[分享]东莞首部物业管理办法8月起施行 拖欠管理费将与个人信用挂钩

来源于：南方日报

个人信用报告是公民个人信用信息基础数据库的基础产品，是全面记录个人信用活动，反映个人信用状况的文件。我国个人信用报告率先用于银行的各项消费信贷业务。随着社会的发展进步，其应用范围必将不断扩大。但是，在具体操作中究竟哪些数据可以进入个人征信业务中？如何确保信息的真实有效？类似上海市将物业费与个人的诚信记录挂钩是否合理？具体工作能否切实可行？都尚需通过立法渠道予以科学规范，在官方无定论前应谨慎操作，先悠着点为好。这是由于住宅业主拒缴物业费有着深刻而又复杂的原因，未必都是业主不诚信所致。

　　

不可否认，目前因业主拖欠物业费而使物业服务陷入“恶性循环”的问题十分突出。通常情况下，当物业费收缴率低于80％时，物业公司将难以维持正常的经营管理活动。住宅小区物业费收不上来，这是让许多物业公司最头疼难题，致使其正常经营步履艰难，陷入业主欠费——物业亏损——服务缩水——更多业主不交费的恶性循环状态。而业主拖欠物业费的原因也是多方面的，其中最重要的是物业公司服务不到位，运作不规范，导致业主采用拒缴费用的方式，向物业公司施压以求提高服务质量。

　　

物业公司也有难言之瘾。物业公司服务不到位，满足不了业主需求，有的是物业服务管理问题，有的是业主自身因素，也有的是前期建设原因所致。比如，因开发建设遗留问题而引发的后期物业管理难题并不少见。开发商随意更改规划，不按照规划建设配套设施、质量不合格、销售面积缩水等，特别是墙体裂缝、房屋渗水等房屋质量问题日益成为业主投诉的最大热点。一旦问题解决不了或者解决不好，业主便把账全部算在物业公司头上，拒不缴纳物业费。

　　

必须看到，现在物业管理上积累的矛盾和问题绝非某一方的，而是方方面面都有问题，正在迅速蔓延。物业公司不尽责，乱收费；业主拒交合理费用，私搭乱建，扰乱小区秩序和相邻关系；物业公司和业主、业主委员会之间，很多都没有通过招投标方式建立服务和被服务关系等等，这些问题如果不能解决，片面强调业主讲诚信，恐怕无济于事。建立业主缴费征信制度，至少要做到以下几点：

　　

其一，必须健全统一的物业管理法规，依法管理。当前加强和完善物业管理立法势在必行。由于物业服务管理的对象不仅仅是建筑物、公共场所和设施，还更多地涉及人员管理，因此立法部门应该专门进行物业管理的立法。而且判定业主是否存在恶意欠缴物业费行为，应该经法院判决来确认，才能纳入社会征信系统。物业公司要强化合同意识，在收取物业服务费后，应当严格履行服务义务，提高服务质量，提高物业管理队伍的素质。业主要增强契约意识，遵循诚实信用原则，在享受物业服务的同时，认真履行交纳费用的义务，依法维权。

　　

其二，必须尽快建立物业服务的行业标准，构建多档次的服务标准体系，严格物业公司资质等级管理。大胆借鉴香港地区和国外发达国家的物业管理经验，探索符合国际惯例并适合国情的物业管理模式，建设专业化、标准化、规范化、国际化的管理新路。引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务，不断推进物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，促进社会和谐稳定。

　　

其三，必须着力提高物业企业的服务水平。为了确保信息的真实有效，公平公正，必须抬高物业公司申报欠费信息的资格门槛，只有具备3A级以上物业企业资质的物业公司，才能拥有申报欠费信息的资格，而决不是任何一家物业企业都能随意申报的。毕竟，很多业主拒缴物业费都是由于“物业公司服务质量不好，所以我不交。”物业公司本身服务管理不规范、不到位，有什么权利要求业主付物业费对等呢？比如说，有业主财物被偷窃，发现当天保安离岗，或技术防范探头、门禁设施都是坏的，管理存在缺陷。业主因此不付物业费，就录入不诚信档案，是没有道理的。

　　

服务是满足他人需求的价值多赢的情感性劳动。服务的本质是人与人之间的文化的沟通、价值的确认、情感的互动、信任的确立。服务是物业公司之本，而文化是服务之根、服务之魂，是服务的最高境界。实践中，要坚持把“品质”意识、“窗口”意识、“榜样”意识、“精品”意识植根于工作人员心中，积极打造诚信服务文化，让竭诚服务成为自觉践行的价值取向。试想，服务质量过得硬，无可挑剔，还有谁好意思不交物业费呢，毕竟恶意欠费的老赖是极少数。