接受服务不交钱业主被判给付物业费

接受服务不交钱业主被判给付物业费 【案情简介】 2001年，某物业公司与某小区业主委员会签订了物业管理服务合同，约定2001年1月1日至2002 年12月31日期间，由物业公司对小区进行物业管理服务。合同到期后，由于各种原因，小区与物业公司之间没有签订新的物业管理合同，但物业公司仍继续依据原合同约定提供物业管理服务。该小区某业主以物业公司与小区没有签订新合同为由，拒绝交纳合同期满后的物业管理费。物业公司将该业主告上法庭，要求其支付拖欠的物业管理费和滞纳金。法院审理后认为，物业公司与该小区虽然合同期满后未签订新的合同，但其仍继续提供物业管理服务，与该小区已形成事实上的物业管理关系，物业公司主张按原合同规定的标准收取物业费，与该小区的服务档次相当，法院予以确认。但由于物业公司未证实存在付款期限的相关约定，也未证实曾向该业主催讨，法院对其偿付滞纳金的诉请不予支持. 【专家点评】 物业公司提供服务、收取物业费的主要依据就是《物业管理服务合同》。根据《合同法》第!" 条的规定：当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。因此，一般来讲，若当事人在《物业管理服务合同》中，就物业服务的期限进行了约定，那么到期时，该《物业管理服务合同》就失去了效力，对双方当事人也就没有了约束力。但同时《合同法》第37条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。这里是指合同的实际履行问题，即当合同的一方或双方以自己的实际行为履行了合同的主要义务，对方又予以接受的，即使双方还未在合同上签字盖章，也应视为合同已成立。 结合《合同法》的该条规定，并具体联系本案，原物业管理服务合同虽已到期，但业主委员会未聘请新的物业公司，并继续接受原物业公司提供的服务，因此，原已到期的物业管理服务合同可以认为是已拟订、待签署的合同，而物业公司的继续履行行为也可认为是履行了合同中的主要义务，因此，在小区业主接受了服务的情况下，应认定物业公司与小区之间的物业管理服务关系成立。2004年’1月’1日起实施的《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》中，对该问题又作了进一步的明确，该意见第’( 条规定：物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。这项规定主要是考虑了目前我国，特别是北京市物业管理行业的现状： 在业主入住前，是由开发商与物业公司签订《前期物业管理服务合同》，根据《物业管理条例》第26条的规定：前期《物业服务合同》可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。可以看出，在《前期物业管理服务合同》合法有效的前提下，其效力主要取决于： （1）合同约定的期限； （2）业主委员会是否与原物业公司或新物业公司签订新的协议。但在实践中，《前期物业管理服务合同》到期后，小区业主委员会或者还没有成立，或者还没有与物业公司签订新的服务合同，而开发商由于已与自身没有太大的利害关系，并且没有明确的法律依据，往往不会再与物业公司续签《物业管理服务合同》。这就使得物业公司面临着管理没有合同依据的处境。还有的情况是，物业管理合同到期后，由于业主委员会换届选举，或由于业主委员会与物业公司暂时无法就某些问题达成一致，出现双方未继续签署物业管理合同，但业主委员会也未聘请新的物业公司的局面或出现双方未继续签署物业管理合同，但业主委员会在聘请新的物业公司过程中的局面，从而使物业公司的管理处理事实管理。此时，如物业公司因未签署物业管理服务合同而撤出对小区的管理，不仅将失去客户，而且也将不利于小区秩序的维护与管理。因此，在实践中，物业公司在出现上述的情况时，一般都是继续按照《前期物业管理服务合同》的约定或按照原物业管理服务合同的约定，继续对小区提供物业管理服务。因此，根据合同法公平、权利义务相一致的原理，认定原物业服务合同到期后，如双方没有解除合同并继续履行合同的，则视为合同自动延续是有道理的。本案例中，法院认定物业公司与该小区虽然合同期满后未签订新的合同，但其仍继续提供物业管理服务，与该小区已形成事实上的物业管理关系是符合合同法原理和规定的。在实践中，只要物业公司提供了合格的物业管理服务，接受服务的业主就应承担给付物业费的义务。单个业主不能以其未与物业公司签订物业管理服务合同为由，拒绝物业公司的服务，并拒绝交纳物业管理费.