70年后住房自动续期专家详解物权法

核心提示 　　备受关注的物权法草案3月8日提请十届全国人大五次会议审议后，3月16日，国家主席胡锦涛签署主席令，公布《中华人民共和国物权法》。至此，经过七次审议的《物权法》最终尘埃落定。《物权法》涉及物权的设立、变更、转让和消灭、物权的保护、用益物权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权、质权等物权的确立与甄别，共计十九章二百四十七条。《物权法》与广大市民的生活密切相关，记者采访了相关专家学者、业内人士，对《物权法》进行详细解读，希望对广大市民维权有所帮助。 　　住宅建设用地使用权期间届满自动续期 　　案例：张先生前段时间买了一处二手物业，可当拿到房产证时，突然发现房屋的使用权只剩50年了。他很担心，现在花了一大笔钱买房子，可50年后，房子难道就不属于自己了吗？这样跟花钱租50年房子有什么区别？ 　　相关条款：《物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 　　解读：物权法的这一规定，回答了广大群众关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问，一个悬而未决关乎老百姓住房大计的问题有了定论。但是，这次《物权法》规定只是确定了一个自动续期的大方向，对房子到期后还要不要交钱，按什么标准交钱，都有待法律和行政法规去解决。 　　广东国融律师事务所唐国雄律师表示，中山在上世纪70年代末改革开放之初，就有了一些土地政策的改革，当时出让的土地使用权都比较短，30、40、50年都有。在现实中，这些当时出让的土地，有一部分很快要过期了。《物权法》关于住宅建设用地使用权的规定，将使一些马上要到期的土地有了续期的法律依据。 　　记者采访过程中也有部分市民担心，目前《物权法》没有明确到期后怎么续期，要交多少费用，这将为日后续期带来一丝隐患。有业内人士预测，相关的规定肯定会在近期出台，因为一些很快就要到期的土地，急需有指导性的文件来处理续期问题。 　　业主有权利以其他方式管理小区物业 　　案例：陈阿姨住的房子是她们单位上世纪80年代末建的，只有两栋楼房，由某物业管理公司管理。可住户们觉得，现在每月交的物业管理费太贵了，他们能不能不要物业管理公司，请个清洁工来打扫楼道就可以了。可一查相关规定发现，业主要对物业进行管理，一定要通过聘请物业管理公司来进行。 　　相关条款：《物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 　　解读：《物权法》规定，业主可以自行决定以任何方式管理物业，这从法律上体现了业主对“物”的自治，业主有了更多的自主选择权。这项条文在法律上有进步意义，但在实际应用上，相关人士都表示，可操作性不强。 　　“业主不选择物业公司，而是自己来管理物业，又退回到了物业管理的萌芽阶段。”做了四年多物业管理的中山中经房地产置业有限公司的孙路恒，他的意见是，社会化分工是现在城市化进程的大势所趋，每个人都有其专业的一方面，业主自己管物业，就等于舍弃别人的长处，用自己的短处来工作。现在中山八成以上的小区有了物业管理，有些比较高层次的物业管理公司，甚至已经把以往只做保安、清洁、绿化的工作，延伸到社区文化建设、人性化服务、增值服务方面，大家已经享受惯了，如果业主自己管理，没有了这些服务，所有人都不会适应。 　　有普通业主则认为，这项规定不会促使业主废弃物业公司而自己来管理物业，但会促使现有的物业公司更加强调服务，更加规范的做好分内工作。 　　集体土地使用权流转没有硬性规定 　　案例：中山许多镇区在改革开发初期，都兴办了村办集体企业，引进了外资企业，有相当部分企业使用着村里的集体非农用地。广东省也在2005年颁布条例，有条件地允许集体土地使用权流转。但国家《土地管理法》规定，集体土地不得用于商品房开发建设，不得用于中外合资企业、中外合作企业的用地。这是一个“合理”与“合法”的矛盾。 　　相关条款：《物权法》在对集体土地使用权流转方面预留了空间，没有进行硬性规定。 　　解读：“对是否允许集体土地使用权流转暂不作硬性规定，看得出在《物权法》立法过程中，听取了一些实际意见，尊重现实情况。”唐国雄律师这样说。他进一步解释到，农村城镇化是我国农村经济发展的趋势。有报道显示：在珠三角地区，通过流转的方式使用农村集体建设用地，已经超过了50％。一些乡镇在符合国家农业用地的规划上，让非农建设用地流转进入市场，可以缓解土地用地紧张，发挥土地效用。 　　北师大不动产研究所黄兴文所长也高度评价了这一措施。“集体土地使用权流转，按照法律来讲，是不合法的，但是是合理的。中国土地制度的进步都是在违法中进步。现在看起来，地方法规和国家法律是相抵触的，但是，经过时间的考验，到后来都是会得到肯定的。”他认为，《物权法》没有硬性规定集体土地使用权问题，是积极的。 　　业主大会或业委会的决定对业主有约束力 　　案例：中山某花园的18户业主