北京出台强制措施规范住宅小区物业管理

3月12日，记者从北京市建委新闻中心获悉，北京市建委和北京市工商局将修订《前期物业管理服务合同》《业主临时公约》示范文本。而新修订的示范文本，将于本周通过北京市建委网站公开向社会各界征求意见。 　　与以往相比，新的《前期物业管理服务合同》分别设定了强制性条款和选择性条款。新修订的示范文本加大了对前期物业的管理力度，对开发企业依法进行公开招投标选聘物业公司及检查监督物业管理服务的实施情况设定了强制性条款。同时，对于接收小区和业主入住前的管理服务、业主入住后的管理服务、物业管理服务费用收取方式等40余项内容做出强制性规定。 　　北京市建委在调查研究中发现，目前物业纠纷的很多问题集中在前期物业管理阶段。而长期以来，开发建设单位自建自管，建、管之间界限模糊，缺乏明确的承接验收过程和手续，则是造成此问题的主要原因。开发遗留问题在物业管理阶段暴露出来后，由于法律关系不清，主体责任不明，问题往往被掩盖，无法得到根本解决。 　　北京知名房地产律师秦兵曾极端地强调：“前期物业一定要炒掉。” 　　北京市物业管理商会会长徐北凤表示：“强制的意义在于禁止发展商把自己的项目承包给自己的儿子公司、孙子公司，把此项目推到社会上去，让社会上的物业管理公司进行招投标，让这个项目的服务品质得到改善。” 　　此前，北京市建委发出《关于加强物业管理企业资质管理有关问题的通知》（京建物[2006]666号）。其中规定，“房地产开发企业具有物业管理资质的，不得承接本企业及相关单位开发的新建住宅项目。”目的是加速建管分离，解决物业管理过程中存在的问题。但从市场来看，小区的前期管理者多是开发商的属下或与开发商有关系的物业管理公司。 　　北京南洋物业公司总经理高凯翔指出存在的一个历史遗留问题：“前几年，北京市建委是明文要求每一个房地产开发企业都必须成立一个自己的物业公司，目的在于让开发公司更好地管理自己的项目。因此，目前北京市场上的物业管理公司80％都是和房地产开发企业有着多少关系。” 　　“但是，现在的物业公司大多数已经从开发企业剥离，北京市的住宅项目在这几年也严格地按照招投标形式选聘前期物业。”高凯翔认为，此次修订并不会给正规经营物业公司带来直接影响，“物业公司是在整个市场上竞争的，而不是在一个已经圈定的范围内。” 　　此外，政策的执行存在一定的难度。比如开发商附属的公司是否可以投标，如果可以投标谁来监管。假如是发展商在前期进行定向招投标，容易出现黑箱操作。而如果都是在网上公开招标，则容易带来效率非常低、物业公司针对性不强等问题。 　　新的《业主临时公约》示范文本，对业主使用小区共用部分的权利和义务明确规定，业主有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其正常使用及其他业主和使用人的正常使用。 　　“如何适当地划分利益才是关键。”新天第小区业委会主任张大宪认为：“《物权法》正式颁布后，很多辅助的条例也要配套地进行修改，《业主临时公约》示范文本的修改就是重新明确了业主的权利范围。”