不满服务拒交物业费成被告

中国法院网 因不满物业管理部门的收费管理制度，业主拒绝交纳物业管理费，郑州某物业公司将3业主告上法庭。7月1日，这起物业管理纠纷案件在河南省郑州市二七区人民法院审理终结。 原告郑州某物业公司称，三名小区业主田先生、付先生、和黄先生分别拖欠物业管理费三年半、三年和一年，费用从500余元到1400余元不等，虽经原告多次催交被告仍不交纳。被告的行为已违反了双方签订的《前期物业服务协议》的规定，构成违约，故此请求法院判决被告向原告交纳拖欠的物业管理费及违约金。 被告田先生认为：一、原告在给业主的通知单上有公摊费用，原告收取公摊费违反了政府的相关文件；二、田先生在小区丢失了电动车，原告不同意赔偿，原告未尽到看管义务；三、田先生曾去原告交费，原告不收，称要把以前的全部补齐，所以，被告同意交纳应交部分的物业费，但丢失车辆，服务不到位问题也应解决。被告付先生的说法和田先生基本一致，并且付先生还补充说：2005年小区开会时原告就承诺不再收取公摊费。被告黄先生则称原告物业公司的账目不清，不公开，不透明，并且小区的健身器材坏了原告也未予以维修。 经审理查明，原告与3被告签订的《前期物业管理服务协议》规定：原告作为房地产开发单位委托的物业管理企业对小区的物业进行管理和服务。服务内容包括房屋共用部位、房屋公用设施、环境卫生、保安、交通秩序与车辆摆设及房屋维修管理等。协议还规定业主应于每月10日前按（住宅）建筑面积每月每平方0.32元交纳物业管理服务费。关于违约责任的规定是：甲方（原告）违反协议未达到管理服务质量约定目标的，乙方（被告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，逾期之日起每天按1元交纳违约金。 二七法院审理认为，该协议不违反法律强制性规定，为有效协议。双方均应按协议规定的内容履行各自的义务。被告接受了原告的服务应当按期交纳物业服务费用。故原告要求被告支付所欠物业服务费的诉讼请求，法院予以支持。但物业服务收费应当遵循依法、合理、公开及服务于水平相适应的原则，而本案原告出事给被告的《缴费通知单》中列明有“公共费用公摊”项目。收取该项目是无依据的，且被告又因服务质量与原告发生纠纷，对被告逾期缴费，原告亦有一定的责任，故此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求法院不予支持。 综上，二七法院根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及国务院《物业管理条例》的规定，判决业主向物业公司支付拖欠的物业服务费，驳回物业公司要求业主支付违约金的诉讼请求。 法官说法： 签订物业合同时须谨慎 面对业主在物业纠纷案中频频败诉的现实，二七法院法官向广大业主提出了自己的建议。 作为业主，对待自己所能获得的物业服务必须有一种理性的期待，业主必须改变一种观点，即把物业管理公司简单地看作一种 “保姆”或 “管家”，要求其承担超过职责范围的责任，处理无法处理的问题。实际上，就法律角度而言，物业管理公司和业主之间的关系是平等的，双方具有平等的法律地位，也具有平等的权利和义务。 业主与物业公司之间的纠纷和冲突主要是由物业服务质量引起的，但对于业主来说，感觉物业服务不符合要求与证明这种情况的存在却是两个不同的概念，特别是在进入诉讼时，如果不能证明物业在服务中的不足，就无法赢得诉讼。因此，业主们必须增强证据意识，在日常生活中注意收集和保全相关的证据，避免在诉讼时陷入无法举证的尴尬。 物业与业主之间存在的物业管理服务关系是依靠契约，也就是物业合同来维持的，这是双方之间一旦产生纠纷后评判是非曲直、解决矛盾的依据。在当前物业法规还不够完善的情况下，业主在与物业公司签订相关的合同时，更要重视其中内容表述的完整、合理和可操作性，尽可能详细地写明物业服务所要达到的具体要求，特别是要防止出现有利于物业公司一方的内容，使物业合同真正发挥其防范物业管理纠纷的作用。