这属于建管衔接问题，这涉及到开发体制的调整，我们现在的开发体制造成了建设期间的问题拖延到物业服务期间显化出来。目前，我们已经和规划局等部门开始着手这方面的调整。 陈伟：遗留问题的解决实际很简单，但现在不可能实现。如物业管理公司在最后接管的时候，完全有权利要求施工单位、监理单位、开发企业、设计单位四家一块儿对遗留的问题做四方的确认，四方确认以后，很多遗留问题最后就有主儿了，现在最大的问题是找不着主儿。 另外，遗留问题和物业公司本身的专业水平也有关。如物业公司可以对现状房屋的状态做描述，作为房屋买卖的附件体现在房屋买卖合同中。出现问题，可以拿出这个合同。而这取决于物业管理公司自身的专业水平，看它是不是能够规避风险。 ■物业消费本身引发的物业纠纷如何解决 主持人：物业消费本身引出的纠纷问题应该如何有效解决？ 于庆新：物业公司和业主之间的服务质量标准问题，我个人认为，只有加强竞争才能有更好的物业管理水平。我们现在为什么能够花更少的钱买到很好的电视机？是强化竞争的结果。强化竞争，一方面政府要推行招投标管理；另一方面，通过行业协会的管理，加强自律，把一些不符合行业标准或者低劣的管理公司从这个行业中排除出去。 从业主的角度看，维权是正常的。首先你应该具备一定的消费常识。如果你不想具备消费常识，起码你在买房时对物业管理公约应该认真地看一看，如果你连合同都不愿意读的话，在你选择管理公司的时候，尽量选有品牌的管理公司，如果你连品牌都不愿意选择的话，你至少应该在业主委员会选举投票中积极参与，由业主委员会替你把握物业消费。第二，消费者应该树立正确的消费观念。这个消费观念是享受物业管理服务就要交费；交费不是越少越好；还有，服务是无边界的，老百姓要理解这个――从另一个角度，我们国家在物业管理推行的过程中，还是本着经济性的原则，而不是舒适性的原则。经济