物业服务有缺陷 岂能拒交物业费

物业服务有缺陷 岂能拒交物业费 上海众多小区均由物业公司代为行使管理职能，那么物业公司在管理中存在缺陷，能否成为业主拒交物业管理费的理由呢？对此，静安法院一起案件判决，对业主拒交物业管理费的行为说“不！”，判令胡先生夫妇应支付仲量联行测量师事务所（上海）公司的物业费、水电费共计25847.59元。 1999年年底，胡先生夫妇购买了位于本市延安西路上的某小区一处139.51平方米的高档住宅。该小区的前期物业管理，是这家物业公司进行管理，物业管理费按每月每平方米5元计算。该小区业主大会成立后，仍聘请这家物业公司对小区进行物业管理，管理费标准未变。期间，该小区的水电费用由该物业公司统一缴纳后，按各单元使用量向每单元收取。初期物业公司曾以高于国家标准向业主收取水电费，后已作更正。而胡先生夫妇自2000年1月入住后，一直没有支付过物业管理费和相关的水电费用。2001年6月25日及2002年4月22日，该物业公司曾向胡先生夫妇催缴欠付的上述费用。之后，胡先生夫妇则以室内地漏溢水、小区健身器材故障及卫星电视出现色情节目等多次要求该物业公司予以赔偿。2005年5月11日，该物业公司曾以该小区物业管理中心名义起诉胡先生夫妇拖欠费用，后因法律上主体资格不符作撤诉。 今年8月25日，该物业以仲量联行测量师事务所公司的名义，再次起诉到法院，要求胡先生夫妇支付自2000年1月入住后，至2005年8月31日的物业管理费和水电费，总计为60167.46元。 法庭上，有准备的胡先生夫妇辩称:第一、自己与该物业公司没有签订过物业管理服务合同，那么就没有向该物业公司缴纳物业管理费的义务;第二、根据购买房屋时的约定，所购买的房屋物业管理费每月每平方米为3元，现实际却以每平方米5元计算收取，没有依据;第三、在2000年5月，因物业公司未及时清除落水管内杂物，导致家中地漏溢水，造成了家中经济损失;在2003年8月，因物业公司对会所内健身器材保养不当，致胡先生在健身时受伤;在2004年间，同样由于物业公司管理不严，致使卫星电视出现色情节目，给未成年人带来了不良影响，鉴于物业公司疏于物业管理义务，业主有权拒绝支付物业管理费;第四、物业公司收取的水电费计算标准高于国家标准，不符合规定;第五、无论是物业管理费还是水电费，物业公司只能主张24个月内的费用，其余期限的费用超过了诉讼时效。胡先生夫妇还为自己的辩称，提供了相关的书面材料证明。 法院认为，作为前期物业管理，由房屋的开发商委托物业公司进行管理，在业主大会成立后，则由业主大会代表全体业主委托物业公司来对小区物业进行管理，该委托合同的效力及于区域内每个入住的业主家庭。胡先生夫妇则以没有与该物业公司签约而拒付缺乏依据。涉及物业管理费的收取标准，已由物业公司向物价部门登记备案，胡先生所购买居住的房屋面积，每月的管理费为697.55元。而胡先生辩称物业管理费为每月每平方米3元，则缺乏证据。至于胡先生夫妇以物业公司未尽到管理职责，造成他家的财产损失、人身伤害的，可另行诉讼向物业公司主张赔偿。关于胡先生夫妇家所使用的水电费用，应由胡先生夫妇向供水供电部门缴纳，但物业公司代为缴纳了该笔费用后，就与胡先生夫妇之间形成了债权债务关系，有权利予以追讨。但根据法律规定，为避免权利义务关系处于一种不确定的状态，权利人应在法律规定的期间内就其债权向债务人提出主张，否则将丧失请求法律保护的权利。法院根据物业公司提供证据，仅证明最后一次催讨是在2002年4月22日，从胡先生与物业公司交涉赔偿损失的信函中，也不能推断出物业公司在此时间后一直向胡先生夫妇主张权利，那么从2005年5月11日该物业公司起诉法院，诉讼时效已超过了两年期限。物业公司主张催讨2003年5月12日以前的相关费用，法院不能支持，遂作出了一审判决。 [律师评述] 诉讼，物业公司给自己上了一课 诚然，本案中的胡先生夫妇在法庭上，陈述了物业公司在小区物业管理上的种种不足，造成他家室内溢水，甚至卫星电视出现色情镜头节目。但纵有千条理由万种藉口，居住在小区内享受了物业服务、使用了水电，就该支付相应的费用。这也是当今社会，所提倡的诚实社会争做诚实公民的要求。如同法院在判决书中认定的那样，若业主因物业公司管理不善，造成了业主损失，则可另行诉讼主张权利。 而作为该物业公司通过了这场诉讼，极其深刻地给自己上了一课，那就是为什么在个别业主拖欠相关费用，长达5年之久后才想起诉讼呢？依靠法律来保护物业公司的权利，法律上是有期限规定的。我国《民法通则》规定了2年的保护期限，这家物业公司最终白白损失3万余元，怨谁呢？