专项维修资金问题调查实录-健翔园

《法律与生活》杂志 　　健翔园 (论坛 户型)：发现黑洞？ 　　“在所有小区业委会成员当中，可以说，我对专项维修资金研究的时间比较长，查找的资料也比较多，发现问题也相当多。”北京市健翔园小区业委会成员任晨光告诉本刊记者，“物业管理启动性经费存在一个黑洞，也可以说，我们正在打的这场官司，已揭开冰山一角！” 　　2000年6月，健翔园小区业主开始入住，共有5栋楼869户业主，前期物业公司为北京健翔物业公司。 　　各个小区物业纠纷不断，健翔园小区也不例外。 　　在为业主维权过程中，任晨光开始查阅有关文件：“发现了一个天大秘密，物业管理启动性经费存在一个‘巨大黑洞’！”因为当时好多文件还没有上网，也不是专职做这个工作，查找起来十分麻烦。 　　到了2004年，任晨光终于理顺了不同部门发放的不同文件之间的关系―― 　　北京市政府1995年第21号令《北京市居住小区物业管理办法》(以下称21号令)第14条规定，小区物业管理的启动性经费由该小区开发商按照建安费2%的比例，一次性付给物业管理委员会或物业管理企业，小区房地产产权人应按委托内容，每年向物业管理委员会或物业管理企业支付物业管理费用； 　　京房地物字第(1999)第1088号文件《关于归集住宅共用部位公用设施设备维修基金的通知》(以下简称1088号文)第7条规定，已按21号令收取物业管理启动性经费或维修基金的单位，必须将维修基金交至市小区办代管； 　　京价(房)字(1997)第196号《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第6条规定，一栋楼属多家产权的，产权人应每年交付中修费；属一家产权的，产权人可每年交付中修费，也可在发生时按修缮定额结算；产权人委托物业管理单位大修项目的，物业管理单位应每年收取大修费，大修费中更新改造费和一般大修费各占50%；产权人未委托而发生大修项目时可按修缮定额结算；物业管理单位要加强大、中修费用的管理，应按每栋楼单独设立帐户，专款专用，不得挪用； 　　京国土房管物(2002)561号文件《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》(以下简称561号文)第13条规定，1999年1月1日前，未建立公共维修基金的住宅，产权人应补建维修基金……产权人已交纳的房屋大、中修费(扣除已用于维修费用)，物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理，并按建筑面积比例计入各产权人明细账。 　　这些文件中，出现了3个名词3项费用：“物业管理启动性经费”，“大、中修费”，“公共维修基金”。“政出多门的这些文件上提到的这3项费用，最终都归集到了公共维修基金上。”任晨光认为，“这些资金性质相同，都应归业主共有。” 　　2005年4月，北京市平谷区地税局给某房地产公司的答复中，明确表示物业管理启动性经费“按税法要求能列入开发成本建设成本”。 　　任晨光据此认为，物业启动经费作为开发建设成本，已经被全体业主分摊了，“因此，这笔费用属于业主共有，并归集于公共维修基金。” 　　2003年以前，除了物业管理启动性经费之外，“物业公司依据196号文件收取的物业费中，包括了大、中修费用，因此，还存在重复收费问题。” 　　任晨光介绍，他们小区10万多平米，有300多万元物业管理启动性经费，“全市3000多个小区，保守地计算，估计也得上百亿！这些钱，哪去了？” 　　业主们开始和健翔物业公司交涉，要求把物业管理启动性经费和公共维修基金归集到一起，并退还中修费，得到的答复是：业主无权主张权利，要由业委会处理。 　　2005年1月23日，健翔园小区业委会成立。业委会开始主张权利，“但健翔物业公司却回答物业管理启动性经费已经花光了。”任晨光说，“要账单，物业公司不给，还威胁说不干了。” 　　2005年8月，对健翔物业公司提起诉讼，提出了“移交物业管理启动性经费归入公共维修基金”等10余项诉求。 　　2006年3月，海淀区法院正式受理了该案。2007年3月19日下午，海淀区法院公开审理该案。 　　在法庭上，被告称物业管理启动性经费已花完，“我们要求他们提供账目清单，他们也不予理睬。”任晨光介绍，健翔物业公司的说法是，他们收钱没有错，花钱也没错，“因为法律没有禁止不让花这个钱”。问题是，不属于自己的钱，物业公司有什么权利花呢？ 　　2007年5月22日，海淀区法院一审判决，认为对于物业管理启动性经费的定性以及引用相关规定涉及的相应制度及执行情况，尚无具体、详实的实施方案和明文法律规定，故健翔园业委会作为权利主体提出主张，缺乏法律依据，“不予支持”。 　　健翔园业委会不服一审判决，提起了上诉。目前，该案尚无结果。 　　据说，北京市建委小区办“也在密切关注这个案子”。 　　“总要有第一个吃螃蟹的。”任晨光告诉本刊记者，“作为北京市第一个讨要物业管理启动性经费的小区，我们这场官司，至少提醒有关方面，该关注这个‘巨大黑洞’了，而且刻不容缓！”